▲ 잠실주공5단지. <사진=김필중 기자>

[아유경제=김필중 기자] 제21대 총선에서 더불어민주당이 비례정당인 더불어시민당을 포함해 180석을 차지하는 대승을 거두면서 ‘투기와의 전쟁’을 선언한 문재인 정부의 부동산 정책은 한층 탄력을 받게 됐다. 특히 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 관련 고강도 규제가 지속할 것으로 점쳐지는 가운데, 강남권 재건축 단지를 중심으로 호가 하락과 함께 급매물이 확산하는 움직임이 나타나고 있다. 전문가들은 당분간 이 같은 가격 하락세가 이어질 것으로 내다봤다.

‘규제 완화 없다’ 판단에 확 꺾인 재건축 기대감

“아주 길게 봐야죠. 재건축은 당분간 물 건너갔다고 보시면 됩니다”

총선 직후 한 부동산 커뮤니티에 올라온 재건축 전망을 묻는 글에 대한 답변이다. 여당이 총선에서 압승을 거두면서 재건축을 기대했던 아파트 소유자들로부터 당분간 사업 추진이 원활히 진행되기 어려울 것이라는 실망감이 감지된다.

이번 총선에서 여당인 더불어민주당과 제1야당인 미래통합당은 부동산 정책 공약에 있어서 확연한 입장 차이를 보였다. 민주당은 민간택지 분양가상한제와 공시지가 상승을 통한 종합부동산세(이하 종부세) 강화 등 규제책을 이어가면서 청년ㆍ신혼부부 맞춤형 도시 조성과 주택 10만 가구 공급 등 젊은 세대를 타깃으로 삼은 부동산 공약에 힘을 실었다.

반면 통합당은 3기 신도시 전면 재검토와 분양가상한제 폐지 등을 주장하면서 재개발ㆍ재건축 규제를 완화해 도심지역 공급을 늘리는 방안을 주요 정책으로 내세웠다. 또한 재산세ㆍ양도소득세(이하 양도세) 부담 완화, 주택담보대출비율(LTV) 60%로 원상회복, 종부세 과세표준 공제금액 상향 등을 약속했다.

총선 개표 결과, 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)의 7개 선거구와 용산구에서는 통합당이 승리를 거머쥐었다. 그러나 이외에 서울지역에서는 모두 민주당이 승리하면서 대비된 모습을 보였다. 특히 재건축 이슈가 뜨거운 여의도(영등포구)와 목동(양천구)에서도 여당의 손을 들어줬다.

여당의 압승으로 규제 완화 기대감이 꺾이면서 강남권 재건축 추진 단지들의 분위기도 어두워졌다. 서초구의 한 재건축 조합 관계자는 “(이번 총선으로 결과로) 규제 완화 가능성이 사라져 다들 걱정하는 분위기”라면서 “일부 조합원들 사이에서는 이번 정권에서는 사업을 포기해야 하는 것 아니냐는 말도 나온다”고 전했다.

최근 1차 정밀안전진단을 통과한 단지가 속속 등장하며 재건축 기대감이 높아진 양천구 목동 신시가지 단지들도 고심이 깊다. 이번 총선 결과로 앞으로의 재건축 추진 과정이 순탄하지 않을 것이란 우려와, 아직 초기 단계인 목동에 직접적인 규제는 없으므로 여당 지역구 의원이 현재 직면한 안전진단 통과 측면에서는 유리할 수 있다는 시각이 나뉜다.

목동신시가지 1단지 재건축 준비위원회 관계자는 “정부로서도 도심 공급을 늘려야 매수세가 줄고 시장이 안정화될 수 있기 때문에 계속 규제 일변도로 가지는 않을 것으로 본다”고 말했다.

총선 후폭풍… 잠실주공5단지ㆍ은마아파트 등 급매물 ‘속출’

여당의 총선 압승 이후 강남권 재건축 단지를 중심으로 가격을 낮춘 급매물도 늘고 있다. 부동산업계에 따르면 송파구 재건축 대표 잠실주공5단지 전용면적 82㎡(14층)는 최근 20억 원에 계약이 체결됐다. 직전 실거래가 21억425만 원보다 1억 원 이상 저렴하며, 종전 최고가 24억3400만 원보다는 무려 4억 원 이상 낮은 수준이다.

강남구 대치동 은마아파트 일대 공인중개사사무소에는 집값을 내려서라도 빨리 팔아달라는 집주인들의 전화가 늘어난 것으로 전해졌다. 이 아파트 전용면적 76㎡는 저층의 경우 17억5000만 원까지 떨어졌다. 지난 3월 실거래가 19억5000만 원보다 2억 원 낮은 수준이다.

올해 2월 22억3000만 원에 거래됐던 강남구 압구정동 현대3차아파트 전용면적 82.5㎡(중층)은 총선 이후 2억 원 이상 저렴한 19억8000만 원에 매물이 나왔다. 이곳은 지난해 12ㆍ16 부동산 대책이 나오기 전 24억 원까지 매매가가 올랐다가 올해 들어 21억 원까지 급락한 뒤 회복세를 보이던 곳이다.

전문가들은 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 가격을 더 낮춘 급매물이 하나둘 등장하면 시장의 하락세가 더욱 가팔라질 것으로 내다보고 있다. 정부는 오는 6월 30일까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 장기 보유한 주택을 매도할 경우 양도세 중과 적용을 배제하기로 했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “지난해 12ㆍ16 대책 이후 재건축의 하락세는 굳어졌고 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 확산 여파에 따른 경기 불확실성이 커져 심리적으로 더 타격을 받는 모습”이라며 “재산세 과세 기준일이 올 6월 1일인 것으로 고려하면 양도세 중과 배제 기한은 사실상 약 한 달밖에 남지 않아 급매물이 추가 매물을 불러오는 상황”이라고 분석했다.

총선 이후 도시정비업계 전망은?

전체 의석(300석) 3/5에 해당하는 180석의 ‘공룡 여당’ 탄생으로 정부의 부동산 정책에는 더욱 힘이 실릴 전망이다. 여당은 이번 총선에서 청년과 신혼부부를 위해 공공주택 10만 가구 공급을 약속했다. 서울의 경우 용산 코레일 부지 등을 활용해 1만 가구를 짓겠다는 계획을 덧붙였다. 

업계에서는 정부가 부족한 공공주택 물량을 확보하기 위해 재건축사업에도 임대주택 의무비율을 적용할 수 있다는 관측도 나온다. 현행 「도시 및 주거환경정비법」상 재개발은 임대주택 의무비율이 있지만 재건축은 의무가 아닌 선택 사항이다. 그러나 서울시가 주택 공급 등을 목적으로 재건축 조합에 임대주택 기부채납을 요구하면서 종종 마찰이 빚어지기도 한다.

지난해 김현미 국토교통부 장관은 국토교통위원회 국정감사에서 세입자를 위한 대책으로 “재개발ㆍ재건축 시 임대비율을 전체 가구 수의 30%까지 높여 장기적으로 공급할 수 있게 하겠다”고 제시한 바 있다. <관련기사 11면>

아울러 민간택지 분양가상한제 및 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 규제도 지속될 예정이다. 정부는 코로나19 확산을 막기 위해 재개발ㆍ재건축 조합의 분양가상한제 적용 유예기간을 오는 7월 말로 연기한 상태다. 대한건설협회, 한국주택협회 등은 분양가상한제 유예기간을 3개월 더 추가로 연장해 달라고 요구했으나, 정부는 연장 계획은 더 없다는 입장이다.

한편, 일각에서는 토지공개념 도입 등 더 강도 높은 부동산 규제 정책이 하반기 국정운영의 주요 이슈로 등장할 것이라는 의견도 나온다. 지난 2월 이인영 민주당 원내대표는 “부동산 문제의 구조적인 해법을 마련하려면 토지공개념을 도입해야 한다”며 총선 이후 토지공개념 원칙 등을 개헌 주제로 다룰 것이라고 예고한 바 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “재건축초과이익환수제도와 민간택지 분양가상한제에 이어 최근 재개발 임대주택 의무비율 확대까지 더해져 도시정비사업 규제가 갈수록 촘촘해지고 있다”면서 “재건축 아파트를 중심으로 본격적인 하락의 신호가 나타날 것으로 보인다”고 귀띔했다.

▲ 이인영 더불어민주당 원내대표(왼쪽 두 번째)가 지난 15일 오후 국회 의원회관에 마련된 제21대 국회의원 선거 종합상황판에서 당선 스티커를 붙이고 있다. <출처=더불어민주당 홈페이지>

김필중 기자  kpj11@naver.com

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