▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 그 목적으로 하고 있으나(제1조), 사업을 추진하는 과정에서 방식이나 사업 수행에 대한 업무처리 등에 있어 문제가 발생하는 것이 다반사이고 무엇보다 중요한 것은 인적특성에서 오는 사업의 차질이라 할 수 있다.

일반적으로 도시정비사업은 공공(정부 등 포함)이 정비기본방침과 정비기본계획을 수립하는 관계로 사업지의 토지등소유자들은 공공이 세운 계획에 따라 사업을 시행하므로 대부분의 주민들의 의사와 상관없이 진행된다. 따라서 사업 진행에 대한 책임의 출발점은 공공이며, 공공은 주민들이 원만하게 사업을 진행할 수 있도록 사업성을 포함한 유의적인 분석을 해야 한다. 일부 지자체에서 사업성을 분석한다고 하지만 이는 공사비에 대한 원가도 정확하게 추정할 수 없는 상황에서 무의미하다고 할 수 있다. 그러므로 공공의 정비사업지의 사업성 분석은 정비기본계획의 수립 이상의 의미가 있다.

또한 공공은 인허가권자로 사업 주체인 사업시행자의 각종 행위에 대한 인허가를 주관하므로 신속한 업무처리가 필수이다. 그런데 신속한 업무처리도 담보할 수 없다면 공공이 추진하는 도시정비사업은 접근부터 잘못돼 있다 할 것이다. 그러므로 공공의 역할은 도시정비사업에 있어 절대적이며 사업시행자가 자체적으로 해결할 수 있는 것은 주민들 간의 갈등에서 유발되는 손실 정도라 할 것이다.

도시정비사업은 다양한 업종이 관련되어 있어 사업이 정상적으로 진행된다면 전방위적으로 부대 효과는 막중하므로 장기적으로 표류하는 정비사업지의 손실은 주민들만이 아니라 국가적인 측면에서도 손실이다. 그러므로 도시정비법에서 정한 정비사업지의 사업 진행 효과는 법에서 정한 목적달성을 위해 그 효과가 극대화돼야 한다. 그런데 공공은 법에서 정한 효과의 극대화보다는 민원을 해결하는 측면에서의 피상적인 관리만 하려는 성향을 보임에 따라, 사업이 지연되는 사업지에 대한 대책은 전무하고 일부 다른 방법으로의 사업 전환 및 법의 취지와 상반되는 무분별한 개발로 인한 도시환경저해 등의 부작용이 발생하고 있다.

결론적으로 도시정비사업은 도시정비법에서 정한 절차로 공공이 정한 정비기본계획에 따라 사업이 진행되는바, 그 사업의 진행 여부 또한 공공의 성과로서 측정돼야 한다. 그런데 심지어 지연되는 사업지를 법에 따라 정비구역 해제 등을 통해 무의미하게 만드는 공공이 추앙받는다면, 이는 정책뿐만이 아니라 비전이 잘못됐고, 사업에 대한 방향성을 상실한 정책으로 여기고 피해야 한다. 따라서 사업시행자가 추진하는 사업이 도시기본계획에 부합하고 주민들의 의사를 취합해 사업을 진행한다면 도시정비법에서 정한 도시정비사업의 목적에 적합한 것이 되며, 공공은 그 사업에 대해 활성화해야 할 책임이 있고, 그 책임을 사업시행자나 사업지의 주민들에게 돌리지 말아야 한다.

도시정비사업에 있어 사업의 지연이유는 다양하다 할 것이나, 내부적으로 사업시행자인 사업 추진세력의 역량과 주민 간 갈등에서 오는 지연이 주요인이라 할 수 있다. 그런데 만약 사업 추진세력의 역량이 부족하다면, 일차적으로 주민들 간의 갈등의 요인으로 작용해 일부 사업지에 여러 추진세력이 공존하게 되면서 주민들의 이익보다 소규모 집단의 이익을 우선하게 돼 결과적으로 사업이 좌초되는 지경에 이르게 되는 때도 있다. 그러므로 사업을 추진하려는 자에 대한 법정충분요건을 강화해 추진하려는 자에 대한 사전 역량 강화작업이 이뤄져야 한다.

또한 사업의 지연책임은 주민들에게 있으며 사업 추진 여부를 주민들의 의사에 따라 결정한다는 논리로 접근해 정비구역 해제 등의 절차를 진행하는 예도 있다. 그러나 사업이 지연되는 이유를 정확하게 들여다보면 정보의 부재에서 오는 잘못된 사업성 분석에 기인한 것이 대부분이다. 주민들은 정비사업지의 사업성을 정확하게 알고자 할 것이며, 이를 위한 소요비용은 소유자 각자가 부담해야 할 금액이다. 그러므로 추진위 구성단계부터 해당 시점에서의 사업성을 정확히 분석해 내야 하고, 이는 주민들이 사업 추진 여부를 결정하는 지표로 활용돼야 한다. 그런데 정확하지 못한 정보와 수주를 원하는 시공자들 및 여러 관련 업체들의 무분별한 언행으로 인해 주민들이 갈등을 겪게 되면서 분열되는 요인으로 작용하게 된다.

따라서 공공이 사업 추진세력에 대한 역량 강화를 위한 프로그램을 확보하고 사업 초기 단계에 현실에 맞는 사업성 분석자료를 제공한다면, 정비사업지의 주민들은 사업 추진 여부에 대한 판단을 하게 될 것이고 도시정비법에서 정하는 사업 추진절차가 상황과 맞아떨어진 사업지는 단기간에 사업을 추진하는 성과를 만들어 낼 수 있을 것이다.

하지만 인허가권자를 포함한 공공은 주택시장에 대한 투기요인의 제거를 위한 정책에 매달리고 도시정비사업 종결 후의 주택가격의 상승을 이유로 통제에 주안점을 두게 됨에 따라, 사업의 방향성은 상실되고 사업의 본질이 왜곡돼 주민들이 모든 책임을 지는 구조로 변질돼 버린다. 이에 공공의 역할이 사업시행자의 역할보다 더욱 중요하다고 본다.

사업시행자는 상황에 맞는 지속경영을 위해 나름의 로드맵을 갖고 사업성 분석과 사업 성패에 대해 공과를 정확하게 분석해 주민들에게 제공하고 사업 추진 여부를 물은 후 사업에 매진해야 한다. 한편, 주민들은 그 과정에서 오는 갈등이 사업 그 자체에서 비롯된 것이 아니라 잘못된 정보에서 비롯된 것이라는 것임을 깨달아야 한다.

결론적으로 도시정비사업은 해당 주민들이 추진하는 사업이며, 이때 공공의 역할은 도시정비법의 목적을 정확하게 인지시키고 정비사업지별 추진세력에 대한 자체적인 역량을 강화하는 것이다. 아울러 공공은 주민들 간의 갈등은 인적특성에서 야기되는 단기적인 부작용이라 생각하고 그 해결에 접근하는 방법을 지속해서 마련해야 하며, 사업을 추진하는 세력은 주민들 간의 화합이 방점을 찍어야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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