▲ 최근 정부가 재개발 임대주택 건설비율을 상향해 조합들의 시름이 늘어가고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 정부가 재개발 임대주택 건설비율 강화에 나섰다. 상한선을 최대 30%까지 높이고 기존 임대주택 건설 의무가 없었던 상업지역 재개발에 대해서도 최대 5% 건설 의무를 부과해 임대주택 공급 확대를 노린다는 구상이다. 하지만 업계 일각에서는 수익성 악화로 되레 공급이 줄어들 것이라는 우려의 목소리가 커지고 있다. 

서울시 재개발 임대주택 건설비율 30%로 상향… 오는 9월부터 시행

지난 16일 국토교통부(이하 국토부)는 「도시 및 주거환경정비법 시행령(이하 도시정비법 시행령)」 개정안이 국무회의를 통과해 오는 9월부터 시행된다고 밝혔다.

이는 2019년 9월 국토부에서 입법예고 했던 관련 개정안이 의결된 것이다. 도시정비법 시행령 개정안은 2019년 9월 4일 부처 입안, 이달 9일 법제처 심사 완료, 같은 달 11일 차관회의(24회) 통과, 지난 16일 국무회의(31회) 통과 등을 거쳐 오늘에 이르렀다. 

아울러 국토부는 적기에 제도를 정비하기 위해 법령에서 위임한 내용을 구체화하는 ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’ 개정안도 이달 16일부터 오는 7월 6일까지 행정예고했다.

도시정비법 시행령 개정안과 행정예고에 따르면 재개발 시 건설해야 하는 임대주택 비율의 상한선이 종전 15%에서 20%로 높아지며 세입자 수 등 구역 특성에 따라 주택 수급 안정이 필요한 경우 최대 10%p 범위(종전 5%p)에서 비율을 추가할 수 있도록 했다. 지방자치단체가 정할 수 있는 임대주택 의무비율 범위도 서울시 종전 10~15%에서 10~20%로, 경기ㆍ인천광역시 종전 5~15%에서 5~20%로 확대된다.

도심 내 임대주택 공급 활성화를 위해 기존에는 임대주택 건설 의무가 없었던 상업지역에서 시행되는 재개발도 임대주택을 건설하도록 했다. 다만 주거지역에 비해 도시정비사업 추진이 상대적으로 어려운 점을 고려해 지방자치단체의 의견 등을 토대로 임대주택 건설비율을 서울시 5%(최대 20%), 경기ㆍ인천시 2.5%(20%), 기타지역의 경우 0%(12%)까지 완화해 운영할 수 있도록 했다. 다만 재개발 임대주택 건설비율은 높이면서 용적률을 확대하는 등의 인센티브에 대한 내용은 빠졌다.

이재평 국토부 주택정비과장은 “재개발 임대주택 건설비율 한도를 상향해 상업지역에 대해서는 적용되지 않던 임대주택 건설 의무를 주거지역과 동일하게 설정하고 시ㆍ도지사가 재개발 임대주택 건설비율을 합리적으로 규정할 수 있도록 도시정비법 시행령을 개정하게 됐다”며 “도심 내에서도 세입자 등 주거취약계층이 안심하고 거주할 수 있도록 임대주택 공급 확대를 통한 주거안전망 구축을 위해 계속 노력하겠다”고 말했다.

▲ 제도 개선에 따른 재개발 임대주택 비율 변화. <제공=국토교통부>

적용시점도 ‘난항’… 업계 “수익성 악화돼 주택 공급 줄어들 것”

정부는 원활한 주택 공급을 위한 노력을 이어 가고 있다. 최근 정부가 발표한 6ㆍ17 부동산 대책에는 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 참여해 낙후된 주거환경을 개선하고 도심 내 주택 공급을 촉진하는 공공재개발사업을 도입하는 내용이 담겼다. 공공재개발사업에는 다양한 공적 지원이 추진된다. 재개발 임대주택 건설비율을 상향한 것도 같은 맥락으로 임대주택 공급을 확대해 실수요를 감당하겠다는 뜻이다.

그러나 이런 방안이 사업 수익성을 떨어뜨려 역효과를 불러일으킬 수 있다는 주장도 나온다. 서울시 재개발ㆍ재건축 클린업시스템에 따르면 이달 24일 기준 77곳 도시환경정비를 포함해 299곳이 재개발을 추진 중이다. 이들 대부분은 임대주택 비율을 15~20%로 계획해 놓은 상황이다. 전체 신축 세대수가 3521가구인 미아2구역의 경우 임대주택 비율을 30%로 맞추기 위해서는 임대주택을 1056가구로 현행 604가구에서 452가구나 늘려야 하는 것으로 추정된다.

한 업계 관계자는 “주택 노후화가 가속화돼 열악한 주거환경을 개선하는 게 재개발의 취지”라며 “하지만 임대주택 건설비율을 30%로 상향할 경우 사업 추진이 어려워지고 주택 노후화가 더욱 심각해질 것”이라고 말했다.

적용 시점도 문제다. 사업 어느 단계부터 임대주택 건설비율 상향이 적용되는지에 따라 구역별 희비가 엇갈리기 때문이다. 사업시행인가를 기준으로 임대주택 건설비율이 달라질 경우 아직 관련 인ㆍ허가를 받지 못한 대다수의 재개발 조합이 해당될 전망이다. 한남2ㆍ4ㆍ5구역과 성수1ㆍ2ㆍ3ㆍ4지구 등이 대표적인 예다. 이에 해당될 경우 관련 인ㆍ허가도 다시 진행해야 한다. 분양이나 임대 세대수는 정비계획 단계에서 결정해야 하기 때문이다. 건축허가나 사업시행인가를 준비 중이던 조합들은 다시 사업 첫 단계인 정비계획 변경부터 서울시 인ㆍ허가를 받아야 한다. 

재개발 임대주택 건설비율 상향에 우호적인 태도를 보였던 서울시도 이번은 한발 물러서는 모습을 보이고 있다. 재개발을 포기하는 구역들이 늘어나면 주택 공급이 원활하지 못할 수 있기 때문이다. 

이달 23일 서울시 관계자는 “도시정비법 시행령 개정안 고시 이후 구체적인 비율과 적용 시점 등을 결정할 계획이다”라며 “임대주택 건설비율이 상향되더라도 일괄적으로 상향하는 것이 아니라 구역별 특성ㆍ상황에 맞춰 결정할 것”이라고 설명했다.

업계 일각에서도 재개발 임대주택 건설비율 상향이 재개발 사업성을 악화시켜 주택 공급이 줄어들 것이라고 우려하는 목소리를 내고 있다.

도시정비사업 전문가는 “재개발 임대주택 건설비율을 늘리게 되면 결국 수익성이 떨어지고 사업에 참여하는 건설사가 줄어들어 재개발이 더 이상 진행되기 힘든 상황이 올 것이다”며 “정부에서 주거 취약계층에 영구임대주택을 공급하고 나머지는 시장에 맡기는 방향이 가장 바람직하다”고 지적했다.

이처럼 낮아진 사업성으로 재개발 추진이 어려워져 주택 공급이 줄어들 수 있다는 우려가 커지고 있는 가운데, 정부가 효율적인 후속 조치를 내놓을지 귀추가 주목된다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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