공공재개발 시 비례율 99.4→113%까지 ‘상승’… 해제구역은 제외

이달 17일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)와 서울시는 강남구 서울주택도시공사(SH) 본사 사옥에서 시 25개 자치구 도시정비사업 담당자를 대상으로 ‘공공재개발 정책설명회’를 개최했다. 이날 설명회에서는 공공재개발의 주요 내용과 기대효과, 향후 일정 등이 공개됐다.

공공재개발은 앞서 5ㆍ6 수도권 공급대책을 통해 도입된 개념이다. 재개발 구역을 ‘주택공급활성화지구’로 지정하고 용적률 상향 및 분양가상한제 적용 제외, 인ㆍ허가 절차 간소화 등의 인센티브를 준다. 대신 신규 주택 중 조합원분을 제외한 나머지의 절반을 임대주택으로 짓는 등 공공성을 강화하는 게 골자다.

특히 재난의 위험이 있다고 판단되는 주택을 정비하는 경우, 사업성 개선을 위해 용도지역 상향 등을 적극 검토하고, 공공재개발을 추진하는 사업장은 도시재생 뉴딜사업과 연계해 상가 세입자를 위한 임시상가 조성도 추진할 예정이다.

공공재개발을 통해 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익형 전세주택 등으로 공급해 원주민과 주거지원계층(청년ㆍ신혼ㆍ고령자)의 주거안정을 위해 활용한다는 방침이다.

이날 국토부는 공공재개발 수익성 개선 효과를 비례율로 모의분석한 자료를 공개했다. 재개발사업의 수익성 지표로 쓰이는 비례율은 사업 완료 후 총 수입에서 총 사업비를 제한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값이다.

자료에 따르면 분양가상한제를 적용받는 한 재개발 조합의 현재 비례율이 99.4%일 경우 ▲분양가상한제 제외 시 100.9% ▲분양가상한제 제외 및 기금 지원(1.8%) 시 102.3% ▲분양가상한제 제외 및 용적률 상향(10%) 시 106.1% ▲분양가상한제 제외 및 기반시설 완화(5%) 시 111.9% 등으로 상향된다.

따라서 공공재개발에 따른 모든 혜택이 적용(▲분양가상한제 제외 ▲기금 지원 1.8% ▲용적률 상향 10% ▲기반시설 완화 5%)될 경우 비례율은 113%까지 올라가게 된다는 것이 정부의 설명이다.

국토부 관계자는 “공공재개발을 통해 공공의 지원이 이뤄지면 사업성이 낮아 정체되고 있는 도시정비사업을 재개할 수 있을 것”이라며 “한국토지주택공사(LH), SH 등 공공의 투명한 사업관리를 통해 비리를 근절하고 사업을 둘러싼 주민 간 갈등도 완화될 것”이라고 설명했다.

국토부와 서울시는 공공재개발의 구체적인 사업지 발굴을 위한 합동 공모를 실시해 연내 시범사업지를 선정할 계획이다. LH와 SH는 공모 전 자치구를 통해 참여 의향을 표명한 구역에 대해 오는 7~8월 찾아가는 설명회를 개최하고, 제도 관련 세부정보 안내와 개략적인 사업성 분석도 지원할 예정이다.

공모는 오는 9월 중 서울시에서 주거환경개선사업 또는 재개발사업을 추진 중인 정비구역을 대상으로 진행될 예정이다. 다만 이번 공모 대상에서 해제구역은 제외됐다. 주민의견조사 등을 거쳐 정비구역에서 해제된 곳은 공공재개발을 통해 사업을 재추진하는 방안은 막힌 셈이다.

이재평 국토부 주택정비과장은 “공공재개발이 정체된 도시정비사업을 정상화하고 서울 주택 공급 활성화에 기여하기를 기대한다”면서 “공공재개발 추진 시 예상되는 장애요인을 지속적으로 검토해 법령 개정 등 제도 개선을 추진하겠다”고 말했다.

“신속ㆍ투명한 사업 추진 기대” vs “실효성 부족”

정부가 공공재개발을 활성화하기로 하면서 후보 지역으로 꼽히는 사업지에 대한 관심도 커지고 있다. 벌써 서울 성북구 성북1구역에서는 LHㆍSH와 공공재개발에 관한 설명회를 갖고 진행에 대해 지속적인 논의를 하는 것으로 알려졌다.

성북1구역 재개발 추진위 관계자는 “이번 대책에 공공이 참여하면 종상향이 가능하다는 내용이 포함돼 있어 사업 참여를 검토해 볼 예정”이라며 “다만 주민 동의를 구해야 할 사항이라 아직까지 참여 여부를 단정 짓기는 어렵다”고 말했다.

공공재개발 참여를 검토 중인 구역들은 LHㆍSH 등 공공의 참여로 신속하고 투명한 사업 추진이 가능할 것으로 기대하고 있다. 실제로 경기 안양시 냉천지구 주거환경개선사업의 경우 2007년 정비구역 지정 이후 10년간 답보 상태에 머물다 경기도시공사가 참여한 지 3년 만에 관리처분인가를 얻는 등 성과를 낸 바 있다.

반면 앞서 공공이 지원한 사업의 사례를 통해 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 나온다. 경기 성남시는 2008년 11월 신흥2ㆍ중1ㆍ금광1구역을 재개발 정비구역으로 지정하고 LH를 사업시행자로 선정해 2단계 재개발을 추진했지만 10년 넘게 사업은 진행 중이다.

정부가 파격적으로 내건 분양가상한제 적용 예외 조건도 실질적인 사업 참여 유인책이 되지 않는다는 지적도 제기된다. 분양가상한제를 피하더라도 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제는 여전히 유효하기 때문이다.

도시정비업계 전문가는 “사업이 정체된 몇몇 사업장을 제외하면 참여가 제한적일 것으로 본다”며 “알짜 사업지의 경우 공공재개발로 정부 간섭을 받기보다 사업성을 보전할 수 있는 방안 마련에 나설 것”이라고 귀띔했다.