▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업은 도시의 주거환경 개선과 관련된 것(「도시 및 주거환경정비법」 제1조)으로 현대사회가 도시화돼 있는 점을 볼 때, 도시정비사업은 공동주택의 공급을 위한 주요 창구이며, 이를 보완하는 것이 공공(국가 등 포함)이 공급하는 공공주택 등이다. 따라서 주택 공급은 민간과 공공의 공급 대책이 국민의 주택 수요와 맞아떨어져야 하고, 그 와중에 공적 측면의 주택 공급이 아우러짐으로써 국민들의 주거안정이 이루어지는 것이다.

과거 주택 공급의 두 축을 이뤄왔던 민간과 공공은 최근 공동주택의 공급에 있어 공공이 리드하는 양상을 보이고 있으나, 토지공개념 등 공공이 국민들에게 주택 공급을 보장하지 않는 한 앞으로의 공동주택의 공급은 민간이 주도할 것이며, 공공은 민간 주택 공급에서 보완이 필요한 부분 그리고 정책적으로 국민들의 생활안정을 위해 주거 마련이 필요한 부분에 있어 주택 공급에 한정될 것이다.

그런데 최근 공공은 주택시장에 직접 개입하여 시장을 주도하고 주택 공급도 공공이 해야 한다는 논리를 펴고 주택 공급 수를 떠나 실질적으로 공공이 주택시장을 주도하고 있다. 하지만 주택 공급을 주도하는 과정에서 민간이 주도하던 시장에 공공이 개입해 각종 규제책을 시행하다 보니 시장이 왜곡돼 오히려 주택가격의 왜곡을 공공이 야기하는 모양새를 보이고, 국민들의 시장에 대한 믿음은 더욱 악화하는 양상이다.

국민들이 과거 어려운 시기에서 벗어나 어느 정도 풍족한 삶을 살게 되면서 생활의 질적 향상에 따른 주거문화의 변화가 주택시장을 선도한다 할 수 있으며, 이로 인해 주택의 고급화가 진행되고 기존의 주택들의 도시정비사업이 활성화되는 양상으로 주택 공급 패턴이 변화되고 있다. 그런데 공공은 시장의 변화에 부응하지 못하고, 주택 공급이 시장을 왜곡해 통제적 관리가 필요한 범위를 벗어나 국민의 주택 소유에까지 공공이 개입하는 경향을 보여주고 있다.

주택 공급은 민간이 주도할 수도 있고 공공이 주도할 수도 있으나, 공공이 주도하는 경우 그 관여 범위가 명확해야 한다. 지자체에서 지방공사 등을 만들어 일자리 창출을 하는 자치적 운영수준이 아니라 주택 공급에 있어서는 거시적 차원의 정책수립이 필요한데도 재정적 보완을 위한 수단으로 전락하지는 않을까 우려되는 상황이다. 공공이 공동주택을 공급한다면 거래적인 측면에서 제한을 가하고 수급 요건을 강화해 그 본연의 목적을 벗어나지 않아야 한다.

그런데 공공이 공급하는 공동주택들에서 수많은 문제점이 노출되고, 오히려 공공이 공급하는 공동주택이 그 지역의 부동산가격 상승의 주범으로 대두되고 있으며 이는 다양한 지역에서 기 입증된 것이라 할 수 있다. 공공은 택지 조달에서의 문제점을 벗어나기 위해 그린벨트를 해제해 공동주택의 공급지로 활용한다던가, 공공이 보유한 토지를 공급지로 활용한다던가, 아니면 일반택지를 구입해 활용하는 경우가 있으나 공공이 공급하는 목적상 일반택지를 구입해 활용하는 것은 어렵다.

만약 공공이 보유하는 토지를 주택의 공급지로 활용하는 경우 먼저 주변 지가의 상승이 문제가 된다. 공공은 저가로 토지를 확보함에 따라 낮은 공급가로 주택을 공급할 수 있으나 영구적으로 그 목적이 주택에 적용될지도 문제다. 일단 공공이 공급하는 토지의 주변 기반시설의 확충 등으로 인해 주변 주택가격은 상승하고, 일부 공공이 공급하는 주택을 분양으로 전환하는 경우 그 정도는 더욱 심화하는 것이다. 다음은 공공이 공급하는 주택이 그 목적사업에 영구적으로 활용될 경우 국민 삶의 질 향상에 따라 공공이 조성한 지역이 저가주택으로 전락해 양극화를 초래할 수도 있다.

국민의 주택에 대한 수요는 투기목적일 수도 있고, 자가주택 마련일 수도 있고, 가구의 분할에 따른 대책일 수도 있으며, 투자 자산적 성격의 보유일 수도 있는데 이를 획일적으로 투기라 규정해 통제하는 것은 자유시장 논리를 적용하는 국가에서의 정책으로 그 정당성을 확보할 수 있을지 의문이다.

물론 공공이 추진하는 정책이 공공이 공급하는 주택의 목적사업과 민간이 공급하는 주택의 자율성과 어우러진다면 국민적 논란에서 벗어날 수는 있다. 공공이 국민에게 주택을 일괄적으로 제공할 수 없다면 주택도 시장에서의 경쟁을 통해 가격이 결정되는 것은 당연하다 할 것이며, 시장 왜곡에 대해서는 개입을 통해 시장을 안정화하는 것이 차선책이 될 수 있다.

현 부동산시장의 논란이 단기적 현상이라 단정할 수 없음은 몇 가지 측면에서 살펴보고자 한다. 하나는 과거 부동산시장의 흐름을 분석했을 때 반드시 경기 변동이 존재한다는 것이고, 향후 부동산시장의 안정화가 현 부동산가격과 비교해 어느 수준일 것인지에 대한 분석이 우선해야 한다는 것이다. 또 하나는 국민의 주택 소유의 수를 제한하기보다, 공공이 공급하는 주택에 대한 목적을 분명히 해 공공이 시행하는 일반분양과 단기적 임대 후 분양 전환되는 것을 없애고, 영구적으로 그 목적에 활용돼야 한다. 그다음으로 부동산 거래에 대한 취득세를 강화하면서 나머지 세제들은 부동산 동향에 따라 자율성을 둬야 한다.

현재까지 공공이 추진했던 부동산 정책을 되돌아볼 때, 정부는 경기 변동에 따라 세제와 금융 관련 정책으로 대응해 왔고, 과도하게 부동산 경기가 침체 또는 활성화되는 상황에 있어 직접 개입을 통해 시장을 관리해 왔다. 그러나 지금의 현상은 복합적 상황이라 할 수 있고 그 한계가 모호하다. 만약 지금까지 공공이 추진한 정책의 효과가 미진할 경우 다음 정책은 무엇일지 심히 궁금하지만 그런 상황이 도래하지 않기를 바랄 뿐이다.

공공이 추진하는 세제 정책은 국민이 세제의 변화에 가장 민감하게 반응함을 전제로 그 적용은 핵심적 요소에 한정돼야 한다. 그리고 주택 공급의 감소가 국민의 생활에 직접적인 영향이 없다면 공공이 공급하는 주택 정책에 대한 검토도 필요하다 할 수 있다. 앞으로 도시정비사업에 대한 정책을 강구할 때, 주택 수급 상황에 대한 분석과 수급 조절을 위해 공공이 공급하는 주택 수 및 수요를 억제할 수 있는 간접적 개입 방법을 국민의 입장에서 검토해야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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