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[아유경제_특집] 빌라ㆍ오피스텔 겨낭한 유동자금… ‘패닉바잉’은 유의해야
▲ 부동산 규제 강화로 갈 곳을 잃은 유동자금이 빌라ㆍ오피스텔 등을 향했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조은비 기자] 정부의 부동산 규제 정책이 갈수록 강화되고 있는 가운데 아파트에 비해 상대적으로 규제가 약한 다세대ㆍ연립주택, 오피스텔 등의 거래량이 증가하고 있다. 정부의 부동산 규제 강화 및 1ㆍ2인 가구의 증가 등이 겹치면서 수요가 몰리고 있다고 해석할 수 있다.

하지만 일부 전문가들은 시장심리의 불안감으로 인한 ‘패닉바잉’ 구매는 좋지 않다고 지적한다. 현재 빌라, 오피스텔 등이 처한 상황을 구체적으로 살펴보고 내 집 마련에 신중함을 더해야 한다는 설명이다.

본보는 규제 정책으로 갈 곳을 잃은 유동자금이 어디로 발길을 돌렸는지 추적해봤다.

‘아파트’ 규제로 인한 대체재
‘빌라 호재’ 맞지만… 투자 득실 따지자

지난달(7월) 22일 세제발전심의원회에서 발표된 ‘2020년 세법 개정안’이 이달 25일 개최된 국무회의서 의결됐다. 이번 「지방세법」 개정안은 다주택자와 법인 주택의 취득세율 강화 등을 골자로 했는데, 이에 따라 상대적으로 규제가 덜한 빌라, 오피스텔 등에 시장의 관심이 커졌다.

현재 빌라에 호재가 발생한 것은 사실이다. 서울 지역의 빌라 거래량이 고강도 부동산 규제에 대한 반사이익을 입고 있기 때문이다. 특히 재개발이 진행되거나, 신축으로 지어진 빌라 등의 물량이 인기를 끈다. 이달 11일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달(7월) 서울 지역의 다세대ㆍ연립주택 거래량은 6369건을 기록했다. 이는 2008년 4월 7686건을 기록했던 이후 12년 만의 최대치 거래량으로, 아파트 규제 심화에 따른 풍선효과가 나타난 것으로 분석된다.

이 가운데 서울 지역의 지난달(7월) 빌라 거래량 6369건 중 51%를 차지하는 3279건이 준공 10년 이내 신축ㆍ준신축 빌라에 해당했고, 이 중 13%를 차지하는 857건은 올해 지어진 최신축 건물인 것으로 집계됐다.

거래량 증가 및 품귀 현상으로 인한 가격 상승 현상도 나타나고 있다. 한국감정원은 지난달(7월) 서울 지역의 다세대ㆍ연립주택 매매가격지수가 전월 대비 0.15% 상승폭을 기록했고, 중위매매가격은 2억3336억 원으로 해당 통계를 시작한 2012년 1월 이래 최고 수준을 경신했다고 짚었다.

빌라에 대한 이 같은 관심은 정부가 서울 도심 주택 공급 확대 방안으로 공공재개발을 언급하면서 개발 가능성이 있는 지역을 중심으로 나타나고 있다. 최근 서울 강남구 코엑스에서 개최된 ‘2020 대한민국 부동산트렌드쇼’에서 고종완 한국자산관리연구원장은 서울역ㆍ청량리ㆍ영등포ㆍ구로ㆍ금천ㆍ영등포 등 개발을 앞둔 지역들을 주목해야 한다며 “서울 도심 내 신축 아파트 사는 것을 놓쳤더라도 주변 낡은 빌라나 상가주택을 매입하면 오히려 투자 가치가 높다”고 전망하기도 했다.

그동안 주택시장의 한쪽으로 밀려나 있던 다세대ㆍ연립주택 거래량이 급증한 원인으로는 비교적 자유로운 규제가 이유 중 하나로 꼽혔다. 앞서 6ㆍ17 대책을 통해 3억 원 이상 아파트에 대한 전세자금 대출이 제한됐지만, 다세대ㆍ연립주택은 전세자금 대출 회수 대상에서 제외됐다. 아울러 7ㆍ10 대책을 통해 아파트의 임대사업 등록제도가 개편됐지만, 다세대ㆍ다주택ㆍ빌라ㆍ원룸ㆍ오피스텔 등은 주택 임대사업 세제 혜택이 유지된다.

하지만 아파트보다 규제가 덜할 뿐이지, 빌라라고 해서 규제가 없는 것은 아니다. 6ㆍ17 대책으로 수도권 대부분 지역이 조정지역ㆍ투기과열지역으로 지정되면서, 기존에 빌라에서 거주하다가 아파트로 이전하려던 사람들은 곤혹을 면하지 못하게 됐다. 빌라를 처분하지 않을 경우 주택담보대출비율(LTV) 한도가 기존 60~70%에서 40~50%로 감소하게 됐기 때문이다. 실소유자 보호 차원에서 1주택 처분자에게는 종전 대출 규제를 적용하도록 했지만 문제는 낡은 빌라가 잘 팔리지 않는다는 점에 있다.

이 밖에 한국감정원에 따르면 지난 6월 다세대ㆍ연립주택의 전세값 비율이 73.9%에 달하면서 빌라 매매 급증 현상이 전세난을 일으킬 수 있다는 우려가 제기됐다. 부동산 플랫폼 다방은 지난달(7월) 서울 단독ㆍ다세대ㆍ연립주택 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 전월세 거래량은 총 1만6816건으로 전월 대비 14% 하락세를 보였고, 매매거래량은 전월 대비 12% 상승한 8392건(다세대ㆍ연립 7170건, 단독ㆍ다가구 1222건)으로 집계돼 「주택임대차보호법」의 영향으로 매매에 비해 전월세 거래량이 하락하고 있다고 밝혔다.

‘훨훨 날던 오피스텔’… 지금은?
규제로 인한 변화 ‘감지’

오피스텔시장 또한 뜨거운 관심을 받고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 올해 상반기 전국 오피스텔 거래량은 1만8409건으로, 지난해 대비 27% 이상 증가했다. 서울 지역의 오피스텔은 지난해 동기 4281건에 비해 59.4%가 늘어난 6826건이 거래됐다. 지방 5대 광역시의 경우 올해 5~7월 오피스텔 거래량은 2017건으로, 지난해 동기 거래량인 1581건과 비교해 39% 증가했다.

오피스텔도 아파트와 비교해 적은 규제를 받는다. 아파트는 4년 단기 임대 제도가 폐지되고 8년 장기임대 중 공공지원일 경우에만 주택임대사업자를 등록할 수 있도록 규제가 강화됐으나 오피스텔은 세제 혜택 및 임대사업이 유지된다. 또한, 아파트와 달리 대출도 많이 나오기 때문에 소액으로 투자가 가능한 투자처로 지목되고 있다. 서울 지역의 아파트는 LTV를 20~40%까지 받을 수 있지만, 오피스텔은 최대 70%까지 받을 수 있다. 아울러 청약통장을 필요로 하지 않기 때문에 재당첨에도 제한을 받지 않는다.

아파트와 비슷한 설계를 갖춰 이른바 아파텔(아파트+오피스텔)로 불리는 중대형 오피스텔도 오피스텔의 인기에 일조했다. 최근 아파트처럼 높은 가격은 부담스럽지만, 기존 오피스텔 공간보다 넓어진 주거공간을 선호하는 1ㆍ2인 가구의 수요를 반영해 4베이(Bay), 판상형, 드레스룸, 테라스 등의 설계를 도입하고 최첨단 시스템을 적용해 주거의 질을 대폭 향상시킨 아파텔이 인기를 끌었다. 올해 1~5월 전용면적 60㎡ 이상 중대형 오피스텔 거래량은 3705건으로 지난해 2630건보다 40.8% 증가했다.

다양한 요인으로 인해 오피스텔을 찾는 발걸음이 늘어나면서 서울 지역 오피스텔 매매가도 최고가를 경신하고 있다. 부동산114에 따르면 서울 오피스텔 가격 변동률이 올해 1분기와 2분기에 각각 0.77%, 0.29%를 기록했다. 실제로 지난 6월 강남구 도곡동에 선보인 ‘타워팰리스’ 전용면적 140㎡는 22억 원에 매매됐는데, 이는 지난해 10월 거래가인 21억 원보다 1억 원 이상 오른 가격이다. 양천구 목동 ‘현대하이페리온’ 전용면적 137㎡도 지난달(7월) 17억6000만 원에 거래됐다. 이는 지난해 5월 거래가인 14억 원과 비교하면 3억6000만 원 상승한 금액이다.

그러나 모든 오피스텔이 다 좋은 경쟁률을 보이는 것은 아니므로 투자 전에 잘 살펴야 할 점들이 있다. 먼저 오피스텔 매입 시 고려해야 할 점은 ‘세금’이다. 일반 6억 원 이하 주택은 1.1~1.3%의 취득세를, 9억 원 초과 주택은 3.3~3.5%의 취득세를 부과받지만, 오피스텔은 당초 ‘주택 외’에 해당하는 건물로 취급되기 때문에 4.6%의 강한 세금이 적용되게 된다.

아울러 정부가 이달 4일 통과시킨 「지방세법」 개정안에 따르면 앞으로 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되게 된다. 이에 따라 다주택자 취득세율을 부과받지 않으려면 오피스텔을 처분해야 하는 상황이 됐다. 아파트와 달리 임대사업이 원활하게 이뤄질 수 있다고 하더라도 주택 수에 포함되기 때문에 조정대상지역 내 2주택자는 8%, 3주택자는 12%의 취득세율을 적용받게 된다. 비조정대상지역 내 2주택자는 1~3%, 3주택자는 8%, 4주택자는 12%의 과세를 받는다.

이같이 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 나타나는 변화에 집중할 필요가 있지만 모든 오피스텔이 중과를 받는 것은 아니기에 그 차이를 확인해야 한다. 오피스텔 분양권은 아파트 분양권과 달리 주택 수에 포함되지 않는데, 그 이유는 해당 오피스텔이 주거용으로 사용될지 상업용으로 사용될지가 확정되지 않았기 때문이다. 상업용 오피스텔로 사용될 때는 주택 수에 포함되지 않는다. 예를 들어 오피스텔을 보유한 사람이 아파트를 추가 매수하려고 하는 경우 2주택자가 되면서 취득세 8%를 부과받게 되지만, 아파트를 보유한 사람이 오피스텔을 추가 매수할 때는 오피스텔의 용도가 주거용인지 상업용인지가 정해지지 않았으므로 건축물 취득세율 4.6%만이 적용되게 된다.

그럼 상업용 오피스텔과 주거용은 어떻게 구분될까? 오피스텔에 세입자를 들여서 임대를 두고 전입신고를 하면 주택으로 취급되고, 오피스텔에 들어온 세입자가 사업자등록을 하고 상업용으로 사무실을 차려 업무를 본다면 주택 수에 포함되지 않게 된다.

과거 오피스텔은 주거용과 상업용을 구분하는 기준이 명확하지 않아 실제 주거용이라 할지라도 전입신고를 하지 않고 상업용으로 보고하는 꼼수가 통했지만, 앞으로는 상업용으로 임대했다는 근거를 적극적으로 제시하지 못하면 국세청에서 이를 주거용으로 취급하고 세금을 부과하기 때문에 전입신고를 하지 않았다고 해서 상업용으로 구분해 주택 수에 포함하지 않는 일은 발생하지 않는다. 상업용 오피스텔이라는 확증을 받고 주택 수에 포함되지 않기 위해서는 임대사업자를 내고, 임차인이 사업자등록을 하고 매월 부가세를 받아서 국세청에 납부 및 임차인에게 세금계산서를 발급하는 과정을 거쳐야 한다.

오피스텔 수익률이 하락세를 띄고 있다는 점도 주목해야 한다. 한국감정원 ‘오피스텔 가격동향조사 보고서’에 따르면 오피스텔 전국 평균 수익률은 올해 5월 5.45%, 6월 5.44%에서 7월 4.75%로 대폭 하향됐다. 서울 지역의 경우 올해 4.83%를 유지하다가 7월 4.33%로 하락했다.

이처럼 살펴볼 것이 많아 오피스텔에 관련해 현명한 투자가 요구되고 있는 가운데, 오피스텔 투자 방법에 관해 전문가들은 수익률보다 입지에 먼저 집중을 하라고 강조한다. 정현근 놀라운부동산(이하 놀부) 대표는 유튜브 채널 놀부를 통해 “수익률이 잘 나온다고 다 좋은 게 아니다. 입지가 우선 돼야 한다. 입지만 좋다면 2~4년 후 수익률이 늘어날 것”이라며 “정말 투자하려면 입지가 좋은 곳에 해야 한다”고 당부했다. 최우선입지로는 업무지, 상업지, 역세권에 가장 가까운 지역을 추천했다.

한편, 이번 「지방세법」 개정안으로 인해 실질적으로 내 집 마련을 위해 대출을 받아 오피스텔 및 빌라를 떠나고 아파트로 옮기려던 1주택자들이 애꿎은 피해를 보았다는 호소도 이어지고 있다. 이에 대해 정부는 법 개정 이후에도 향후 「소득세법」 시행령 개정을 통해 별도의 ‘비과세 특례 조항’을 마련하겠다는 입장이다. 투기 수요를 잡겠다며 내 집 마련을 위해 살아가는 시민들이 피해를 보는 일이 발생하지 않도록 보호할 수 있는 법 마련이 시급한 상황이다.

▲ 빌라ㆍ오피스텔 등의 거래량이 증가세를 보이고 있다. <사진=아유경제 DB>

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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