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[아유경제_헤드라인] 공공재개발 공모 ‘본격화’… 가로막힌 정비구역 대안 될까
▲ 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 23일 서울 광화문 정부서울청사에서 열린 제7차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재, 모두발언을 하고 있다. <제공=기획재정부>

[아유경제=김필중 기자] 이달부터 본격적인 공공재개발 시범사업 후보지 공모가 시작된 가운데, 서울의 ‘알짜배기’ 구역으로 꼽히는 용산구 한남1구역이 공모 첫날 신청서를 제출하는 등 참여 의사를 보이는 구역이 잇따르고 있다. 정부는 신청 구역 중 옥석을 골라내고 늦어도 올해 안에는 시범사업지를 지정한다는 계획이다.

홍 부총리 “이달 21일부터 시범사업지 공모… 수십 곳 참여 의사 타진”

지난 23일 정부서울청사에서 진행된 제7차 부동산시장 점검 관계장관회의에서는 ‘공공재개발ㆍ재건축 등 부동산 대책 후속 조치 추진현황’ 등이 논의됐다.

이날 회의를 주재한 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “공공재개발 시범사업지 선정을 위한 공모에 현재 수십 개 조합이 참여 의사를 타진해 오고 있다”며 “신청 조합 중 주민의 동의가 충분하고 정비가 시급한 사업지 등 옥석을 가려 올해 12월부터 사업지를 선정하고자 한다”고 말했다.

앞서 5ㆍ6 수도권 공급대책을 통해 도입된 개념인 공공재개발은 재개발 구역을 ‘주택공급활성화지구’로 지정하고 용적률 상향 및 분양가상한제 적용 제외, 인ㆍ허가 절차 간소화 등의 인센티브를 제공한다. 대신 신규 주택 중 조합원분을 제외한 나머지의 절반을 임대주택으로 짓는 등 공공성을 강화하는 게 주요 구상이다.

정부는 공공재개발 시범사업 후보지를 이달 21일부터 오는 11월 4일까지 45일간 공모한다는 계획이다. 시범사업 후보지 공모 대상은 서울시의 정비구역(재개발, 주거환경개선사업)과 정비구역 지정을 준비 중인 구역(해제구역 포함) 등이다.

공모 신청을 접수한 자치구에서 공공재개발 추진이 적합하다고 판단되는 구역을 서울시에 추천하면, 이후 국토교통부(이하 국토부)ㆍ서울시 합동 ‘후보지 선정위원회’를 통해 정비의 시급성, 사업 추진 가능성 및 기대 효과 등을 종합적으로 고려해 후보지를 최종 선정한다는 계획이다.

후보지로 선정된 구역은 주택 공급계획 및 기반시설 설치계획 등이 포함된 주택공급활성화계획 수립 및 공공시행자 지정 등 후속 절차를 진행한다. 단독시행은 주민 2/3 이상이 동의해야 하고 공동시행은 주민 절반 이상이 동의해야 한다.

다만 이번 공모에서는 서울시에서 추진 중인 도시재생사업, 관리형 주거환경사업 등 대체사업을 추진 중이거나 도시관리 및 역사문화 보존 등을 위해 관리가 필요한 지역은 원천적으로 제외됐다. 현재 서울에서 도시재생사업이 진행되며 공공재개발을 원하는 대표적인 지역은 창신ㆍ숭인동 도시재생구역과, 구로1구역 등이 있다.

‘알짜’ 한남1구역도 참여… 공공재개발 관심 구역 급증

공공재개발 시범사업 후보지 공모가 시작되자마자 다수의 구역에서 참여하겠다는 뜻을 나타내고 있다. 용산구 한남1구역 공공재개발 추진준비위원회는 공모 첫날인 이달 21일 용산구에 공모신청서를 제출했다.

한남1구역은 한남뉴타운 내에서 사업이 무산된 유일한 구역이다. 2011년 재개발 추진위구성승인을 얻었지만, 상가 문제 등으로 수년간 사업이 답보 상태로 머물다 결국 2017년 정비구역에서 해제됐다. 정부가 이번 공공재개발 시범사업지 공모에 정비구역 해제지역도 포함키로 하면서 신청이 가능해졌다.

이곳 공공재개발 추진준비위원회는 공모 신청에 필요한 주민동의율 10%를 충족한 것으로 알려졌다. 이에 따라 앞으로 신청서를 접수한 용산구가 재개발 기본 요건, 주거정비지수, 주민 동의율 등을 종합적으로 판단해 최종적으로 서울시에 공모 추천 여부를 가리는 절차가 남았다.

용산구 관계자는 “한남1구역 공공재개발 공모신청서를 접수해 주민 동의율, 노후도 등을 검토하고 있다”며 “기존 정비구역이거나 사업 주체가 있는 곳이 아니라 신규로 추진하는 것이어서 검토하는 데 시간이 걸릴 것”이라고 설명했다.

성북구 장위9구역 공공재개발 추진준비위원회도 이날 성북구에 사전의향서를 제출했다. 사전의향서는 공공재개발의 첫 단추라 할 수 있는 주택공급활성화지구 선정을 위한 것으로, 전체 토지등소유자의 5% 이상의 동의를 얻으면 신청할 수 있다.

장위9구역은 2008년 재개발 조합설립인가를 받았으나 사업이 지체되며 2017년 서울시 직권으로 정비구역에서 해제됐다. 이곳은 전체 토지등소유자 670명 가운데 10%를 넘는 70명의 동의를 받아 사전의향서를 접수한 것으로 파악됐다.

앞서 인근 성북1구역도 성북구에 참여의향서를 제출했다. 이곳은 2004년 재개발 정비예정구역으로 지정됐지만 16년째 조합을 설립하지 못한 채 지지부진한 상황이다. 고도가 높고 근처 지역이 문화역사지구로 지정돼 용적률이 낮게 책정되는 등 사업성 부족으로 오랜 내부 갈등을 겪었다.

이 밖에 흑석2구역, 양평14구역 등이 해당 자치구에 공공재개발 참여의향서를 제출했고, 성북5구역, 강북5구역, 미아11구역, 청량리6구역, 답십리17구역, 장위8ㆍ11ㆍ12구역, 흑석1구역, 신정1-5구역, 동소문2구역 등이 공공재개발 설명회에 참여하는 등 서울에서만 20여 곳이 관심을 나타내고 있다.

성남형 모델, 서울로 확대될까… 전문가 “주민 갈등ㆍ사업성 등 문제 해결이 관건”

공공재개발 시범사업지 선정이 본격화되면서 구체적인 사업 추진 방식에 대한 관심도 커지고 있다. 국토부와 서울시, 한국토지주택공사(LH)는 경기 성남시 구도심의 주거환경을 개선한 ‘성남형 공공재개발’ 모델을 성공사례로 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

성남형 공공재개발은 LH가 원주민의 재정착을 돕기 위해 세입자 등의 이주대책을 마련한 후 사업을 시작한 ‘순환 정비’ 방식으로 진행됐다. 1단계 구역인 단대ㆍ중동3구역 총 1900가구가 입주를 마쳤고, 2단계 금광1ㆍ중1ㆍ신흥2구역 등은 현재 공사를 진행 중이다.

성남형 모델은 순환용 주택을 활용한 사업으로 토지등소유자의 높은 재정착률을 비롯해 세입자의 둥지 내몰림 방지할 수 있는 방식으로 꼽힌다. 서울의 재개발사업 재정착률이 평균 15%인 데 비해 성남 1단계 공공재개발은 50%로 높다. 또 조합 설립 없이도 사업이 추진되는 만큼 사업 기간을 크게 단축할 수 있다.

박진서 LH 도시정비설계부장은 “공공이 사업을 시행해 투명성이 보장되고 통합 심의나 행정심사 간소화로 신속한 사업 추진 및 사업성 개선이 가능한 공공재개발을 통해 재개발사업 활성화에 기여할 수 있다”고 설명했다.

다만 전문가들은 정책에 대한 신뢰성을 높이기 위해서는 공공재개발에 대한 세부적이고 명확한 기준을 마련해야 한다고 조언했다. 공공재개발에 관심을 보이는 구역 중 상당수가 이미 사업성 부족 및 조합 내ㆍ외부 갈등 등으로 표류하는 곳인데 단순히 공공이 참여한다고 해서 모든 것이 해결되는 것은 아니라는 지적이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “재개발사업 진행이 안 되는 곳은 주민 동의 등의 문제가 있는데 공공재개발이 되더라도 이런 문제가 사라지는 것은 아니다”라며 “기존 문제들을 공공이 어떻게 풀지가 관건인데 이와 관련된 해법이 제시된 사안은 아직 없는 것으로 보인다”고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수 역시 “공공재개발은 주민들을 설득하는 것이 관건”이라며 “관련 법령이나 조례 개정은 물론, 구체적인 기준과 수치부터 명확히 할 필요가 있다”고 설명했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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