▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서 정하는 주택공급사업으로 사업의 종류에는 재개발ㆍ재건축사업 및 주거환경개선사업이 있다.

도시정비사업의 시행자는 주거환경개선사업의 경우 시장ㆍ군수 등이 직접 시행하는 것을, 재개발ㆍ재건축사업은 조합이 시행하거나 조합원의 과반수 동의를 받아 시장ㆍ군수 등과 공동으로 시행하게 돼 있는데 현실에서는 사업시행자인 조합이 시행하는 것이 일반화돼 있다.

하지만 조합을 구성하는 구성원들의 역량은 도시정비사업을 소화해 내는 데 한계가 있고 현실을 타개하기에 역부족임을 체감하게 된다. 그리하여 조합은 시공자를 선정해 자금에서부터 신축에 필요한 제반 사항에 대해 지원 및 조언을 받게 되는 것이다.

본질적으로 도시정비사업은 구조적으로 조합의 역량에 의해 좌우되는 것이 아니라 조합, 공공 및 협력 업체와의 삼위일체에 의해 구현되는 사업이며, 구현요건은 공공(정부 등 포함)의 도시정비사업에 대한 접근 방법이라 할 수 있다. 그런데 공공은 도시정비사업을 투기를 조장하는 사업이라 규정하고 공공의 직접적인 개입범위를 확대하고, 심지어 법적 규제를 통해 주택 공급 자체를 공공이 주도하려는 경향을 보여주고 있다.

그러나 공공의 바램과 달리 도시정비사업은 일정 부분 이익을 창출해야 한다. 그 이익에 대한 환수 방법은 공공이 조정한다 할 수 있으나, 사업의 시행에 필요한 근본적인 규제에 대해서는 신중해야 하고 주택가격의 변화에 따라 요동을 치는 정책이 돼서는 안 된다.

무엇보다도 사업시행자의 애로사항은 조합원들의 추가부담이라 할 수 있고 최대한 부담을 줄일 수 있는 수단을 취하게 되는데, 먼저 검토하는 것이 용적률이다. 일반적으로 용적률은 사업시행자에게 이익을 가져다줄 방안이 될 수 있으나 공동주택단지의 생활상 편의 등을 고려할 때 높은 용적률이 결코 유리할 수만은 없다. 하지만 사업시행자 입장에서 사업성을 제고시킬 수 있는 것은 용적률 증가로 인한 일반분양 세대수의 증가라 할 수 있으므로 처음 계획보다 더 높은 용적률을 적용한 건축계획을 수립하게 된다.

다음으로 검토하는 것이 일반분양가라 할 수 있으나 정상적인 주택시장에서의 분양가격은 수요와 공급의 원칙에 따라 정해지는데, 사업의 기간이 장기화되지 않는 경우 종전 자산가치가 동반상승하므로 비례율에는 큰 영향을 미치지 못하리라 판단된다. 하지만 불완전 시장에서는 종전자산가치와 판매되는 분양가와의 차이가 심하여 조합원에게 과도한 개발이익을 가져다줄 수 있으나, 재건축의 경우 재건축초과이익환수제도가 적용되고 재개발의 경우 임대주택을 기부채납 함으로써 비정상적인 상황에서의 시장관리는 가능하다 할 것이다.

또한, 조합은 원인자 부담원칙에 따라 조합이 부담하는 부분에 대해 관심을 두게 된다. 그러나 공공은 도시정비사업과 관련한 부분에 대한 규제책은 스스럼없이 집행하면서 완화할 수 있는 공공의 부담에 대해서는 재량권이 있다는 것을 핑계로 임의규정을 사문화해 사업시행자에 대한 지원에는 너무 인색하다. 이로 인해 사업시행자는 용적률 극대화 방안을 찾게 되는 것이다.

사업시행자는 도시정비사업을 진행하면서 또 다른 난관에 봉착하게 되는데 이는 속칭 ‘반대파’에 의한 사업 지연이라 할 수 있다. 심지어 ‘알박기’에 의한 사업 지연은 조합의 대처방안이 전혀 없다 할 수 있다. 비록 대법원의 이주거부 조합원에 대한 손해배상 인정으로 인해 제한적이지만 사업지연 요인이 제거됐으나 그것도 근본적인 해결책은 되지 못한다.

사업시행자는 사업시행 간에 여러 난관에 직면하게 되고, 이를 해결하지 못하는 경우 사업이 지연되는 것은 자명한 사실이다. 사업을 지연시키는 요인은 대외적인 요인과 대내적인 요인으로 구분할 수 있으나, 법 개정을 제외하고 대외적인 사업 지연요인이 공공 자체에 있다 할 수 있으므로 대내적인 사업 지연요인에 대해 살펴보는 것이 문제의 본질을 파악하는데 좀 더 도움이 될 것으로 본다.

지연요인 중의 하나가 반대파에 의한 사업 지연이라 할 수 있고, 일부 대법원 판결처럼 조합원에 대한 부분은 다소 해소됐다 할 수 있으나 비조합원인 반대파의 사업 지연은 사적 재산권 보호와 맞물려 다양한 해석이 가능하다. 이 또한 도시정비사업의 특성을 고려할 시 사업 지연요인으로 작용하게 해서는 안 된다.

필자의 경우 도시정비사업의 지연요인을 당 사업장에서 찾는다면 가장 큰 요인은 법 개정의 일관성 결여로 인한 사업성 미확보에 의한 사업 지연이고, 다음이 공공의 업무처리라 할 수 있는바, 대부분 사업장에서 느끼는 점일 것이다. 따라서 도시정비사업이 지금과 같은 흐름을 유지하지 못한다면 도시정비법의 근본적인 개정이 있어야 하고, 이를 수반하지 못하는 경우 현재와 같은 악순환은 무한 반복할 것이다.

올바른 도시정비사업을 진행하기 위해서는 사업시행자, 공공 그리고 협력 업체가 삼위일체가 돼야 함은 자명한 사실이다. 이를 위해 공공이 가진 장점을 살려 3자가 공유하도록 일체화된 정책을 마련하고 추진해야 함에도, 각자의 영역에만 몰두하는 행태를 지속해서 유지한다면 현 도시정비법 체계에서의 주택시장의 안정은 요원할 것이다.

따라서 도시정비법에서 규정하고 있는 각 규정의 의미 그리고 정책의 변화에 따른 대응안들을 깊이 있게 연구해 사업지가 난립하는 것을 막아야 하고, 소위 ‘되는’ 정비사업지는 주택 공급 관련 정책과 맞물려 차례대로 진행할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다.

도시정비사업의 목적은 분명하다. 이의 실현은 공공의 주택 정책과 맞물려 돌아가야 하는 점을 고려할 때, 도시정비사업이 추구하는 목적의 완수를 위해 공공과 사업시행자 그리고 협력 업체는 서로 협력ㆍ상생해야 한다. 그리고 사업이 주택가격 상승에 미친 영향을 면밀하게 분석해 먼저 도시정비법 내에서 해결방안을 갖추고, 필요한 경우 보완적인 방안들이 강구돼야 한다. 결론적으로 3자의 협력만이 도시정비법을 통한 도시정비사업의 정상화에 기여할 수 있다.

양홍건 조합장  koreaareyou@nave.com

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