▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하는 데 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다. 도시정비법의 제정은 1970년대 이후 산업화 ㆍ 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 커지고 있으나, 재개발ㆍ재건축사업 및 주거환경정비사업이 각각 개별법으로 규정돼 이에 관한 제도적 뒷받침이 미흡하므로, 이를 보완해 일관성 있고 체계적인 단일ㆍ통합법을 제정하려는 것이다.

그로부터 18여 년이 지나오면서 도시정비법은 90여 회 이상의 개정을 거쳐 지금에 이른 것이고, 현재 민간이 공급하는 공동주택 대부분은 도시정비사업을 통해 시장에 출시된 것이다. 따라서 도시정비법은 도시정비법의 제정목적에 나와 있는 도시환경 개선과 주거 생활의 질을 향상하는데 중추적 구실을 했고, 공공도 이를 인정해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」에 따른 도시관리계획 상 도시정비사업에 관한 계획에 포함돼 정비기본계획을 수립하고, 토지등소유자는 그 계획에 따라 사업을 진행하게 된다.

결과적으로 도시정비법은 도시정비사업에 관한 계획을 이행하는 법이다. 이를 수행하는 사업시행자는 법의 정신에 맞춰 절차에 맞는 업무를 추진하는 과정에서 여러 난관에 봉착하게 되는데, 이는 내부적인 요인보다는 외부적인 요인에 의해 좌우된다. 그런데 공공은 법을 집행하면서 지나온 법 개정 과정을 고려할 경우 도시정비사업이 지연 또는 갈등이 대두되는 요인을 내부적인 요인으로 귀결시켜 토지등소유자간의 갈등이 주요인인 것처럼 포장하지만, 실질적으로 사업의 난제는 사업성에 따른 것이다.

도시정비사업을 추진하는 사업시행자는 주민인 토지등소유자의 의견을 반영한 사업계획을 수립하여 업무를 추진하게 되는데, 도시정비사업의 사업성은 사업시행자의 역량에 의해 높이는 것은 한계가 있고, 대부분의 사업성 제고 요인은 공공으로부터 규제의 강도에 따라 좌우된다. 만약 공공이 용적률 상승요인을 제공하는 경우 사업성은 제고되고 반대로 임대주택 등 사업시행자가 부담하는 부담을 늘리는 경우 사업성은 악화하는 것이다. 따라서 공공이 희망하는 사업 초기 단계에서의 사업성은 일시적인 것이고 사업을 진행하는 과정에서 법이 강화돼 사업성이 저하되는 경우 그 책임을 사업시행자가 떠안아야 한다.

하지만 공공은 도시정비사업을 바라볼 때 사업성을 분양 이후 거래가격에 주안점을 두고 있는데 이는 잘못된 접근법이며, 대표적으로 공공이 직접 공급하는 공동주택이 10년 후 시장에서 거래되는 가격을 참고할 경우 신규로 공급되는 공동주택이 시장가격에 미치는 영향은 국민들의 주거생활에 대한 욕구 수준과 같이 상승한다는 것이다. 그런데 공공은 주택시장에 직접 개입해 공공이 형성하는 주택가격에 대한 분석 및 판단보다 단기적인 처방으로 ‘투기’라는 용어를 보편화해 시장에 접근한다.

공공의 주택시장에 대한 접근은 공공이 형성해 놓은 가격에 시장가격이 맞물려 돌아가야 하고 공공이 부과하는 세금은 공공이 형성해 놓은 주택의 시장가격과 연동해야 한다. 현실에서 공공의 주장처럼 주택가격이 지나치게 높게 형성돼 있다면 보유세 등 재산세의 접근을 현재보다 신중하게 해야 하며, 만약 2014년께와 같이 부동산 가격이 저점에 형성돼 주택시장이 새롭게 형성되는 경우 국민들은 혼란에 빠져들게 되고 주택시장의 안정이 오히려 독이 되는 상황도 예측은 해 볼 수 있다.

그런데 공공이 단기적으로 시장에 출현하는 신규 공동주택에 대한 가격형성을 인위적으로 조정하고 직접 시장에 개입해 신규 주택을 공급하고 금융 및 세제까지 공공이 관리하는 시스템은 자연적인 시장 형성을 저해해 장기적으로 주택의 질 저하와 시장 왜곡으로 빈부의 격차만 가중하는 현상이 발생할 수도 있다.

도시정비법 제1조에 명시된 바와 같이 그 목적을 위해 존재하고 그 목적의 달성을 위해 신규로 공급되는 공동주택에 대한 가늠자의 임무를 수행해야 한다. 그런데 도시정비사업을 통해 공급되는 신규 주택의 수를 국토계획법의 목적을 벗어나 변칙적으로 적용하고 도시정비법이 정하는 절차상의 정비기본계획의 수립 목적을 악용함은 토지등소유자인 주민의 책임이 아니라 공공의 책임이다.

도시정비사업은 ‘내 집을 짓는 사업’이며 사업시행자는 법이 정하는 합당한 세금을 내야 한다. 그런데 어느 순간부터 도시정비법은 내 집보다는 세금을 내는 목적 외 법이 가지고 있는 본연의 목적은 상실되는 듯해 도시정비법도 점진적으로 필요한 부분과 종합적인 도시계획과 맞물려 진행돼야 함을 느끼게 된다.

사업시행자는 도시정비법에 나와 있는 바와 같이 사업 주체의 역할이 있지만, 실질적으로 공공이 추진하는 도시정비법상의 목적에 부합되는 사업을 추진하는 공공의 추종자에 불과하고 도시정비법이 진행하고자 하는 사업의 실질적 주체는 공공이라는 사실을 인정한다면 지금과 같은 악순환은 반복되지 않으리라 생각한다.

공공이 사업시행자를 위해 할 수 있는 역할은 다양하지만, 우선 정비기본계획을 재정립해 공공이 세운 주택수급계획과 도시정비사업이 연계돼야 하고, 사업시행자가 추진하는 사업이 공공이 세운 계획과 함께 할 수 있도록 적극적인 행정을 해야 한다.

사업시행자는 공공이 세운 정비기본계획에 따라 사업을 추진하고 공공이 정한 룰에 맞는 사업을 추진하면 되는 것이다. 그런데 공공은 시장에서 오는 문제를 사업시행자를 포함한 토지등소유자의 문제라 치부함은 합당한 처사가 아니라 할 것인바, 항상 공공은 사업시행자의 마음과 국민의 마음으로 주택시장에 접근해 ‘내 집을 짓는 사업’이라는 역지사지의 마음으로 접근하게 된다면 지금과 같은 악순환은 반복되지 않으리라 확신한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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