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[아유경제_특집] 변창흠 국토부 장관 ‘내정’… 2021년 주택 정책 방향은이달 23일 국회 인사청문회 앞둬
▲ 변창흠 국토교통부 장관 후보자. <출처=‘세상을 바꾸는 시간, 15분’ 영상 캡처>

[아유경제=조은비 기자] 그동안 주택 공급 방안에서 공공적인 측면을 강조해온 변창흠 한국토지주택공사(LH) 전 사장이 국토교통부(이하 국토부) 장관으로 내정되면서 앞으로 부동산시장에 어떤 바람이 불어올지에 대해 다양한 견해가 쏟아지고 있다. 일부 전문가들은 그를 ‘김현미 매운맛’으로 일컬으며 더 강한 규제가 시행될 것이라는 우려를 감추지 않았다.

본보는 변 후보자의 행보와, 추진됐던 주택 관련 사업 등을 살펴보고 앞으로 펼쳐질 주택 정책의 방향을 분석해봤다.

변창흠 국토부 장관 후보자, 그는 누구인가?
변 후보자의 말말말… “현 정부 주택 정책, 중상은 돼”

앞서 김현미 국토부 장관은 4차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표하면서 부동산 투기와의 전쟁을 치렀지만, 오히려 집값이 천정부지로 높아지는 등 투기 수요를 잠재우지 못하자 이에 책임을 지고 자리에서 물러나게 됐다는 전문가들의 평가를 받는다. 이후 공석이 될 국토부 장관 자리에 변 후보자가 내정된 것으로 파악됐다.

그는 규제를 통해 부동산 투기를 잠재워야 한다는 입장을 고수해 온 것으로 알려져 만일 국토부 장관으로 선정되더라도 현 정부의 주택 정책 흐름을 그대로 따라갈 것이라는 관측이 강세를 띠고 있지만, 도시계획 등과 관련해 다수의 이력이 있기에 어떤 방안을 제시할지 기대된다는 분위기도 다소 감지된다.

변 후보자는 서울대학교 경제학과 학사와 도시계획학 석사 및 행정학 박사를 마치고, 세종대학교 행정학과 교수 및 한국도시연구소 소장을 역임하면서 ‘도시와 빈곤’이라는 책을 발행하는 등 주택과 관련해 깊은 관심을 표해왔다. 이후 2014년 11월부터 2017년 11월까지는 서울주택도시공사(SH) 사장을 지내면서 ‘서울리츠(REITs)’ 방식을 활용한 임대주택 공급을 추진했고, 2017년 문재인 정부 출범 후 대통령 직속 국가균형발전위원회 위원을 역임하며 정부의 국토ㆍ도시 정책과 부동산 정책 추진 과정에도 참여했다.

지난해 4월부터 이달 4일까지는 LH 사장으로서 근무를 이어왔다. 지난 4일 퇴임식을 열어 공식적으로 사장직을 내려놨으며 그간 ‘8ㆍ4 부동산 대책’과 ‘11ㆍ19 부동산 대책’에서 아이디어를 제시하는 등 주택 공급 방안에 집중해왔다는 평가를 받았다. 그가 재임했던 기간 동안 LH는 약 31만3000가구의 공공주택을 공급했다.

변 후보자가 취임될 경우 앞으로 펼쳐나갈 정책 기조를 살피기 위해 그의 과거 발언들도 화제가 되고 있다. 올해 8월 3일 그는 국회 국토교통위원회에 참석해 “문재인 정부의 주택 정책에 성적을 매긴다면, 역대 정부 중에 상ㆍ중ㆍ하로 따지면 어느 정도에 들어갈 것 같나?”라는 송석준 국민의힘 의원의 질문에 대해 “중상 이상은 된다고 생각한다”라고 호평했다.

이어 “그러면 (주택 정책에 대해) 박근혜, 이명박 정부와 현 정부를 비교할 때는 (현 정부가) 몇 등이라고 생각하는가”라는 질문에는 “비교를 하자면 그래도 지금 정부가 제일 낫다. 왜냐면 앞의 두 정부는 조금 쉬운 시기였다”고 답해 국토부 장관으로 선임되더라도 현 정부의 부동산 정책과 노선을 크게 달리하지 않을 것으로 전망되고 있다.

또한 전월세신고제ㆍ전월세상한제ㆍ계약갱신청구권제 등을 골자로 하는 ‘전ㆍ월세 3법(임대차 3법)’에 대해 묻는 질문에는 “임대료 인상을 목적으로 2년마다 사람을 나가게 한다는 건 정당하지 않지 않나”라며 “세계 어느 나라든지 주택을 시장에 완전히 맡기는 나라는 없다. 어느 정도 맡길 것이냐 하는 것은 정부가 판단하는 것”이라고 발언해 현재 시행되고 있는 임대차 3법이 조정 및 취소될 일은 없을 것으로 추정된다.

과거부터 ‘주택 복지ㆍ도시재생’ 강조
“고장난 판단력” vs “전문적인 개각” 엇갈린 평가도

변 후보자는 주택에 관련해 복지의 중요성을 강조하는 견해를 전하기도 했다. 지난해 11월 27일 시사ㆍ교양프로그램 ‘세상을 바꾸는 시간, 15분’에 출연한 그는 “의식주가 인간의 기본적인 욕구인데, 주택은 아직 고통받는 사람이 너무 많다”며 “고시원, 여관, 비닐하우스에 사는 가구가 37만 가구에 달한다. 최저주거기준에 미달하는 주택에 사는 가구가 전체 가구의 5.7%인 120만 가구에 이르고 있다”고 문제를 제기했다.

그는 또 “북유럽이나 싱가포르의 경우에는 국가가 대부분의 주택을 건설해서 주거권을 보장하고 있다. 어느 정도 국가가 참여하고 어느 정도 민간 기업이 할 것이냐는 각 나라의 여건에 따라 달라진다”라며 “같은 국가에서도 주거문제가 아주 심각해지면 국가가 더 많이 주택을 공급해야 한다는 주장이 나오는 반면에 주택가격이 조금 안정되면 국가가 과도하게 주택시장에 개입하는 것에 대해 반대하게 되는 것”이라고 전했다.

아울러 변 후보자는 현 정부의 부동산 정책 마련에 큰 영향을 끼친 김수현 전 청와대정책실장과도 인연이 깊다. 둘은 1999년부터 2003년까지 약 4년간 서울연구원(구 시정개발연구원)에서 함께 근무했으며, ‘서울형 도시재생사업’에 집중해 현 정부의 ‘도시재생 뉴딜’의 발판을 마련하는데 힘썼다.

이 같은 발언 및 행보에 따라, 현 정부가 변 후보자의 내정을 통해 ‘규제 중심’의 주택 정책 흐름을 바꾸지 않겠다는 입장을 공고히 한 것이라는 판단이 힘을 얻게 되자 일부에서는 우려의 목소리를 내고 있다. 도시정비업계 전문가는 “현 정부의 부동산 대책은 규제를 중심으로 해 왔다. 현재 국민의 피로도가 높고, 집값이 안정되지 못하고 있는 상황인데 여기에 더한 규제가 발표될 경우 부동산시장과의 충돌이 우려된다”고 짚었다.

야당들은 엇갈린 평가를 내고 있다. 국민의힘 이혜훈 의원은 지난 4일 자신의 페이스북을 통해 “개각 명단에 국토부 장관이 포함됐다는 사실을 접하고 정책 방향이 바뀔 수도 있겠구나 기대를 품었었다”면서 “뚜껑을 열어보니 허탈하기만 하다”고 심정을 토로했다.

이어서 이 의원은 “변 후보자는 김수현 사단으로 문재인 정부 부동산 정책의 이론가요, 뒷배였다”라고 비난의 목소리를 높였다.

지난 5일 오세훈 전 서울시장은 “이번 국토부 개각을 보며 문재인 대통령의 판단력에 한숨이 나왔다”며 “아직도 부동산 폭등의 근본적 원인에 대해 감조차 잡지 못하고 있는 문재인 대통령의 고장난 판단력”이라고 비판했다.

반면, 정의당 정호진 수석대변인은 “이번 개각은 각 분야의 전문성과 경험을 바탕으로 한 개각”이라고 짚으며 “집권 후반기에 접어든 문재인 정부가 국정 운영에 있어 전문성과 안정에 방점을 찍은 것으로 해석된다”고 호평했다.

공공자가주택 ‘재주목’… 실효성은 ‘글쎄’
「주택법」 일부 개정안 통과

변 후보자는 그간 토지임대부 주택과 환매조건부 주택을 ‘공공자가주택’으로 통칭하며 주택 공급에 적극 도입할 것을 주장해왔다. 하지만 내정자로 발표된 첫날 기자회견에서 공공자가주택을 도입할 계획이 있냐는 질문에 “지금 당장 적용할 생각은 없다”고 답한 바 있어 당장 적극적인 도입이 있기보다, 신중한 접근이 있을 가능성이 크다.

이는 줄곧 공공자가주택 도입을 강조하던 모습과는 사뭇 달라진 태도인데, ‘시대가 변했다’는 생각이 반영된 것으로 보인다. 그는 지난 8일 머니투데이와의 단독 인터뷰에서 “서울시와 정부의 정책이 실패한 것은 1인 가구 증가를 고려하지 못했기 때문이다”라고 지적해 주택 공급에 대한 고찰의 흔적을 여실히 드러냈다.

하지만 3기 신도시에는 공공자가주택 도입이 검토될 전망이다. 그는 지난해 8월부터 환매조건부 주택을 3기 신도시 분양 때 적용하고 싶다는 주장을 이어왔으며 최근에도 3기 신도시에 공공자가주택 적용을 검토해보겠다는 입장을 전했다.

공공자가주택은 시세차익의 대부분을 얻지 못하고 투자ㆍ투기의 대상이 아닌 거주의 개념으로만 이용할 수 있도록 구성됐는데, 토지임대부 주택과 환매조건부 주택으로 구분해 볼 수 있다. 토지임대부 주택은 땅을 국가가 소지하고 입주자가 건물을 갖는 방식으로, 일반분양과 달리 건물값만 책정돼 보다 더 저렴한 가격에 입주할 수 있다. 환매조건부 주택은 향후 주택을 매매할 때 공공기관에 되파는 방식으로, 일반분양에 비해 분양가는 저렴하지만 공급원가에 일부 이자만 더한 가격만 받을 수 있으므로 집값 상승에 따른 시세차익은 기대할 수 없다는 특징이 있다.

이와 관련해 지난 9일 국회에서는 토지임대부 주택 환매를 의무화하는 내용의 「주택법」 개정안이 통과돼 향후 변 후보자가 공공자가주택 공급을 추진할 경우 보다 더 수월하게 진행될 수 있게 됐다. 이번에 통과된 「주택법」 일부 개정안은 토지임대부 주택을 분양받은 사람이 집을 매각할 때 반드시 LH에 환매하도록 의무화해 주택을 통해 과도한 시세차익을 얻을 수 없도록 하는 내용을 골자로 한다. 이와 함께 투기과열지구나 조정대상지역을 시ㆍ군ㆍ구뿐만 아니라 읍ㆍ면ㆍ동으로 세분화해 지정할 수 있도록 한다는 내용이 포함됐다.

하지만 공공자가주택 방식은 호평을 받지 못하고 있다. 2007년 경기 군포시 일대에 도입된 시범주택은 환매조건부로 415가구, 토지임대부로 389가구가 공급됐지만 이 가운데 92.4%를 차지하는 743가구가 미분양 됐고, 결국 2009년 6월 일반분양으로 전환되는 상황에 이르렀다. 이에 대해 전문가들은 향후 시세차익을 얻을 수 없다는 점과 당시 분양가가 인근 아파트의 90% 수준을 차지하면서 수요자들의 기대보다 가격이 저렴하지 않았던 점 등을 실패의 요인으로 꼽았다.

이후 토지임대부 주택으로는 2011년 10월 서초구 우면동에 359가구 규모의 ‘LH서초5단지’가 들어섰고, 2012년 11월 강남구 자곡동에는 402가구 규모의 ‘LH강남브리즈힐’이 공급됐다. 이곳은 처음에 저렴한 가격으로 분양이 됐지만, 5년의 전매기한이 지나면서 시세가 크게 올라 실효성에 의문이 제기되기도 했다. 현재 ‘LH강남브리즈힐’은 최초 분양가 대비 5~7배에 달하는 수준으로 뛰어올랐다.

그는 오는 23일 국회 인사청문회를 앞두고 구체적인 세부 입장을 정리하고 있는 것으로 파악됐다. 지난 7일 정부과천청사 내 서울지방국토관리청으로 출근한 변 후보자는 주택 공급 방안에 대해 “아직 입장이 정해진 것은 아니고 일단 보고를 받고 청문회에서 검증을 받은 다음에 구체적으로 정책을 말씀드릴 수 있을 것 같다”며 “구체적인 방안이 있는 것은 아니다. 현재 정부가 주택 공급 확대 정책에 대해서 적극적으로 여러 방향을 정하고 있어서 그런 취지에 맞게 하겠다”고 전했다.

변 후보자가 일부 전문가들의 예상대로 현 정부가 고수하고 있는 ‘강력한 규제’ 카드를 준비해올지, 아니면 그동안 수차례 시행된 대책에도 안정되지 못하고 있는 부동산시장을 고려해 보다 세심한 돌파구를 찾아낼 수 있을지 그 여부에 대해 귀추가 주목되는 상황이다.

▲ 지난 9일 토지임대부 주택을 환매할 때 과도한 시세차익을 얻을 수 없도록 하는 내용의 「주택법」 일부 개정안이 국회를 통과했다. <사진=아유경제 DB>

조은비 기자  qlvkbam@naver.com

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