▲ 서울 곳곳에서 정밀안전진단을 신청하는 초기 재건축단지들이 늘고 있어 업계의 이목이 쏠리고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 도시정비사업을 두고 강화된 규제 일변도의 정책을 계속해서 내놓고 있는 가운데 서울 내 초기 재건축 단지들의 정밀안전진단 추진이 활발해지고 있다. 전문가들 사이에서는 부동산시장 안정화를 위해서는 물량 공급이 중요한 만큼 초기 재건축 단지들 중심으로 도시정비사업 추진에 속도를 높이고 있는 현재 분위기를 몹시 반기고 있다.

이에 본보는 재건축 안전진단 과정 속 단지들의 현장 분위기들을 좀 더 자세히 전하고자 한다.

서울권 초기 재건축 단지 중심 정밀안전진단 추진 ‘활발’
전문가 “사업 추진 가능 여부 가늠하는 중요 절차”

재건축초과이익환수제도를 비롯해 민간택지 분양가상한제, 실거주 2년 의무화 등 그야말로 재건축사업을 향한 당국의 시선은 여전히 곱지 않다. 이 같은 규제 속에서도 최근 정밀안전진단을 통과하는 데 성공하며 사업 진행을 서두르는 초기 단지들이 생겨나고 있다.

먼저 재건축 안전진단에 대해 살펴보자. 해당 절차는 주택의 노후ㆍ불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부나 보수비용 및 주변 여건 등을 조사해 재건축할 수 있는지를 판단하는 작업으로 볼 수 있다.

보통 재건축사업을 추진하는 주체가 관할 시장이나 군수, 자치구청장 등에게 신청하고 신청을 받은 기관에서 안전진단을 시행할 기관을 지정하게 된다. 이후 지정된 기관이 해당 건물의 안전진단을 하고 이를 토대로 재건축 가능 여부를 판단한다. 안전진단 실시기관이 안전진단 완료 후 90일 이내에 결과 보고서를 관련 조합과 지자체장에게 통보해야 하고 지자체장은 도시계획 및 지역 여건 등을 종합 검토해 재건축 허용 여부를 최종 결정하게 되는 과정이다.

일반적으로 안전진단은 크게 예비안전진단과 정밀안전진단으로 나뉘는데 5인 이상으로 구성된 평가위원회가 ▲지반상태 ▲균열 ▲노후화▲건물마감 ▲주차ㆍ일조ㆍ소음환경 ▲도시미관 등을 평가해 전원합의제로 재건축 여부를 결정한다.

예비안전진단은 A~E등급으로 분류되고 D등급 또는 E등급을 받아야만 이후 단계인 정밀안전진단 자격을 갖추게 된다. 만약 A~C등급을 받을 경우 유지 또는 보수로 분류돼 재건축을 추진할 수 없게 된다.

정밀안전진단 단계에서는 ▲구조안전(40%) ▲설비성능(30%) ▲주거환경(15%) ▲경제성(15%) 등 항목별로 구체적으로 나눠 평가되는데 결과에 따라 A등급에서 E등급까지 평가 결과가 세분된다. 이때 즉시 재건축이 승인되는 E등급을 제외하고는 A~D등급은 건물 마감 및 설비성능, 주거환경 평가 등을 거친 뒤 경제성을 재차 검토한다. 재건축 이전보다 경제성이 없다고 판단되면 D등급을 받고 리모델링이나 조건부 재건축이 가능하다. 반면, A등급이나 B등급이 떨어지는 경우 일상적 유지관리 등으로 분류돼 추후 재건축 시행시기를 두고 조정이 필요해진다.

업계 한 관계자는 “재건축에 있어 안전진단은 사업 추진 자체가 가능한지 아닌지를 가늠할 수 있는 절차로 가장 기본적이면서도 중요한 관문”이라면서 “최근 서울권 초기 재건축 단지들을 중심으로 정밀안전진단 추진이 활발해지고 있다”고 귀띔했다.

이어서 그는 “도시정비사업의 동력을 막는 부동산 규제로 사업이 지연될 경우, 결국 주택 물량이 부족해지는 것이 사실”이라면서 “특히 서울 내 아파트 공급량의 80%가 재개발ㆍ재건축에 나온다는 사실을 고려할 때 업계 입장에서는 굉장히 반가운 것이 사실이다”라고 덧붙였다.

고덕지구 내 마지막 재건축 주공9단지, 정밀안전진단 조건부 ‘승인’
목동 신시가지 단지, 광장극동 등 잇따라 첫 관문 ‘통과’

실제로 서울 곳곳에서 정밀안전진단을 신청하는 재건축 단지들이 증가하고 있는 모양새다.

대표적으로 최근 1차 정밀안전진단을 통과한 서울 강동구 고덕주공9단지를 꼽을 수 있다. 1985년 지상 15층 공동주택 14개동 1320가구 규모로 준공된 이곳은 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘어 재건축 추진에 나섰고, 한국재난연구원이 지난 9월부터 3개월간 안전진단 용역을 실시한 결과, 조건부 D등급을 판정받으며 1차 정밀안전진단을 통과했다.

고덕주공9단지는 ▲주거환경 ▲건축마감ㆍ설비노후도 ▲구조안전성 ▲비용분석 등 정밀안전진단 종합평가를 거쳐 조건부 재건축 점수 기준(31~55점)을 충족했다. 조건부 재건축은 붕괴 우려와 같은 구조적 문제가 없어 재건축에 대한 필요성이 불분명한 경우에 내려지는 만큼 향후 6개월간 국토교통부 산하 한국건설기술연구원 등 공공기관의 적정성 검토를 거친 후 재건축 여부가 최종 결정된다.

고덕지구가 1만 가구 이상 입주한 신축 단지로 재탄생 중인 가운데, 이로써 마지막 남은 재건축 단지인 고덕주공9단지마저 재건축을 향한 첫발은 내딛게 됐다.

양천구 신월동에 있는 신월시영도 최근 재건축 1차 안전진단을 조건부 통과했다는 소식을 전했다. 지난 11월 27일 양천구청은 신월시영이 재건축 1차 정밀안전진단에서 49.89점으로 조건부 D등급을 판정받아 추후 한국건설기술연구원 등 공공기관의 2차 정밀안전진단(적정성 검토)을 진행, 재건축 추진을 두고 최종 통과 여부를 정하게 된다고 알렸다.

1988년 최고 12층 공동주택 20개동 총 2256가구라는 대단지로 준공된 이곳은 건폐율 12%, 용적률 132%로 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 특히 신월동은 서울 양천구 신월역에서 당산역을 잇는 목동선 경전철사업의 최대 수혜지라는 평가를 받는 곳으로 신설되면, 목동ㆍ신월동 일대 교통난을 해소할 것으로 예상돼 앞으로도 관계자들의 큰 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

총 2만6629가구 규모의 목동 신시가지 단지들 역시 잇따라 정밀안전진단을 통과하며 보조를 맞추는 모양새다. 목동5단지, 11단지, 13단지가 이미 1차 정밀안전진단을 조건부 통과해 2차 적정성 검토를 진행 중인 가운데 최근에는 목동신시가지 재건축 단지 중 대장주로 평가받는 목동7단지가 1차 정밀안전진단을 조건부로 통과했다.

지난달(11월) 17일 양천구청에 따르면 목동7단지는 재건축 1차 정밀안전진단에서 51.11점을 획득하며 조건부 D등급 판정을 받아 재건축사업 첫 관문을 통과, 내년 2차 안전진단을 진행할 수 있게 됐다.

광진구 내 최대어로 꼽히는 광장극동도 재건축을 위한 1차 관문을 무사히 통과했다. 광장극동은 1차(448가구ㆍ1985년 준공)와 2차(896가구ㆍ1989년 준공)로 구성된 총 1344가구 규모의 단지로 재건축 연한을 넘은 만큼 재건축에 나섰고, 지난해 7월 예비안전진단에서 ‘D등급’을 받은 데 이어 지난 11월 4일 광진구청이 정밀안전진단 결과, 조건부 재건축이 가능한 ‘D등급’을 판정함에 따라 재건축사업을 본격화하기 위한 기회를 얻게 됐다.

광장극동은 정밀안전진단 결과 ▲주거환경(37.1), 건축마감ㆍ설비노후도(44.94), 구조안전성(65.73), 비용분석(40) 등을 받아 종합평가 53.68점을 얻었다. 해당 단지 역시 향후 6개월간 한국건설기술연구원 등 공공기관의 안전진단 적정성 검토를 통과하면 재건축이 확정된다.

이곳은 지하철 5호선 광나루역 인근에 위치한 역세권 단지로 한강 조망권에 광남중ㆍ광남고 등 우수한 학군을 갖추고 있어 광진구 내 사업장 중 ‘최대어’로 평가받는다.

이외에도 영등포구 여의도목화, 송파구 아시아선수촌 등 서울 곳곳에서 정밀안전진단을 향한 움직임이 포착되고 있다.

도시정비업계 전문가는 “서울 전역에서 재건축사업 시작 첫 관문인 정밀안전진단을 무난하게 통과하는 사례가 이어지자 다른 초기 재건축 단지 움직임도 빨라지고 있다”면서 “민간 재건축사업을 향한 정부의 부정적인 시각은 여전해 규제 강화 가능성을 배제할 수 없지만, 시장의 거센 움직임을 막기는 쉽지 않아 보인다”고 설명했다.

그러면서 그는 “확실히 최근 재건축 단지들이 사업 추진에 속도감이 더하는 사례들이 연이어 연출되고 있다”면서 “시간이 갈수록 정부가 압박 수위를 높일 수 있기에 사업지들 입장에서는 하루라도 빨리 사업을 추진하는 것이 훨씬 낫다”고 덧붙였다.

상계주공1단지, 상계보람 예비안전진단 통과… 정밀안전진단 ‘대기’
목동9단지, 부산 동래럭키 등 ‘탈락’ 사례도 나와

한편, 예비안전진단(현지조사)을 앞두고 있거나 절차를 통과해 정밀안전진단을 기다리는 단지들도 나오고 있다.

대표적인 곳으로 노원구 상계동 일대 대규모 아파트 단지들이 있다. 이곳은 총 16개 단지로 구성돼 있으며 무려 10개 단지가 2000가구를 넘을 만큼 대규모 단지로 유명한 곳으로 모든 단지가 1980년대 말 입주를 해 재건축 추진 연한을 충족했다.

이 중 가장 최근에 상계주공1단지가 예비안전진단을 통과했다. 지난 11월 30일 노원구청은 상계주공1단지가 예비안전진단(D등급)을 통과, 정밀안전진단을 추진할 수 있게 됐다고 밝혔다. 16개 단지 중 4번째다. 6단지의 경우, 이보다 앞선 지난 8월 예비안전진단을 D등급으로 통과해 현재 정밀안전진단을 준비하고 있고 이외에도 3ㆍ11ㆍ16단지가 예비안전진단을 관할관청에 신청한 상태다.

아울러 3315가구로 노원구 단일 아파트 단지 최대 규모인 상계보람 역시 지난달(11월) 예비안전진단(D등급)을 통과해 정밀안전진단 진행이 가능하게 됐다.

인근의 한 공인중개사사무소 관계자는 “최근 노원구 상계동 일대 주공아파트 상당수 단지가 예비안전진단 절차를 밟고 있다”면서 “재건축에 대한 기대감이 점점 높아지자 최고가로 거래되는 등 꾸준히 신고가 기록을 세우고 있다”고 말했다. 추가적인 예비안전진단 통과로 수요자들의 관심이 높아질 수 있는 대목으로 보인다.

반면, 정밀안전진단에서 탈락의 고배를 마시며 앞선 사례들과 대조를 이룬 사례도 있다.

양천구 목동9단지의 경우 지난 9월 말 재건축 정밀안전진단에서 C등급을 통보받으며 재건축 진행이 어려워졌다. 민간업체가 실시한 1차 정밀진단에서 D등급을 받으며 기대감을 높였지만 정작 한국기술연구원이 실시한 2차 정밀안전진단에서 C등급이 나와 탈락한 것이다.

이외에도 부산광역시 남천동 삼익비치와 함께 ‘부산 재건축 쌍두마차’로 꼽히는 동래럭키가 지난달(11월) 동래구청으로부터 예비안전진단에서 ‘안전진단 실시 불필요’ 결정을 받아 재건축 진행에 발목이 잡혔다.

유관 업계 전문가는 “정부의 재건축 안전진단 기준 강화로 과거 ‘요식행위’ 정도에 그치던 예비 심사가 한층 까다로워진 것이 사실”이라며 “목동9단지나 동래럭키처럼 안전진단에서 고배를 마시는 사례도 있는 만큼 당장 결과를 두고 속단하기는 이르다”고 지적했다.

▲ 전문가들은 여전히 정부가 재건축 규제를 풀지 않는 상황에서 안전진단에서 고배를 마시는 사례도 있는 만큼 아직 변화의 분위기가 감지됐다고 판단하기에는 이르다고 평가한다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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