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[아유경제_헤드라인] ‘아듀 2020’… 다사다난했던 2020년 도시정비시장
▲ 2020년 부동산시장은 그 어느 때보다도 불안정한 모습을 보인 가운데, 규제 일변도인 정부의 도시정비사업 정책 기조는 계속됐다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 2020년 경자년(庚子年)이 저물어가고 있다. 올해는 그 어떤 해보다도 부동산에 대한 크고 작은 문제들이 발생한 것은 물론, 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 사태까지 겹치는 등 도시정비시장에 가해지는 외부 충격이 많았다.

이에 본보는 2020년 한 해 도시정비시장을 되돌아보고 주요 이슈를 정리했다.

■ 희비 엇갈린 공공재개발과 공공재건축

정부는 5ㆍ6 부동산 대책을 통해 공공재개발 개념을 도입했다. 재개발 구역을 ‘주택공급활성화지구’로 지정하고 용적률 상향 및 분양가상한제 적용 제외, 인ㆍ허가 절차 간소화 등의 인센티브를 제공한다. 대신 신규 주택 중 조합원분을 제외한 나머지의 절반을 임대주택으로 짓는 등 공공성을 강화하는 게 골자다.

지난 11월 4일 마감한 공공재개발 시범사업 공모엔 서울 시내 19개 자치구에서 총 70곳의 사업지가 신청하며 흥행에 성공했다. 기존 정비구역 중에는 동작구 흑석2구역을 포함해 총 14곳이 신청했으며, 정비예정구역 및 정비구역 해제구역 등 신규 구역이 56곳에 달했다.

정부는 연내 기존 정비구역 신청지를 대상으로 1차 후보지를 선정해 발표한다는 방침이다. 이후 내년 3월 정비구역 해제구역과 신규 신청지역을 대상으로 2차 후보지를 선정할 계획이다.

반면 정부가 8ㆍ4 부동산 대책의 수도권 주택 공급 확대방안 중 핵심으로 내놓은 공공재건축은 여전히 난항을 빚고 있다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 참여해 용적률 상향 등 인센티브를 주고 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공임대ㆍ공공분양 등으로 기부채납하는 새로운 형식의 재건축이다.

앞서 국토교통부가 지난 9월 30일까지 1차 공공재건축 사전컨설팅 신청을 접수한 결과 서울 시내 총 15개 단지가 참여했다. 이 중 1000가구 이상 대규모 단지는 강남구 대치은마(4424가구), 송파구 잠실주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리미주(1089가구) 등 3곳이다.

하지만 사전컨설팅을 신청한 15개 단지 중 이목을 끌었던 대규모 단지들 곳곳에서 파열음이 커지며 철회하는 분위기로 돌아섰다. 정부는 앞서 공공재건축을 통해 5년간 5만 가구를 공급하겠다고 발표했으나 현재 추세대로라면 목표를 달성하기 어려울 것이란 관측이 나온다.

■ ‘2년 실거주’ 의무가 재건축 조합 설립 촉매제로… 규제로 뭉친 소유주들

지난 6ㆍ17 부동산 대책에는 수도권 투기과열지구 내 재건축 조합원은 2년 이상 실거주해야만 분양권을 받을 수 있도록 하는 규제가 담겼다. 이에 따라 그동안 사업 진행이 더뎠던 수도권 주요 재건축 단지들은 연내 조합 설립 신청을 목표로 ‘2년 실거주’ 의무 규제를 피하기 위한 발걸음을 재촉했다.

좀처럼 앞으로 나아가지 못했던 강남구 압구정1~5구역 재건축사업은 올 하반기 들어 조합 설립을 위한 동의율 확보에 성공하는 등 조합 결성이 급물살을 탔고, 아파트 매매가도 덩달아 상승하며 잇따라 신고가를 경신했다. 이 밖에 강남구 개포동, 경기 과천시 등 수도권 일대의 지지부진했던 재건축 단지들 곳곳에서 수개월 만에 높은 조합설립동의율을 확보하는 등 사업 추진에 속도를 냈다. 재건축을 규제하기 위한 정부의 대책이 역설적으로 사업의 추진 동력으로 작용한 셈이다.

다만 정부가 6ㆍ17 대책을 통해 발표한 재건축 2년 실거주 의무 규정이 담긴 「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안은 지난 11월 24일 국회 상임위 법안심사 소위를 통과하지 못했다. 이에 따라 해당 법안이 내년 논의로 넘어갈 것이라는 전망도 나오는 상황이다.

■ 코로나19가 불러온 진풍경… 사상 최초의 ‘드라이브 스루’ 총회 개최

코로나19 사태로 인한 타격은 도시정비업계도 피해 갈 수 없었다. 코로나19로 총회 개최에 난항을 겪은 재개발ㆍ재건축 조합들은 총회 장소로 야외공간을 이용하거나 차량에 탑승한 채 안건을 의결하는 이른바 ‘드라이브 스루’ 방식의 총회를 여는 등 진풍경을 낳기도 했다.

지난 4월 28일 강남구 개포주공1단지 재건축 조합은 단지 내 공터에서 사상 최초로 ‘드라이브 스루’ 방식의 관리처분총회를 개최했다. 코로나19 확산 우려로 사회적 거리두기가 강화되면서 서울시가 재개발ㆍ재건축 총회 금지령을 내리자 조합이 꺼낸 묘수였다.

이 밖에도 총회를 개최하려는 재개발ㆍ재건축 조합들은 각가지 묘책을 동원했다. 인천광역시 한 재개발 조합은 인천항 인접 선착장에서 시공자선정총회를 개최하기도 했으며, 수도권의 목재창고를 빌려 버스에 조합원들을 탑승시켜 관리처분총회를 개최하기도 했다.

이에 재개발ㆍ재건축 조합의 총회에 직접 참석 요건을 완화하는 등 제도 개선이 필요하다는 목소리도 커지는 상황이다. 이에 대해 국토교통부는 재건축ㆍ재개발 조합 총회 의결 방식에 전자투표를 추가하고, 조합원 직접 출석 의무 조항을 폐지하는 내용으로 도시정비법을 내년 6월 개정할 계획이라고 지난 13일 밝혔다.

■ 서울시, ‘도시정비사업 관리처분’ 표준기준 마련

서울시는 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업의 관리처분인가를 위한 관리처분계획이 합리적으로 수립될 수 있도록 표준기준 마련에 나섰다. 지난 6월 5일 시는 최근 3년간 관리처분인가를 받은 총 89개 정비구역에 대한 대대적인 실태조사를 통해 표준화된 관리처분계획 수립 기준을 세우고, 표준서식을 재정비한다고 밝혔다.

이는 그동안 관리처분계획 수립을 위한 표준화된 기준이 없어 사업이 지연되거나 소송 등 분쟁이 끊이지 않고 있다는 지적이 제기돼 왔기 때문이다. 이에 시는 합리적인 권리배분 기준을 마련해 관리처분인가 단계에서 조합원 간 갈등을 줄이고 도시정비사업의 투명성을 높인다는 계획이다.

시는 사업시행인가 이후 분양신청부터 관리처분계획(안) 작성 및 공람, 조합원총회(동의), 관리처분인가 및 변경인가까지 세부적인 절차를 들여다보고 문제점과 개선안 등을 도출키로 했다. 또 도시정비사업 유형별로 표준화된 가이드라인을 수립하고 인가 담당 공무원이 활용할 수 있도록 실무 지침도 마련할 예정이다. 이와 관련해 서울시는 ‘정비사업 유형별 관리처분계획 실태조사 및 제도 개선 용역’을 진행 중이다. 내년 7월까지 용역을 완료해 현장에 적용하는 것을 목표로 하고 있다.

■ 재건축 대신 리모델링 추진 ‘바람’… 대형 건설사들도 관심 ↑

올해도 정부의 재건축 ‘옥죄기’가 이어지는 가운데, 비교적 규제가 덜한 리모델링을 선택하는 단지가 늘면서 서울 및 수도권 1기 신도시 등을 중심으로 리모델링 조합을 설립하거나 시공자를 선정하는 단지들이 급증했다. 그동안 리모델링사업에 소극적이었던 대형 건설사들도 최근 입지와 사업성이 우수한 단지의 리모델링 수주전에 적극적으로 뛰어드는 모습이다.

포스코건설은 올해 ▲광진구 자양우성1차 ▲용인시 수지보원 등을 수주하며 리모델링사업 수주 실적을 올렸고, 롯데건설은 ▲용산구 이촌현대 리모델링 시공권을 따냈다. 현대산업개발도 최근 ▲광진구 상록타워 리모델링사업을 수주하며 리모델링 실적을 쌓았다. 이 밖에 이달 19일 시공자선정총회를 앞둔 ▲용인시 현대성우8단지 리모델링 입찰에는 현대건설과 포스코건설이 컨소시엄을 구성해 참여한 상황이다.

이같이 ‘리모델링 바람’이 부는 것은 재건축초과이익환수제도, 안전진단 강화, 2년 실거주 의무 등 연이은 규제로 재건축 추진이 어려워진 탓이 크다. 또 리모델링은 재건축에 비해 조건도 까다롭지 않다. 준공된 지 15년이 지나고 안전진단 등급이 수직증축은 B등급, 수평ㆍ별동증축은 C등급 이상이면 리모델링사업이 가능하다. 주민 동의율도 66.7% 이상이면 돼 재건축(75% 이상)보다 낮다.

이 때문에 용적률이 높거나 가구당 대지지분이 작아 재건축이 어려운 단지라면 리모델링이 매력적으로 다가올 수밖에 없다. 한국건설산업연구원이 발표한 ‘건축물 리모델링시장의 전망과 정책 과제’ 보고서에 따르면 국내 건축물 리모델링시장은 올해 17조2930억 원에서, 2025년 23조3210억 원, 2030년 29조3500억 원 규모로 성장세가 이어질 전망이다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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