▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

신축년 새해를 맞이해 모든 도시정비사업 구역에 행운이 가득한 한 해가 되기를 빌어 본다.

지난해에 이어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 인해 국민들이 많은 어려움을 겪고 있듯이 도시정비사업의 사업시행자 등도 업무를 추진함에 있어 많은 난관에 봉착했으리라 생각된다. 그런 가운데서도 연일 거론하는 것이 주택에 관한 것으로, 이는 사업지의 운영과 관련이 있는 것이고 사업을 추진하는 사람들은 공공(정부 등 포함)이 추진하는 주택 정책이 도시정비사업에 미치는 영향을 분석해 추진 방향 및 운영 목표를 설정하게 된다.

새해에는 공공의 주택정책을 가늠해 볼 수 있는 장관의 교체로 공공의 주택 공급 정책이 시장에 어떠한 영향을 미치는지를 가늠해 볼 수 있고, 그 방향은 지난해 공공이 추진한 부동산 정책의 과실을 만회하고 새로운 이정표를 세울 수 있을지 관심이 집중돼 있다. 하지만 언론에서 회자하는 공공의 주택 정책이 도심고밀개발과 분양 중심의 주택 공급이라 명명되는 상황에서 국민의 주택 수요에 얼마나 근접하는지 궁금할 따름이다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 ‘도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 ․ 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정해 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것’을 목적으로 하고 있지만 공공이 간과하고 있는 것은 국민의 의식 수준의 향상과 눈높이를 맞춘 주택에 대한 관심을 도외시하고 있다.

민간이 추진하는 주택 공급은 도시정비법 등을 통해 이뤄지지만, 공동주택에 대한 공급은 일부 공공이 공급하는 것을 제외하면 민간이 공동주택을 공급한다 할 수 있다. 이러한 상황에서 공공은 도시정비사업에 대한 접근을 관리와 통제로 규정하고 민간이 추진하는 사업에서의 지원은 사실상 없다.

공공이 도시정비사업에 개입할 수 있는 영역은 무한대라 할 수 있다. 정비구역을 해제하는 것은 물론 각종 인ㆍ허가과정에서 사업시행자에게 부담을 지우는 분양 단계에서는 분양가를 통제하고, 금융과 세제에서는 대출 통제 및 세금 부담을 중과하는 상황 등으로 직ㆍ간접적으로 개입해 도시정비사업을 통제한다. 그러나 사업이 지연되고 사업시행자의 부담이 증가하는 경우 공공이 고통을 분담하는 구조는 찾아볼 수 없고 책임을 회피하기에 급급하다.

공공이 주택을 공급하는 형태는 공공이 직접 개입해 공급하는 경우와 민간에 위탁하는 경우 등이 있으나, 민간임대주택의 경우 임차인보다는 임대업자를 위한 운영형태로 공급자만이 혜택을 받는 구조를 유지한다면 사실상 민간임대주택은 그 존립의 이유가 무색할 것이다. 한편, 공공이 공급하는 주택은 인근 지역의 주택가격 상승을 견인하는 촉매제가 되는 경우가 다반사임을 고려할 경우 공공이 공급하는 공동주택에 대한 공급 방법과 국민의 주택 수요 형태를 자세히 검토해 주택가격 상승을 견인하는 요인을 최소화해야 한다.

그런데 공공은 새로운 주택 공급 정책을 추진하면서 도심고밀개발과 임대나 공공자가주택이 아닌 분양 중심의 주택 공급을 검토한다고 한다. 이는 국민의 주택 수요 수준과 공공임대주택의 필요 부분을 정확히 파악하지 못한 정책 추진이다. 아울러 교통이 편리한 지역에 도심고밀개발을 추진한다 함은 주택가격을 상승시켜 투기를 부추기겠다는 뜻으로 보이고, 일시적으로 주택 공급량을 늘리는 땜질식 정책에 불과하다.

도시정비법상 정비기본계획을 10년 단위로 수립해야 하고 5년마다 타당성 여부를 검토해 그 결과를 기본계획에 반영해야 한다. 따라서 도시정비법이 추구하는 목적상 주택 공급 계획이 10년 단위로 수립돼야 하고 정책의 일관성과 정책의 변화에 따른 유동성을 확보하고자 5년 단위로 타당성을 검토하도록 한 것은 시장의 변화에 따른 주택 공급 정책의 변화를 예측한 것으로 판단할 수 있는바. 공공이 추진하는 공동주택 공급 계획은 최소 10년 단위로 수립돼야 한다.

도시정비법에 따른 정비기본계획은 공공이 일관성을 갖지 못하고 정책 변화에 따라 수많은 불량사업지를 만들어 내기는 했지만 그래도 수많은 사업지가 공존하고 있음은 주택 공급량이 사업 추진 속도에 따라 충분히 조정될 수 있다는 것을 보여준다. 하지만 공공이 사업지에 대한 접근 방법을 통제와 규제로 규정하고 각종 부담을 부과하다 보니 비정상적인 사업지를 양산해 내 결국 주민 간 갈등으로 정비구역의 해제가 이슈가 되고 소수의 민원이 정비사업지를 좌우하는 기현상이 발생한 것이다.

교통이 편리한 지역에 대한 용적률 완화와 공공재건축 종상향을 통해 주택 공급량을 늘리는 것은 단기적 처방에 불과하고 결국에는 교통대란, 저급주택, 콩나물시루 주택이 돼 ‘구치소도 초고층 밀집 수용시설로 지어졌다’는 웃지 못할 코미디가 연출된다. 국민이 거주하는 주택은 주택으로써 역할을 해야 한다. 하지만 도시정비법에서 규정하는 공공의 지원 가능성을 인ㆍ허가권자가 차단하고 원인자부담이라는 원칙을 내세워 사업시행자에게 부과시킴은 주택가격의 상승을 통한 사업비 회수와 주택 공급량 감소로 인한 주택가격 상승을 초래한다.

공공은 신축년 새해를 맞이해 도심고밀개발, 공공공급물량 확대 및 각종 규제를 통해 주택 소유 욕구 충족 및 수요 제한 정책을 추진하고 있으나, 이는 자본주의에서 주택이 시장 논리에 따라 거래되는 자산이라는 점을 망각한 것이다. 국민의 주거환경 개선을 위해서는 공공이 공급하는 주택과 민간이 공급하는 주택을 연동해 운영해야 한다는 점을 고려해 정비사업지의 주택 공급을 활성화하고, 공공이 공급하는 주택에 대한 민간기업의 참여 범위를 제한해야 한다.

결론적으로 새해를 맞이해 주택 정책도 새롭게 추진돼야 할 상황이라 단정할 수 있으므로 공공도 도시정비법이 추구하는 목적을 정확히 인지하고 단기적 공급 정책보다 최소 10년 이상의 주택 수급 정책을 수립해 운영한다면 가격이 급상승하는 기현상을 예방할 수 있으리라 믿는다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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