▲ 올해 부동산시장은 특별공급 청약 자격 완화나 사전청약제도 실시 등 이전과 달리 변화된 내용을 가진 제도들이 시행을 앞두고 있어 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 2021년에는 부동산 관련 제도의 대대적인 개편이 이뤄질 전망이다. 당장 이달부터는 공공주택 및 민영주택 특별공급 소득요건이 완화되고 신혼부부 및 생애 최초 특별공급 내 일반공급 물량도 확대된다.

오는 7월부터 12월에는 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위한 목적으로 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구 사전청약이 시행된다. 이외에도 하자보수 절차가 구체화되며 다주택자들을 향한 규제와 처벌이 강화될 전망이다.

본보는 새해를 맞아 혼돈을 겪고 있는 부동산시장에서 달라지는 제도가 무엇인지 살펴보고, 전문가들의 분석을 통해 앞으로 업계 분위기가 어떻게 흘러갈지 알아보려 한다.

신혼부부ㆍ생애 최초 특별공급 소득요건 ‘완화’
전문가 “무주택 젊은 계층 매매시장 참여 감소 효과 기대”

올해부터는 신혼부부와 생애 최초 주택 구입자의 특별공급 주택 청약에 대한 소득요건을 완화한다는 점이 주목해야 할 주요 부분이다. 이는 소득 기준 초과로 인해 공공분양을 신청할 수 없는 신혼부부 등 무주택 실수요자의 청약 기회를 확대하기 위한 정부의 조치로 보면 된다.

먼저 공공주택의 경우, 신혼부부 특별공급 소득요건을 기존 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130% 이하로 완화한다. 맞벌이의 경우, 140%가 적용돼 3인 이하 가구를 기준으로 월 788만 원(세전 금액)이다. 다만, 우선공급 소득 기준은 100%(3인 이하 월 563만 원), 맞벌이 부부 120% 이하(3인 이하 월 675만 원)로 이전과 동일하다.

반면, 민영주택의 경우 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득 120%(맞벌이 130%) 이하에서 140%(맞벌이 160%) 이하로 완화돼 연봉 9456만 원(맞벌이 1억668만 원)을 버는 부부는 청약이 가능하다.

소득 기준에 따라 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다. 이전에는 신혼부부 특별공급의 경우, 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 선차적으로 물량의 75%를 공급했지만 앞으로는 5% 감소한 70%만을 공급하고, 상위소득에 대한 일반공급 비율을 25%에서 30%로 늘린다.

생애 최초 특별공급에 대한 소득 기준도 완화된다. 현재 도시근로자 월평균소득 100% 이하인 소득요건을 충족하는 사람에게 물량의 70%를 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130% 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다. 대상은 입주자 모집공고일 현재 생애 최초(가구에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우)로 주택을 구입할 경우로 혼인을 했거나 자녀가 있는 경우에만 해당되며 가점이 낮을 때 유리하다는 게 전문가들의 분석이다.

한 부동산 전문가는 “정부가 특별공급의 소득 기준을 완화한 것은 무주택 젊은 계층의 매매시장 참여를 줄이기 위한 것”이라면서 “지금까지 청약시장에서 제외된 젊은 층이 매매시장으로 눈을 돌리면서 전세난과 집값이 급등하는 등 ‘패닉 바잉(공포 구매)’이 일어나 시장의 우려를 샀고 정부 입장에서는 이 같은 우려를 해결하려고 조처한 것”이라고 풀이했다.

아울러 신혼희망타운은 생애 최초로 분양가 6억 원 이상 주택 공급 범위에서 분양가격 및 우선공급 등의 구분 없이 전체 소득요건을 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다.

분양권, 주택 수 ‘포함’에… 분양권 전매제한 위반 처벌 수위 ‘강화’
심상정 의원 “주거비 지원금 대상 2배로 확대해야… 「주거급여법」 개정안 ‘발의’”

무엇보다 올해부터 눈에 띄는 변화 중 하나는 취득한 분양권도 주택 수에 포함된다는 점이다.

이달 6일 기획재정부는 이전에 취득한 분양권을 제외한 올해 1월 1일 이후 취득한 모든 분양권은 완공된 집이 아니지만 1가구로 간주하겠다고 밝혔다. 즉, 지난해까지 아파트 1채, 분양권 1개를 가지고 있으면 1가구 1주택으로 봤지만, 올해부터는 분양권을 취득하면 1가구 2주택으로 다주택자에 해당한다고 보면 된다.

분양권 전매제한 위반에 대한 처벌 수위도 이전보다 강화된다. 지난 5일 국토교통부는 전매행위 제한 위반 처벌 강화를 내용으로 하는 「주택공급에 관한 규칙」 일부 개정안을 입법예고했다. 이번 개정안을 살펴보면, 알선자를 포함해 전매행위 제한을 위반한 자는 공급질서 교란자와 같이 위반행위를 적발한 날로부터 10년간 입주자 자격을 제한한다. 「주택법」에도 주택 불법 전매 또는 불법 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금을 물릴 수 있다고 규정돼 있다.

이를 두고 유관 업계 관계자는 “그간에는 위장 전입을 시도하는 등 시장 교란 행위를 한 사람에게만 아파트 청약 금지가 적용됐다”면서 “하지만 앞으로는 전매행위 위반 자체에 연루된 사람은 시장 교란 행위자와 마찬가지로 향후 10년간 아파트 청약이 엄격하게 제한된다”고 밝혔다.

청년 주거비 지원 범위도 확대된다. 수급가구 내 20대 미혼자녀가 지원 대상으로 기존에는 부모와 같이 살고 있지 않더라도 동일가구로 간주해 주거급여를 받을 수 없었지만, 올해부터는 취학이나 취업 등을 이유로 부모와 따로 떨어져 있는 경우, 부모와 분리된 것으로 인정돼 급여 수령이 가능하다.

가구의 소득인정액 기준은 중위소득의 45% 이하 가구로 주거급여 선정기준은 가구원 수별로 ▲1인 82만2524원 ▲2인 138만9636원 ▲3인 179만2778원 ▲4인 219만4331원 등이다.

이에 맞춰 주거급여 수혜 대상자 확대를 위한 법안도 발의됐다. 국회 국토교통위원회 소속 정의당 심상정 의원은 저소득층을 대상으로 한 정부의 주거비 지원금 대상을 2배로 확대하자는 내용을 담은 「주거급여법」 일부 개정안을 이달 12일 대표발의 했다.

심 의원은 “현행법은 「국민기초생활 보장법」에 따라 주거급여의 선정기준, 수급권자 등을 정하고 있다”면서 “이에 따라 주거안정에 필요한 임차료, 수선유지비, 그 밖의 수급품 등을 ‘주거급여’로 지급하고 있다”고 말문을 열었다.

이어 “그런데 주거급여 선정기준인 기준 중위소득의 43%가 너무 낮아 국민들의 주거복지를 향상하는데 제약이 많다는 지적이 많다”고 짚었다.

그러면서 심 의원은 “학업이나 취업 때문에 가족과 주거를 같이 하지 않는 30세 미만의 청년의 경우 수급권자에서 제외되는 문제가 있다”며 “기초생활보장제도에서는 이주민을 수급자격으로부터 보편적으로 제외하고 있어 유엔 사회권규약에 위배 될 소지가 있다”고 지적했다.

또한 “주거급여 선정기준을 기준 중위소득의 60%로 상향해 대상 가구를 확대하고, 개별가구에서 30세 미만인 자 중 학업 등을 이유로 수급권자와 주거를 같이 하지 않는 경우를 개별가구에서 제외해 별도로 산정할 수 있게 해야 한다”며 “수급권자에 영주권을 가진 재한외국인, 결혼이민자 등을 포함함으로써 주거약자의 주거안정 및 주거수준 향상에 기여하려는 것”이라고 말했다.

수도권 분양가상한제 주택 거주 의무기간 ‘신설’
오는 7월부터 3기 신도시 사전청약 ‘시작’

수도권 내 분양가상한제 적용 대상 단지 거주 의무기간도 최소 2년에서 5년으로 상향됐다. 이는 지난해 11월 27일 국토교통부가 입법예고한 「주택법 시행령」 개정안이 오는 2월 19일부로 시행되는 것으로 세부적으로 들여다보면, 민간택지의 경우에는 기본 2~3년으로 해당 주택의 분양가격이 인근 지역 주택매매 가격의 80%에 미치지 못하면 3년, 80~100% 미만이면 2년간 의무적으로 거주해야 한다.

반면, 공공택지는 분양가격이 인근 지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 거주 의무기간이 5년, 80~100% 미만이면 3년으로 설정됐다.

만약 생업 등의 이유로 부득이하게 전매제한 기간 내에 거주지를 이전해야 해 주택을 처분하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 분양가와 주변 시세의 차이, 보유한 기간에 따라 매입금액을 차등적으로 책정하게 된다.

마지막으로 올해 초미의 관심사인 3기 신도시 아파트 사전청약이 오는 7월부터 진행된다. 사전청약은 본 청약보다 1~2년 앞서 미리 공급하는 제도로 인천계양(1만1000가구)이 7월에 가장 먼저 청약 일정을 소화한다. 이후 7~8월 중으로 경기 남양주진접2(1400가구), 성남복정1ㆍ2(1000가구), 의왕청계2(300가구), 서울 노량진수방사부지(200가구)가, 9월과 10월에는 남양주 왕숙2(1500가구), 서울 관악구 남태령군부지(300가구), 11월과 12월은 남양주왕숙(2400가구), 부천대장(2000가구), 고양창릉(1600가구) 등에서 사전청약이 진행된다. 연내로 총 3만 가구가 공급될 예정이고 용산역정비창(3000가구)을 비롯한 나머지 3만2000가구는 내년에 입주자를 모집한다.

전문가 중 상당수가 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 확산세에 따른 저금리 기조와 넘쳐나는 유동자금까지 더해진 상황을 이유로 올해도 집값이 오를 것으로 예상한다. 정부의 계속되는 규제에도 불구하고 ‘영끌’과 ‘패닉 바잉’이라는 신조어가 등장할 만큼 마땅히 부동산 자산을 대체할 투자처가 없다는 지적이다.

반면, 취득세, 종합부동산세, 양도소득세율 인상이 동시에 적용되며 세부담이 높아지는 만큼 시장 안정화에 도움이 될 수 있지 않겠냐는 예상도 나오고 있다.

한 전문가는 “현재 부동산시장은 경제성장률과 연동해서 움직이는 것이 아니라 저금리 기조가 연속적으로 이어지면서 사실상 주택 가격 상승세가 버티고 있는 것이라고 보면 된다”며 “저금리 현상 등을 고려해 봤을 때 올해에도 집값은 오를 것으로 예상되지만, 임대차시장 불안, 코로나19 극복 여부와 그에 따르는 금리 변화 등 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인들이 많은 만큼 적극적으로 매수에 동참하는 것은 다소 보류할 필요가 있다”고 분석했다.

그러면서 그는 “반면, 분양이라면 얘기가 달라지는데 올해 하반기 3기 신도시 사전청약 물량이 쏟아질 것으로 보이는 만큼 이 부분을 중점적으로 염두에 두고 계획을 짜보는 것이 좋다”면서 “무주택자들의 경우, 자신의 가점 수준과 거주요건을 꼼꼼히 살펴보고 혹시 가점이 낮아 청약을 노리기 어렵다면 신혼부부, 생애 최초 특별공급 등을 적극적으로 노려볼 필요가 있다”고 조언했다.

한편, 오는 24일부터는 공동주택 입주 전 발견된 하자에 대한 보수가 입주일 전까지 의무적으로 이뤄진다. 사업시행자는 사전방문 과정에서 발견된 하자에 대한 보수 계획을 세우고 사전방문 종료 1주일 이내에 사용검사권자인 지자체에 이를 알려 일반 하자 중 전유부분과 공용부분으로 나눠 각각 입주예정자에게 인도하기 전과 사용검사를 받기 전까지 보수를 이행해야 한다.

▲ 오는 7월부터 수도권 3기 신도시와 정부의 공급 대책에 따른 수도권 공공분양주택 사전청약이 진행된다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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