▲ 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축 ‘래미안원베일리’ 투시도. <제공=삼성물산>

[아유경제=김필중 기자] 서울 서초구 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축사업의 ‘래미안원베일리’ 일반분양가가 주택도시보증공사(HUG) 분양가를 훌쩍 뛰어넘는 3.3㎡당 5668만 원 수준으로 결정됐다. 민간택지 분양가상한제가 시행된 가운데 역대 서울 아파트 일반분양 가격 중 최고 수준을 기록하면서 분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들이 들썩이고 있다.

‘래미안원베일리’ 3.3㎡당 5668만6000원… HUG 분양가 대비 778만 원 ↑

지난 14일 도시정비업계에 따르면 최근 서초구는 신반포3차ㆍ경남아파트 재건축 조합에 일반분양가를 3.3㎡당 5668만6000원으로 승인 통보했다. 한국부동산원 심의를 거쳐 책정한 3.3㎡당 토지평가액 4200만 원에 건축비 1468만원을 더한 금액이다.

당초 이곳 조합은 지난해 7월 말 분양가상한제 시행 직전에 서초구에 입주자모집공고 신청서를 냈다. 그러나 HUG가 산정한 일반분양가 3.3㎡당 4891만 원을 받아들이지 못해 결국 분양가상한제를 적용받게 됐다.

이에 따라 일각에서는 분양가상한제를 적용받으면 HUG가 산정하는 분양가보다 10~20%는 낮아질 것이라는 예상이 나왔지만 실제로는 이전 HUG 분양가보다 3.3㎡당 778만 원 높아졌다. 공급면적 33평(전용면적 84㎡) 기준 일반분양가도 HUG 심사 때보다 2억5000만 원 이상 오를 것으로 보인다.

‘래미안원베일리’는 총 2990가구 중 조합원 물량을 제외한 224가구가 일반분양 물량이다. 사상 최고 분양가에도 여전히 주변 시세의 60% 수준이어서 ‘로또 분양’이 될 것이라는 전망이 나온다. 주변 시세 대비 80% 미만인 분양가상한제 주택은 당첨 후 10년 간 전매가 제한된다. 조합은 이르면 오는 3월 일반분양 절차에 돌입할 예정이다.

예상 밖 분양가에 강남권 재건축 단지 기대감 ‘솔솔’

업계에서는 이번 결과로 분양가상한제를 피해 사업을 미루던 강남권 재건축 조합들이 사업을 서두를 것이란 전망을 내놓고 있다. 현재 서울에서는 서초구 신반포15차(‘래미안원펜타스’), 신반포4지구(‘신반포메이플자이’) 재건축사업 등이 분양가상한제를 통한 분양을 앞두고 있다.

특히 단군 이래 최대 규모 재건축사업으로 꼽히는 강동구 둔촌주공 재건축사업에 업계의 관심이 쏠리고 있다. 이곳은 총 1만2032가구 규모의 단지가 들어서고 일반분양분만 4786가구에 달해 ‘미니 신도시급’으로 평가된다.

앞서 둔촌주공 재건축 조합은 HUG의 고분양가 심사에서 3.3㎡당 2978만 원의 일반분양가를 제시받아 분양가상한제를 적용받는 쪽으로 방향을 전환했다. 조합이 총회에서 의결했던 일반분양가인 3.3㎡당 3510만 원보다 지나치게 낮다는 판단에서였다.

둔촌주공은 아직 토지 감정평가 등 일반분양을 위한 사전절차가 상당히 많이 남았지만, 내부적으로는 3.3㎡당 적어도 3700만 원 이상의 일반분양가가 가능할 것으로 내다보는 것으로 알려졌다.

지난해 둔촌주공의 공시지가는 3.3㎡당 약 2910만 원으로 올해 강동구 공시지가 상승률 9.85%를 적용하면 약 3200만 원이 나온다. 여기에 둔촌주공의 용적률(273%)과 기부채납률, 건축비, 가산비 등을 계산해보면 3.3㎡당 분양가가 최소 3700만 원에서 최대 4000만 원도 넘어설 수 있다는 분석이다.

공시지가 인상이 분양가 상승 초래?… 국토부 “사실 아냐” 반박

한편, ‘래미안원베일리’의 일반분양가를 두고 일각에서는 정부가 보유세 강화 등을 이유로 공시지가를 큰 폭으로 올리면서 결과적으로는 분양가까지 끌어올리는 결과를 초래했다는 지적이 제기됐다.

이에 국토교통부(이하 국토부)는 지난 10일 설명자료를 통해 “최근 공시지가 현실화율 제고로 분양가 상승을 초래했다는 일부 주장은 사실과 다르다”며 “택지비 감정평가는 표준지 공시지가를 기초로 산정하되 객관적인 시장 가치를 감안해 보정하기 때문에 공시지가 현실화율과 택지비 감정평가액 사이에는 직접적인 인과관계가 없다”고 해명했다.

국토부는 ‘래미안원베일리’의 분양가가 5668만 원으로 결정된 배경에 대해 ▲특별건축구역 지정에 따른 가산비 반영 ▲주변 집값 상승에 따른 지가 상승분 반영 등의 영향이라고 설명했다.

국토부는 “(‘래미안원베일리’는) 특별건축구역 지정에 따른 추가 설계 반영, 기부채납 요인 등으로 3.3㎡ 기준 약 666만 원(전체 분양가의 약 12%)의 가산비가 반영됐다”며 “HUG의 고분양가 심사는 인근 지역에서 2019년에 분양된 아파트를 기준으로 했지만 서초구는 심사 요청 시점 택지비 등의 감정평가액을 기초로 한 만큼 해당 기간의 토지가치 상승분도 일부 반영됐다”고 했다

아울러 국토부는 “분양가상한제가 주택 공급을 저해하지 않으면서도 적정 분양가 책정을 통해 무주택 서민들의 저렴한 내 집 마련 기회 확대로 이어질 수 있도록 제도 운영 과정을 지속적으로 모니터링해 나갈 계획”이라고 덧붙였다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

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