▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업이란 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선사업, 재개발ㆍ재건축사업을 말하고, 사업을 시행하는 방법에 따라 차이가 있으나 도시정비사업의 시행자는 조합이거나 시장 등이 공동으로 시행을 하며, 현실에서는 조합을 시행자라 할 수 있다.

일반적으로 설립된 조합은 시공자를 선정하게 되는데, 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제29조에서 “조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원총회에서 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정해야 한다”라고 규정돼 있으므로, 특별한 경우를 제외하고 조합이 시공자를 선정하게 된다. 하지만 법에서 시공자의 역할을 명확하게 표시하지 않아 사업시행자는 사업에 있어 시공자를 자금의 조달에서부터 시공에 이르기까지 전반적인 업무수행의 동반자로 인식하고 의지하게 된다.

조합이 시공자를 선정한 시기가 사업시행인가 이후라면 시공자의 역할은 제한적이라 할 수 있으나, 도시정비법에서 도시정비사업을 절차에 의해 운영하도록 명시하고 사업시행자인 조합에 대한 지원ㆍ보조 범위가 선언적 규정에 불과해 조합을 설립하고 사업시행인가 이전에 시공자를 선정하는 사업시행자는 시공자에 의지할 수밖에 없고, 사업시행자가 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하는 것은 사실상 불가능에 가깝다.

사업시행자가 자체적으로 자금을 조달할 수 있는 시기는 관리처분인가 이후라 할 수 있으므로 조합이 설립되기 이전 및 설립된 이후부터 관리처분인가 시까지 많은 자금이 필요한 사업시행자는 시공자에게 의지할 수밖에 없다. 도시정비법 제64조1항에서 재건축사업의 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 30일 이내에 조합 설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않는 경우 매도청구할 수 있도록 하고 있는데, 사업시행자는 매도청구를 하더라도 현금청산할 수 있는 여력이 없기에 사실상 사업시행자가 시공자에게 위탁할 수밖에 없는 상황이 된다.

사업시행자는 사업을 시행하기 위해 자금을 조달해야 하고, 도시정비사업의 특성상 수많은 협력 업체를 선정해 필요한 업무를 수행해야 하는데 공공은 사업시행자에 대한 지원ㆍ보조를 백안시하고 무조건 원인자부담원칙을 내세워 사업시행자 부담으로 돌리며 각종 인ㆍ허가 조건에 부과해 행정권을 남용하고 있는 상황에서 사업시행자가 의지할 수 있는 곳은 시공자밖에 없고 시공자는 이 틈을 파고든다.

도시정비사업에 있어 시공자는 수주를 위해 막대한 자금을 사용하고 후에 이를 조합원에게 부과하는 것은 자본주의 논리상 ‘공짜는 없다’는 논리가 사업지에서도 당연히 적용되는 것이다. 사업시행자가 조합 설립 이후에 바로 시공자 선정에 돌입할 수밖에 없는 것은 시공자로부터 자금을 조달받기 위한 것이고, 이는 공공이 방조 및 무언의 협조하에 이뤄진다고 할 수 있다.

정비사업지에서 시공자의 역할은 소리 없이 강화됐고, 사업시행자는 시공간 시공자를 관리ㆍ감독할 힘을 상실했다 할 수 있는 것은 도시정비법의 태생적 오류가 아닌 후천적 운영의 오류에서 야기된 현상이며 이는 장기적으로 공동주택 공급의 확실성을 담보하기 위해 지금이라도 수정ㆍ보완돼야 한다.

사업시행자가 시공자를 선정한 이후 사업시행인가를 받게 되면, 그 사업시행계획(안)은 시공자와의 협의로 이뤄지는 관계로 시공간 발생하는 문제를 시공자가 인식할 수 있는 장점도 있으나, 시공자가 이를 무시하는 경우 설계의 변경 등 공사비를 증가시킬 수 있는 요인으로 작용해 사업시행자와 시공자의 갈등의 골만 깊어진다. 특히 시공간 발생할 수 있는 문제를 놓치는 예도 있다.

공공은 사업시행자의 역량을 강화하는 것에 대해서는 무관심하며 사업시행자를 통제하고 관리할 수 있는 수단을 취하는데 골몰하다 현재에 이르렀다. 사업시행자의 역량은 시공자를 뛰어넘지 못하고, 이를 보완하는 것이 감리자의 역할임에도 불구하고 감리자가 공공에 의해 선정됨으로 인해 사업시행자의 관리에서 벗어날 수 있으므로 공사현장에서 사업시행자는 발주자에 불과하다.

도시정비사업은 토지등소유자가 새로운 집을 짓는 사업이며 이 사업을 통해 공공이 부가적인 효과를 누리는 구조로 돼 있지만, 공공이 수혜만을 누리고 정비사업지에서 발생하거나 발생할 수 있는 사안을 민원을 해결하는 수준에 멈춰있다 보니 사업시행자와 시공자, 사업시행자와 공공, 공공과 시공자의 관계에 사업시행자의 역할이 빠져있다. 사실상 도시정비사업에 있어 사업시행자는 토지등소유자로 공공에 기부채납, 시공자에게는 돈만 지급하는 역할에 한정된다.

도시정비사업에 있어 올바른 시공은 사업의 방식이나 시행 방법은 수식어에 불과하고 실질적으로 사업시행자가 진정한 사업자로 역할을 다할 수 있는 구조가 돼야 한다. 시공자는 사업시행자로부터 수주한 사업의 성공적 완수를 해야 하는바, 공공은 그 역할을 다할 수 있는 조력자로 거듭나야 하고 시절에 따라 변화무쌍한 모습을 보여줬던 도시정비법의 운영을 벗어나 공동주택을 공급하는 모범적인 역할을 할 수 있도록 법의 정비와 주택 공급의 주체를 아우르는 정책을 수립해 장기적인 주택 안정을 가져와야 할 것이다.

사업시행자의 역할은 안정적인 시장에서 국민이 원하는 시기에 주택을 공급하는 것이고, 사업시행자는 이를 위해 강화된 역량을 구비해 토지등소유자를 떠안을 수 있어야 한다. 하지만 사업에 있어 시공간 사업시행자의 역할은 공공이나 시공자의 역할보다 중요한데도 공공이 사업시행자를 단지 인ㆍ허가를 받는 민원인이라 생각해 지배적 관계를 형성하려 한다면 도시정비법은 산으로 가는바, 공공의 인식 변화는 물론 사업시행자의 역할도 공공이나 시공자의 역할만큼 강조돼야 하겠다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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