▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

필자는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 시행 방법에 있어 정부(인ㆍ허가권자 등 포함)의 직접개입을 강조하면서 정부의 방관자적인 역할을 질타한 바 있다. 그런데 최근 정부는 도시정비사업에 있어 정부가 참여해 사업을 진행해야 한다는 정책들을 발표 및 추진한다 하니 반가운 소식은 분명하나 우려스럽기도 하다.

무엇보다도 정부 정책의 방향성에 있어 정부가 기존 도시정비사업의 본질을 유지하면서 국민의 기대에 부응하느냐는 기존 사업의 정상적인 영위가 뒷받침돼야 한다.

도시정비사업의 시행 방법은 주거환경개선사업, 재개발 및 재건축사업으로 구분할 수 있으나, 현 도시정비법을 개정하지 않는 한 정부가 사업에 깊게 간여할 수 있는 분야는 주거환경개선사업과 재개발사업이라고 할 수 있다. 재건축사업도 조합과 공공기관(시행하는 점을 고려하려 공공기관이라 통칭한다)이 공동으로 시행할 수 있는 점을 고려할 경우 현행 도시정비법상 모든 사업에 있어 공공기관이 간여할 수 있다.

정부가 간여할 수 있는 사업으로 주거환경개선사업은 공공기관이 직접 또는 공동으로, 재개발이나 재건축사업은 조합이 시행하거나 공동으로 시행할 수 있다. 다른 한편으로 고시된 정비계획에서 정한 사업 시행 예정일로부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니한 경우 등 법에서 정하는 요건에 해당하면 시장 등이 공동사업시행자를 지정해 사업을 시행할 수 있고, 토지등소유자의 동의가 있는 경우 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신해 직접 도시정비사업을 시행하거나 대신해서 사업을 시행할 수도 있다.

하지만 정부는 도시정비법상 도시정비사업이 안고 있는 문제점을 적극적으로 해결하지 않고 사업의 시행자인 조합에 전가하기 위해 조합이 시행하는 사업 외에 정부가 직접 개입하는 사업 방식에 대해서는 소극적이었고, 심지어 조합 내부의 갈등 등의 요인을 들어 정비구역을 해제하거나 조합을 통제하는 데 전념했다고 해도 과언이 아니다. 게다가 정부의 주택 정책은 공급을 저하시켜 국민이 필요로 하는 수준에 맞는 주택을 공급하지 못하는 현상이 발생해 시장에 절벽현상 등 이상현상이 나타나 주택값은 거품을 일으키고 전세가 상승 등 국민의 부담만 가중되는 현상으로 이어진 것이다.

정부는 수많은 시장 안정화 정책을 발표하면서 주택값 등 공동주택의 시장 안정을 가져오는 정책을 추진했으나 실질적 실패로 귀결돼 올해 2ㆍ4 주택 공급 대책에까지 이르게 된 것이다. 2ㆍ4 대책의 핵심은 전국에 공급하기로 한 83만 가구 중 올해에 4만3500가구를 도심에서 공급한다는 것으로 주로 도시정비법에서 정하는 정비사업지에 대한 재개발사업을 활성화하는 것이며, 기존의 침체된 도시정비사업과의 차별화를 통해 공공임대주택에 대한 공급량도 확보하겠다는 것이다.

정부가 추진하는 공공재개발은 도시정비법에서 정하는 공동개발과 공공기관이 직접 수행하는 방식이 있을 수 있으나 정부가 발표한 내용을 요약하면 용적률 상향과 분양가상한제 미적용 그리고 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상 임대주택 공급이라 할 수 있는바, 정부가 추구하는 임대주택의 확보를 위한 사업성 제고라 할 수 있으므로 이는 기존 사업 방식에서 도출해 낼 수 있는 임대주택 수와 비교할 경우 새로운 방식이라 할 수 있으나, 도시정비법에서 추구하는 사업의 방식과 정부가 도시정비사업을 대하는 방식과의 연관성을 간과한 것으로 임시방편의 정책이 아닐까 우려스럽다.

기존 도시정비사업 방식은 대부분 토지등소유자가 주축이 되는 조합 방식이다보니 사적 이익을 취하는 집단으로 취급해 각종 인ㆍ허가 등에서 불이익을 당하고 정상적으로 사업이 진행되지 못하여 악순환이 반복됐다. 이에 대한 책임은 전적으로 정부에 있음에도 불구하고 현상에 대한 개선책을 무시하고 정부가 주도하는 직접 개입 방식의 도시정비사업에 몰두함은 정부의 책임을 인정하지 못하는 책임 회피적 개발정책이 아닌가 싶다.

정부가 발표한 정책에서 현장에 적용되는 사항을 기존 사업에 적용한다면 앞으로 공동주택의 공급량은 억제해야 하는 상황이 도래할 것이다. 따라서 도시정비법에서 정하는 절차를 목표 없이 답습할 것이 아니라, 모든 절차를 원포인트로 해결해 인ㆍ허가하고, 기부채납 부분에 대한 정부의 지원이 뒷받침된다면 사업 기간을 최소화하고 정부가 필요로 하는 임대주택의 공급량을 최대화할 수 있다. 또한, 정부가 공급하는 주택에 대한 일반분양분을 전량 임대주택화해 공급하는 것도 문제해결의 한 가지 방법이 될 수 있을 것이다.

그런데 정부는 정부가 공급하는 주택을 전량 임대화할 수 없듯이 민간이 도시정비사업을 통해 공급하는 임대주택도 정부의 욕심대로 전량을 공급받을 수 없는바, 민간이 건설하는 사업에 대한 사업성 제고에 심혈을 기울여 이익을 최대화할 수 있도록 협조해야 한다.

정부는 정부가 직접 시행하는 공공재개발 정책을 발표하면서 분양가상한제를 적용하지 않는다고 발표한 것은 사실상 정부가 기존 사업에 대한 관리원칙을 부정하는 것으로, 정부의 정책 실패를 인정하고 기존 도시정비사업에 대한 규제를 완화하고 시장의 논리에 맡겨 장기적인 측면에서의 주택 정책을 실현해야 한다. 정부가 추진하는 공공재개발은 분양가상한제를 적용받지 않는 점, 공공재개발 방식의 사업을 수용한 사업지에 용적률을 상향적용하는 것은 주거밀집 등 주거환경이 극히 저하된다는 점과 사업으로 인한 주택값 상승 등 정부가 단점으로 지적하는 사항들이 대두하며 공동주택 공급의 본질적인 해결책이 될 수 없다.

아울러 정부가 추진하는 공공재개발은 기존 사업을 부정하는 조치라 할 수 있고, 추진되는 경우 도시정비사업이 안고 있는 고질적인 주민 간 갈등이나 경기 변동 등에 따른 사업성 저하 등 손실에 대한 부담 주체의 불명확 등으로 인해 장기적 측면에서 주민 갈등이 증폭될 확률이 높고 단기적으로 투기를 조장하는 요인으로 작용할 수 있는바, 이는 장기적인 대책이라 할 수 없다.

따라서 정부가 추진하는 공공재개발이 성공하기 위해서는 기존 도시정비사업이 안고 있는 문제점을 자세히 분석하고 현 도시정비법으로 해결하는 방안을 마련해 주택시장 혼란의 주범이 무엇인지 되짚어 봐야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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