▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업은 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말하는 것으로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에서는 주거환경개선사업, 재개발ㆍ재건축사업을 말한다. 도시정비사업이 진행되기 위해서는 여러 절차를 거치게 되는데 거의 마지막 단계라 할 수 있는 준공인가는 건축물의 신축이 완료된 시점에 이뤄지게 되는데, 도시정비사업에 있어 준공인가는 시장 등이 아닌 사업시행자가 사업 공사를 완료한 때에 준공인가신청서를 제출해 시장 등의 준공인가를 받게 된다(제83조제1항).

준공인가신청을 받은 시장 등은 지체없이 준공검사를 실시하게 되는데, 이 경우 효율적인 준공검사를 위해 필요한 때에는 관계 행정기관 등에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있으며, 준공검사를 실시한 결과 해당 사업이 인가받은 사업시행계획(안)대로 완료됐다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 한다.

하지만 시장 등은 완공된 건축물에 전기ㆍ수도ㆍ난방 및 상ㆍ하수도 시설 등이 갖춰져 있어 해당 건축물을 사용하는 데 지장이 없는 경우 등에는 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물을 입주예정자가 사용할 수 있도록 허가할 수 있다. 다만, 시장 등이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 않고 입주예정자가 완공된 건축물을 동별ㆍ세대별 또는 구획마다 사용 허가할 수 있으므로 준공인가는 부분준공인가도 가능하다.

따라서 준공인가는 시장 등이 준공검사를 실시하고 준공인가를 하게 되는데, 준공인가를 위한 준공검사가 사업시행자에게 부담을 지우는 일련의 절차가 아닌가 의심스럽다. 사업시행자는 부분준공인가나 전체준공인가를 받아야 완공된 건축물을 사용할 수 있다. 사업시행자 입장에서 준공인가는 공사의 완료를 의미하는 것으로 비용부담의 측면에서 시공자와 사업시행자 간 비용부담범위를 확정하는 시기라 할 수 있으므로 준공검사 시 사업시행자가 원인자부담원칙에 따라 추가 부담하는 금액이 없다면 사업시행자의 부담범위는 확정된다 할 수 있다.

그리고 준공인가를 위한 준공검사는 사업시행자에게 정비기반시설설치에 대한 부담범위를 확대하는 기회가 돼 비용부담을 가중하게 되는데, 이는 인허가권자인 시장 등이 도시정비사업의 목적이나 취지를 망각하고 있기에 발생하는 것이라 할 수 있다. 도시정비법 제95조에서는 국가 또는 지방자치단체는 시장 등이 아닌 사업시행자가 시행하는 도시정비사업에 드는 비용 일부를 보조 또는 융자하거나 융자를 알선할 수 있다고 돼 있는 점을 고려할 때, 정비기반시설의 설치비용에 대한 인허가권자의 부담원칙을 규정한다.

그러나 인허가권자는 ‘할 수 있다’는 규정의 의미를 확대해석해 사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다는 규정 등의 의미를 원인자부담원칙이라는 허울을 씌워 사업시행자에게 모두 부담시키고, 준공인가를 위한 준공검사 시 사업구역에서 유발됐다는 이유로 인근 지역까지 확대해 정비기반시설 보수 및 설치를 권유하는 것은 인가를 받아야 하는 사업시행자 입장에서는 강권이라 볼 수 있다.

따라서 도시정비법이 정하는 정비기반시설설치비용에 대한 인허가권자의 보조 또는 융자 그리고 일반적으로 조례에서 정하는 규정 등을 고려할 때 정비기반시설의 설치비용 중 일부는 인허가권자가 부담해야 하는데도 사업시행자가 부담하고 있는 것이며, 이에 대해 최근 공공재개발로 진행되는 경우 혜택을 준다는 것은 이미 시행 중인 사업 방식과 차별적 적용이 돼 논란이 제기될 수 있으며, 한편으로 사업이 진행되는 과정에서 인허가권자의 보조 또는 융자 범위나 적용되는 원인자부담원칙의 범위가 논란이 될 수 있다.

최근 진행되고 있는 공공재개발의 특징은 공적 부담이라 할 수 있으며, 사업시행자가 부담하는 부분이 해당 사업지의 사업성에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 정확한 분석이 없어 향후 부동산시장의 경기변동과 연관돼 도시정비사업에 미치는 영향이 초미의 관심사가 될 것으로 생각한다. 하지만 최근까지 주택 수급에 있어 공급이 중시되다 보니 공공재개발이 도시정비사업에 대해 미치는 영향이 가시화돼 있지 않을 뿐이다.

도시정비사업은 준공인가를 받으면서 사업시행자의 사업비 부담범위가 확정된다 할 수 있으나, 준공인가를 위한 준공검사가 사업시행자에게 새로운 부담을 지우는 과정이 돼버린다면 공공재개발에 주어지는 혜택 및 도시정비법이 정하는 정비기반시설설치비용에 대한 원칙과 적용상 논란이 될 수 있다. 따라서 준공인가가 사업시행자에게 주어지는 부담은 최소화돼야 하며, 사업시행인가 시 주어지는 조건도 최소한에 그쳐야 한다.

만약 사업시행자에게 주어지는 부담이 도시정비법에서 정하는 범위를 벗어나는 경우 정비기반시설설치비용의 일부를 인허가권자가 지원해줘야 하는 것이 도시정비법의 공적 목적에도 부합하고 이는 공공재개발을 가능하게 하는 원리라 할 수 있다.

도시정비사업의 합리적 시행은 도시정비법이 정하는 입법 취지 및 목적을 명확히 하는 것이라 할 수 있으며, 사업지의 특성이나 인허가권자가 사업시행자에게 부담케 하는 기부채납비율 또는 정비기반시설설치비용 등을 자세히 분석해 공적 의미를 부여하는 일정 부분에 대해 그 비용을 지원 또는 보조해야 한다.

사업시행자가 인허가권자로부터 정비기반시설설치비용을 지원 또는 보조받을 수 있는 근거는 충분하다. 사업시행자가 정비기반시설 조성을 위한 토지를 기부채납하고 도시정비법에 따라 소형주택을 일정비율 부담할 뿐만 아니라 재건축의 경우 초과이익을 재개발의 경우 임대주택을 기부채납하고 있다. 또 정비기반시설설치비용을 전부 부담하고 원인자부담원칙에 따라 노후화된 인근 지역의 정비기반시설설치비용까지 사업시행자가 부담한다. 이는 인허가권자의 권한 남용수준이며, 이를 타개하기 위해 조례로 일정한 비율 보조 또는 지원범위를 정해 부담을 분담하는 것이 합리적이라 하겠다.

결론적으로 준공인가는 사업시행자에게 부담을 지우기 위한 절차가 아니라 영위한 사업의 완결판으로서 본연의 목적에 부합하는 선에서 이뤄져야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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