▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

‘교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?’라는 책에 대해 관심을 두게 된 것은 본인이 10년 이상 경기 의왕시에 소재한 오전가구역 재건축 정비사업조합(이하 조합)의 조합장을 역임하면서이다.

의왕시는 저자가 ‘교통망 입지분석’에 있어 가장 중요시하고, 의왕시 인덕원은 ‘제3차 국가철도망 구축계획’에서 월곶~판교선과 인덕원~수원선이 예정돼있으면서 ‘수도권광역급행철도(GTX-C노선)’ 정차가 확정됐고(경인신문 2021년 6월 18일 보도), 의왕역도 사실상 GTX-C노선이 확정(뉴시스 2021년 8월 31일 보도)됨에 따라 의왕역 인근 10억 원짜리 아파트가 하루아침에 12억 원으로 오르는 등(머니투데이 2021년 8월 30일 보도) 지역의 부동산시장에 충격을 주고 있다.

우리 구역이 추진하는 사업지도 인덕원~수원선 급행열차가 정차하는 오전역이 예정돼있어 집값이 급등한 지역에 해당한다. 이에 본인은 저자의 책을 읽는 이들에게 ‘교통 정책이 토지에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 앞으로 대한민국의 교통은 어떻게 바뀌게 될 것인지, 그 바뀐 교통 체계에서 토지의 이용은 어떻게 달라질 것인지’ 등을 고민해 보고 도움을 주고자 서평을 작성하게 됐다.

저자는 투자를 위해 ‘현재를 아는 것보다 실현 가능성을 아는 게 중요하다’면서 입지분석의 요소로 ‘교통ㆍ주거지ㆍ일자리ㆍ생활 인프라ㆍ자연환경ㆍ학군’을 들고 ‘그 중 나머지 5가지 요인을 압도하는 절대적인 요소가 바로 교통’이라고 강변한다. 그리고 교통망 분석이 필요한 이유로 ‘정확한 개통 시기를 알아야 한다, 실제로 편리할지 생각해야 한다, 홍보성 뉴스에 속지 말아야 한다’면서 교통 분야에서 철도는 도로와 함께 추진되며 철도ㆍ도로는 사람과 물자를 수송할 수 있게 한다고 전제한다.

이어서 저자는 ‘제3차 국가철도망 구축계획’을 분석하고, 국가철도망 비전 및 주요 추진 과제에서 ‘용량적 해소, 단절구간 연결들 철도운영 효율성 대폭 제고’에 주목하면서 ‘전국 주요 거점을 2시간대로 연결’하고 ‘대도시권 통근시간을 30분 이내로 단축’하기 위해 추진되는 철도망과 도로구축사업에 대해 분석한다.

또 지금 좋은 지역을 찾는 것이 아니라 앞으로 좋아질 지역을 찾아내는 것이 투자의 손실을 줄이는 것이다. ‘분당선 수원역’의 경우 분당선이 개통된 후 수원역까지의 왕복 이동시간으로 인해 수원역 인근 주민들이 분당선이 개통됐다 해서 크게 편리하다는 생각을 하지 않는 것과 같이 역세권도 옥석을 가려야 한다. 이에 저자는 읽는 이에게 ‘제3차 국가철도망 구축계획’ 및 ’제4차 국가철도망 구축계획’과 ‘대도시권 광역교통 기본 계획’ 등을 분석하면서 될만한 ‘평범한 꾸준함’으로 투자처를 찾아낸다면, ‘한 방’을 터트리는 사람이 아니라 꾸준하게 수익을 내는 투자자가 된다는 것을 알려주려 한다.

저자는 독자에게 부동산에 투자하는 방법은 다양하지만, 어떤 방법을 택하든지 중요한 것은 ‘평범한 꾸준함의 힘’으로 노력하라는 것이다. 저자는 서울 지하철 9호선의 개통으로 상대적으로 낙후된 지역이었던 강서구가 급행열차가 운행되는 역 인근 지역을 중심으로 매매가격이 상승하는 것을 보고 교통망 분석의 필요성을 주장하고, 대곡~원시~소사선, 인천광역시 KTX, 안산선의 환승역인 초지역, 시흥시청역, 광명역, 대곡역, 송도역, 삼성역, 서울역 등 복합환승센터 건설 역과 고속철도인 KTX의 출발역 등 철도망과 연결된 도로망을 정확하게 분석할 경우 투자 손실을 줄일 수 있다고 주장한다.

본인은 지도와 지하철 노선도 등을 펴놓고 저서를 읽으면서 교통망 분석은 ‘지금 좋은 지역을 찾는 것이 아니라 앞으로 좋아질 지역을 찾아내는 것’이라는 저자의 말에 깊은 감명을 받았다.

본인은 저서를 읽고 철도ㆍ도로가 기반시설인 교통망으로 사람과 물자를 수송하는 수단으로 함께 추진되며 부동산 가격에 대한 충격은 철도망 구축계획 때문이라는 사실을 알게 됐다. 이는 본인이 사는 의왕시를 관통하는 인덕원~수원선과 GTX-C노선이 이를 증명했으며 투자자의 처지에서 투자처를 발굴하기 위해 2021년 7월 5일에 발표된 ‘제4차 국가철도망 구축계획’ 등을 분석해 투자처를 찾는 것은 손실을 최소화할 수 있는 것이며, 투자처를 분석할 때 주요 추진 과제에 대한 진행 과정을 정확하게 검토하고 앞으로 추진될 계획과 정부의 추진 목표를 연결해 투자처를 찾는다면 꾸준하게 수익을 낼 수 있다고 본다.

다만 도로ㆍ철도ㆍ항공ㆍ항만은 4가지 축으로 토지의 가치를 결정짓는 교통 인프라를 구축하는 데 저자가 중시하는 교통망과 관련한 교통 정책이 토지에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 앞으로 대한민국의 교통은 어떻게 변화할지, 그 바뀐 교통 체계에서 토지의 이용은 어떻게 달라질 것인지 등에 고민해 봐야 저자의 견해에 대한 이해가 더 확실하게 들 수 있다.

교통망과 관련해서 교통 정책은 토지의 가치를 결정짓는 절대적인 요소가 된다. 저자는 ‘투자수익을 내기 위해 입지분석의 6가지 요인 중 교통망 분석이 가장 중요하다’라고 강조한다.

교통망 분석으로 토지의 가치가 상승한 예로 서울 지하철 9호선 개통에 따른 강서구 지가, 경강선의 단절구간으로 구축 계획된 월곶~판교선의 인덕원, 대곡~소사~원시선의 복합환승센터 건립예정지인 대곡역, 신안선의 환승역인 시흥시청역, GTX-C노선의 예정지 창동역 등을 들 수 있다. 이곳들은 ‘국가 철도망 구축계획’에 포함돼 계획된 역세권 지가가 상승하고, 도로를 이용한 광역버스도 지가상승의 요인으로 작용한다. 따라서 교통 정책이 토지의 가격 상승에 절대적인 영향을 미치지만, 예외적인 경우도 있을 수 있는데 이는 차량기지, 철도 주변 부동산 등이며 대부분의 역세권 및 접근성이 양호한 지역은 토지의 가치가 상승한다.

토지는 그 특수성인 위치의 고정성, 부증성, 영속성, 용도의 다양성 등으로 인해 토지 관련 정책이나 이용자의 사용 목적에 따라 다양하게 변화해 파레토(V.Pareto)의 파레토지대(박창수ㆍ2012)와 같이 교통망 구축계획이 역세권 개발을 가져오고 역세권은 상업, 문화, 주거의 기능을 수행해 토지의 가치는 상승한다. 최근 정부의 교통 정책에서 야기되는 부동산 가치 상승이 교통 정책과 무관하지 않다.

결론적으로 정부 정책은 토지 용도의 다양성을 높여 토지지대의 발생을 가져와 그 가치를 상승시킨다. 해당 저서에서 언급되는 ‘제3차 국가철도망 구축계획’과 도로망 구축계획을 고려할 때 전국 주요 거점을 2시간대로 연결하고, 대도시권 통근시간을 30분 이내로 단축하고, 산업경쟁력 강화를 위한 철도 물류 활성화 등을 주요 추진 과제로 해 효율적이고 경쟁력 있는 철도, 지역발전을 선도하는 철도, 안전하고 편리한 철도망 구축을 목표로 해야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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