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[아유경제_헤드라인] 정부, 분양가상한제 손질 예고…시장 ‘예의주시’
▲ 원희룡 국토교통부 장관이 주택 공급 촉진을 위해 손봐야할 첫 번째 제도로 분양가상한제를 지목하며 오는 6월 개편안 발표를 예고했다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 윤석열 정부가 분양가상한제 손질에 나설 것으로 보여 부동산 업계의 이목이 쏠리고 있다. 시장에서는 완전한 폐지냐, 일정 부분 수정이냐를 두고 여러 가능성이 제기되고 있는 가운데 원희룡 국토교통부(이하 국토부) 장관은 급격한 정책 변화는 시장에 부작용을 가져올 수 있다며 일단 폐지까지 생각하진 않는다고 전해졌다.

그러나 주택 공급 촉진을 위해서 분양가상한제가 손봐야 할 첫 제도라는 게 현 정부의 시각인 만큼 향후 적극적인 변화도 배제할 수 없다는 게 업계의 관측이다.

원희룡 장관 “분양가상한제 손질 1순위… 오는 6월 개선안 발표”
분양가상한제로 도시정비사업 위축→주택 공급 ‘부족’

국토부가 오는 6월 안으로 분양가상한제 개선안을 발표한다. 윤석열 정부가 주택 공급을 통한 부동산시장 안정화 정책 일환으로 분양가상한제 개편에 나선 것으로 풀이된다.

원희룡 국토부 장관은 이달 23일 장관 취임 후 처음 가진 기자간담회에서 “공급을 촉진하기 위해서는 분양가상한제는 가장 먼저 손봐야 할 규제”라고 꼭 짚으며 “관련 부처와 긴밀히 협의한 후 내달(6월) 안으로 개선안을 발표하겠다”고 밝혔다.

분양가상한제는 집값 안정화를 위해 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 시공자의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정, 그 가격 이하로 분양하도록 정한 일종의 부동산 규제다. 감정평가 후 아파트 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가가 산정되는 만큼 일반분양가에 제한돼 재건축 등으로 인한 과도한 수익을 막는 효과가 있다. 즉, 사업성 등을 고려할 때 사업을 추진하는 주체가 원하는 만큼의 이익을 얻기 어려워 사업 자체를 망설여지게 된다는 측면이 있다.

따라서 주택 공급을 확대하려면 완화돼야 하는 규제 중 하나라는 인식이 많아, 주택 공급 물량을 늘리고 이를 통해 집값을 잡으려는 윤석열 정부의 부동산 정책 기조를 볼 때 손질이 불가피할 수밖에 없는 이유다.

앞서 문재인 정부는 2019년 당시 부동산시장이 과열 양상을 보이자 12ㆍ16 부동산 대책을 통해 고강도 규제 일환으로 분양가상한제 대상 지역을 서울 지역 강남 4구를 비롯한 13개 구와 경기 과천ㆍ하남ㆍ광명 등 3개 시 322동으로 확대ㆍ지정한 바 있다. 이로 인해 이들 지역의 아파트 단지 분양가는 인근 시세 60~70% 수준으로 책정됐다.

당시 일각에서는 분양가 제한으로 재건축사업 수익성이 떨어지고 조합원들의 추가 분담금 등이 상승하면서 사업이 위축될 것이고, 이는 결국에는 주택 공급 부족으로 이어질 것이라며 상당한 우려를 표한 바 있다. 국회에서도 분양가상한제를 막거나 보완해야 한다는 목소리가 나오며 관련 입법이 꾸준히 발의돼왔다.

유관 업계 전문가는 “집값 안정화로 연결될 것이라는 문재인 정부의 본래 목적과는 반대로 분양가상한제는 공급 가뭄을 초래하는 등 부정적인 효과를 초래했고 되레 시세보다 저렴한 로또 아파트만 증가시켰다”며 “반면 제도가 적용되지 않은 지역은 가격이 인근 시세거나 높은 수준으로 책정됐고 이를 둘러싼 조합과 건설사 측의 잡음도 발생하는 등 문제들을 양산했다”고 지적했다.

부작용 사례 나와… 분양가와 매매가 격차 점차 ↑
업계 “건설사들 분양 시기 저울질 분위기”

대표적으로 분양가상한제로 인한 부작용으로 꼽히는 현상은 분양가와 매매가의 격차가 급격하게 벌어졌다는 통계가 나온 것이다. 이달 18일 부동산114 자료에 따르면 지난해 전국 아파트 매매가는 3.3㎡당 평균 2230만 원으로 2020년 대비 355만 원 올랐고, 같은 기간 분양가는 82만 원 하락한 것으로 조사됐다. 분양가와 매매가 차이 역시 2020년에는 480만 원 수준이었지만 지난해는 917만 원까지 벌어지며 격차가 심화한 것으로 드러났다. 이를 두고 상당수의 전문가는 2020년 시행된 민간택지 분양가상한제가 영향을 끼친 것이라고 분석한다.

여기에 현재 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인한 국내ㆍ외 경제 불안으로 물가가 연이어 상승하면서 자연스레 건설 원가에서 재료비 비중이 가장 높은 것으로 알려진 철근을 비롯한 원자재 가격이 대폭 상승하면서 분양가 상승을 부추기고 있어 여러모로 분양가상한제 손질은 필요하다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

건설업계는 정부의 분양상한제 개편 예고를 두고 반기는 모습이다. 제한돼 있던 분양가격이 풀리면 규제 대상이던 지역 내 분양 대상의 사업성이 높아질 수밖에 없고 그렇게 되면 자연스레 주택 공급 물량이 증가하게 될 거라는 기대다. ‘수요와 공급 법칙’이라는 매우 기본적인 논리가 제대로 작동하게 되면 공급이 많아지는 만큼 기간이 상당 필요하지만 결국에는 집값도 적정한 수준으로 맞춰질 수 있다는 시각이다.

특히 이전 정부의 강한 규제로 쌓여있던 분양 물량이 풀릴 수 있다는 기대가 상당하다. 분양 일정을 미뤄온 건설사들이 분양가상한제 개편을 기점으로 분양 시기를 저울질하고 있다는 후문이다.

최근 직방에 따르면 올해 전국적으로 분양 일정이 정해지지 않은 물량은 약 5만 가구다. 반면, 이달까지 공급됐거나 예정인 물량까지 포함한 올해 공급량은 5만2292가구로 이는 지난해 같은 기간 물량인 7만3628가구에 비해 28.9% 떨어진 수치다. 앞으로 공급 물량이 증가하지 않는 한 집값이 잡히기 쉽지 않다는 의미가 된다. 이런 가운데 정부의 분양가상한제 개편은 ‘가뭄에 단비’라는 반응이 나오고 있다. 개편안이 실제 적용되는 시점부터는 공급 물량이 증가할 가능성이 농후한 만큼 대선 이후 공급이 끊긴 서울 분양시장부터 물량이 나올 수 있다는 전망도 나온다.

서울의 한 재건축 조합 관계자는 “대선 이후 원래 상반기 예정했던 분양 일정을 1년 이상 늦출 계획이었지만 정부의 분양가상한제 개편으로 분양 일정을 다시 짤 생각”이라며 “착공 후 분양 일정을 보류하던 사업지들도 완화책이 적용되면 서둘러 공급을 진행할 것으로 보인다”고 말했다.

당장 폐지 가능성 ↓… 미세 조정 ‘예측’ 우세
원 장관 “시장 모니터링 이후 상황에 맞게 점진적 개선할 것”

일단 정부는 당장 무리한 제도 손질은 없다는 견해를 밝혔다. 원 장관은 “경직된 운영으로 이주비가 (가산비에) 반영 안 되거나 원자재 가격이 치솟고 있는 현시점에서 무리하게 인위적으로 가격을 누르고 제도를 한 번에 없애기에는 또 다른 부작용 가능성도 있는 만큼 신중하게 접근하겠다”고 언급했다.

또 분양가상한제 자체가 분양가 상승을 막고 시세보다 저렴하게 아파트 매입이 가능하게 하는 안전장치 역할을 한다는 점을 고려할 때 시장 움직임과 연계시켜 해당 제도를 유연하게 손봐야 한다는 게 원 장관의 설명이다.

이에 따라 분양가상한제 개선안에는 폐지가 아닌 가격 현실화에 초점을 맞춘 사실상의 조정안이 담길 것이라는 관측이 지배적이다. 좀 더 구체적으로는 이전과 달리 조합원 이주비나 사업비 금융이자 영업보상 및 명도소송 비용을 가산비로 인정해주는 방안이 현재 유력하게 거론되고 있다.

부동산 전문가는 “정부가 분양가상한제를 손질하려는 것은 택지개발이나 일반 민간사업과 달리 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에서만 발생하는 특수 비용들이 제대로 반영되지 못했다는 인식에서 출발했다”라며 “사업 활성화를 통해 도심 내 주택 공급에 박차를 가하기 위한 것인 만큼 당장 폐지나 축소가 아닌 조정을 통해 시장을 안정시키려는 목적이 더 크다”고 귀띔했다.

▲ 건설업계는 분양가상한제 개선안에는 제도 폐지가 아닌 이주비ㆍ원자재 가격 상승분 반영 등과 같은 미세 조정하는 내용이 담길 가능성이 크다고 보고 있다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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