▲ 도시정비사업 필수 비용 반영 방안. <제공=국토교통부>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 분양가상한제 개편 속도에 박차를 가하고 있다.

지난 21일 국토교통부(장관 원희룡ㆍ이하 국토부)는 서울 종로구 정부서울청사에서 제1차 부동산관계장관회의을 열고 ‘분양가제도 운영 합리화 방안’을 논의해 확정했다.

이번 개편안은 분양가상한제 및 고분양가심사제도가 그간 신축 주택의 저렴한 공급 등에 기여해 왔으나, 도시정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하면서 주택 공급 부족을 초래했다는 의견을 배경으로 한다. 아울러 최근 공급망 차질, 자잿값 상승을 비롯한 사업성 제고에 어려움을 겪는 등 사업 현장의 문제 제기에 따른 것이다.

이에 따라 정부는 민간 전문가, 감정평가협회, 정비사업조합(이하 조합) 등의 유관 업계 및 주택도시보증공사(HUG)ㆍ한국부동산원 등 관련 기관으로부터 분양가제도 개선을 위한 다각적 의견 수렴을 진행하고, 관계 부처와 함께 경제 여건에 따른 물가 상승 우려 및 국민 부담 등 여러 측면을 심층 검토해 이번 개선안을 마련했다고 전했다.

먼저 분양가상한제 개선 방안으로 도시정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영한다는 방침이다. 그간 도심 등에서 추진되는 도시정비사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되나, 분양가 산정 시 택지사업과 동일한 방식이 적용돼 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다.

하지만 앞으로는 분양가 산정 시 세입자 주거이전비 및 영업손실보상비는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고, 총회 등 필수 소요 경비도 반영하되 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

또한 자잿값 상승으로 인한 공급의 어려움을 해소하기 위한 방안도 마련됐다. 현재 기본형건축비는 매년 3월과 9월 정기고시 외에도 주요 자재의 가격 급등 시 비정기조정제도가 있으나, 제도 도입 이래 조정 항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었고 엄격한 요건으로 최근처럼 여러 자잿값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면이 있었다.

국토부는 이번 개선안을 통해 자잿값 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다는 방침이다. 예를 들어, PHC 파일 및 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가하는 한편, 단일품목 15% 상승 시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

국토부는 이번 개편안이 적용되면 기본형 건축비 비정기 고시 반영을 고려, 분양가가 최소 1.5%에서 재개발의 경우, 세입자 주거이전비나 영업손실보상비 등 추가 지출 비용이 많은 특성 상 최대 4% 상승할 것으로 내다보고 있다.

더불어 정부는 분양가 심사 절차 합리화 및 투명성 제고를 위한 조치도 내놨다. 그동안 민간택지 택지비 산정시, 감정평가 결과를 한국부동산원에서 비공개로 검증해왔으나, 해당 감정평가업자나 외부 의견 수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 있었던 만큼 앞으로는 택지비 검증의 객관ㆍ공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록 한다는 방침이다.

특히 택지비검증위원회를 신설, 한국부동산원 외에도 해당 감정평가업자와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가가이드라인, 부동산원 검증 기준도 보다 구체화할 예정이다.

이 외에도 분양가상한제와 별개로 HUG도 자재 비용 급등 탄력 반영, 심사 기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가심사제도에 대한 개선을 추진한다.

국토부 관계자는 “분양가제도 운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장의 불확실성을 해소하고 주택 공급을 촉진할 계획”이라며 “다양한 의견을 경청해 주택 공급 촉진, 품질 개선을 위한 노력을 이어갈 것”이라고 말했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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