▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

공공(정부ㆍ국회 포함)은 다양한 방식을 통해 주택을 공급하고 주택공급량은 민간의 공급량을 포함한다. 주택가격은 시장에서 균형가격을 형성한다고 할 수 있으나 주택의 공급량은 탄력적이지 못해 거미집 이론에서와 같이 수요에 비해 공급이 후행하는 현상을 보여 금기의 공급가격은 전기의 공급가격에 의존한다. 따라서 주택공급량을 가늠하는 주택 경기는 일반적인 경기에 비해 주기가 길고 후순환적이다.

국민은 생활 수준에 따라 주택 수요 형태가 달라지고 주택을 직접 소유하는 경우 그 소유권자는 부동산의 특성에 맞게 다양한 용도로 부동산을 활용하게 된다. 하지만 국민의 생활 수준이 선진국화되면서 갈아타기식 주택 소유로 고급 주택에 대한 수요가 증가해 주택 소유의 양극화는 심화되고 있으며, 투자라는 관점에서 부동산인 주택은 국민의 큰 관심을 받고 있다.

우리 선조들은 옛날부터 부동산에 관심이 많았고, 우리나라의 풍수지리 사상도 전통적으로 부동산 입지 선정 활동이라 할 수 있다. 선조들의 부동산 입지 선정 활동이 현대적 의미로 부동산의 투자와 투기에 대한 관심이라 할 수 있고, 실수요자의 부동산 거래인 경우 투자라 할 수 있다. 공공의 부동산 정책은 투기적 관점에서 접근하면서 주택 수급에 대한 대책을 마련하지 못해 장기적인 주택공급량을 조절하지 못함에 따라 주택 공급의 불균형은 반복된다.

공공은 투기를 조장하는 행위의 근절을 위한 다양한 정책을 쏟아내고 있지만, 그 정책은 주택 공급의 절벽 현상을 가져와 오히려 주택가격은 상승하고, 공공이 쏟아내는 교통 관련 정책도 투자의 호재로 작용해 투기적 수요는 더욱 늘어나 가격의 거품현상만 가속화되는 경향을 보여준다.

하지만 주택을 투기적 측면에서만 접근하는 것은 경계해야 한다. 자본주의 시장에서 주택은 투자의 대상이며 투자자산의 3분법에 따라 안정적으로 배분해 상호보완함으로써 재산의 증식을 가져오게 된다. 주택에 대한 투기적 측면의 접근이 강조되는 경우 공급량의 불안을 가져와 주택이 갖는 공급의 특성에 따라 주택가격 및 임대료의 상승을 가져와 국민의 주거생활의 안정을 저해할 수 있다.

부동산을 투자의 대상으로 간주해 부동산 소유를 위해 입지를 분석하는 경우 부동산의 특성을 살펴봐야 한다. 일반적으로 부동산이 갖는 특성은 부동성, 부증성, 개별성, 용도의 다양성 등이 있으며, 도심으로의 접근성이 강조되는 경우 알론소의 입찰지대곡선과 같이 토지의 특성에 맞게 도심의 중심지에 집적하게 된다.

사업지는 도시관리계획의 도시정비사업에 관한 계획과 「도시주거환경정비 기본방침」에 따라 수립권자가 관할 구역에 대해 정비기본계획을 10년 단위로 수립한다. A도시의 B사업지가 정비구역으로 지정되는 경우 도시정비사업의 시행법에 따라 사업을 시행하게 되고 시행법은 법적 요건에 맞게 정해진다.

재개발사업인 경우 재개발사업의 시행자인 조합은 사업성분석을 하게 되고 사업지가 위치한 구역의 교통개발 호재 등이 존재하고 있으면 사업지의 사업성이 초기 사업 성공 여부를 결정하는 주요 요인이 된다. 해당 사업지의 구성원인 조합원은 사업지 내 토지 등을 소유해야 하고 신규로 그 사업지에 진입하고자 하는 자는 그 사업지의 사업성을 분석해 투자하게 된다. 일반적으로 수요자들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 곳은 공인중개사사무소라 할 수 있다.

사업지의 사업성은 용적률에 의해 결정된다 할 수 있으며 사업지 토지등소유자의 수, 지분율, 현금청산자 수 등에 의해 영향을 받기도 한다. 하지만 용적률을 나타내는 용도지역, 용도지구, 용도구역이 사업성에 절대적인 영향을 미치고 도심지의 경우 용도지역에서 제3종일반주거지역이나 준주거지역 또는 상업지역에 해당할 확률이 높아 사업성이 좋다고 할 수 있다. 투자자 입장에서 사업성이 좋다는 것은 투자가치가 있다는 것이고, 투자가치가 높은데 교통망이 새롭게 구축되는 경우라면 투자라기보다 투기로 변질될 수도 있다.

공공은 부동산 가치의 상승을 관리하는 방법으로 세금과 금융 관련 정책을 통해 접근하는 경우가 많은데 세금 정책은 각종 부작용을 낳아 심지어 세금 전가를 통해 오히려 공공의 정책이 변질하는 예도 있다. 최근 공공의 정책에서 사회적 쟁점이 된 것은 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 제 세금에 관한 것이며 종합부동산세는 이중과세의 논란과 함께 부동산 가치의 상승에 따른 문제로 인해 더욱 논란이 가중되는 것이 현실이다.

국민의 생활 수준 향상으로 주거환경도 변화되고 고품질의 주택을 선호하는 현상이 나타남에 따라 주택값은 더욱 상승하고 공공의 분양가상한제는 시장가격과의 격차를 더욱 늘려 투기를 조장하는 주체가 누구인가 의문을 갖게 하는 현상이 발생하고 있다. 공공의 주택 공급 정책은 장기적이고 정책 변화와 무관하게 지속성을 가져야 하는데 심지어 5년 단위로 바뀌는 것이 반복되는 한, 현재와 같은 상황은 반복되고 이는 부동산 경기 변동의 한 현상으로 굳어질 것이다.

국민은 부를 누릴 권리가 있고 공공은 선진국 진입에 따른 사회ㆍ복지 정책 등 국민의 부담을 늘려가는 상황에서 국민에게 과거로 회귀할 수 있는 투자의 억제를 강요하는 것은 시장의 실패가 정부 정책의 실패에서 야기됐다는 사실을 부정하는 것이다. 건전한 투자는 권장돼야 한다. 다만, 공공이 주도적으로 환경 변화 요인을 분석해 장기적인 대책을 마련하는 경우 가능하다.

사업지의 높은 사업성은 투자와 투기를 조장하고 있지만, 투자가 투기로 변질돼서는 안 된다. 인간의 심성은 부동산이 갖는 특성에서 오는 부를 갈구할 수 있고, 공공은 올바른 정책을 통해 투자와 투기가 조화를 이룰 수 있는 부동산 정책을 수립해야 한다. 사업성이 없는 사업지는 악순환을 반복하고 투자자나 투기자에게 외면받는 것이 당연지사이며 역으로 투자할만한 사업지의 각종 현상은 필연적이라고 생각한다.

결론적으로 투자는 사업성과 동행하며 투기 또한 사업성과 동행하는바, 공공의 올바른 정책이 투자와 투기 둘 다 바로 잡을 수 있을 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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