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[아유경제_특집] 급증한 미성년자 부동산 증여, 그 배경은?
▲ 지난해 미성년자 부동산 증여액이 전년 대비 2배 이상 급증한 것으로 나타났다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 최근 3년간 미성년자 주택 매수 비율이 눈에 띄게 증가했다는 조사 결과가 나왔다. 특히 해당 조사에서는 1살밖에 되지 않은 아기가 20가구를 보유한 다주택자인 사례도 나와 눈길을 끈다.

이에 사실상 자금이 부족한 미성년자가 고가주택을 매입했다는 점에서 증여하는 과정에서 편법이나 명의신탁 등 위법한 행위가 없었는지 살펴볼 필요가 있다는 일각의 지적도 나오는 분위기다. 당분간 미성년자 증여 사례가 늘어날 수 있다는 전망이 나오는 가운데 본보는 어린 미성년자에게 부동산을 증여하는 사례가 최근 들어 폭발적으로 증가한 원인을 살펴봤다.

지난해 미성년자 증여 ‘2조3504억 원’… 1년 사이 2배 ‘증가’
‘1세’ 갓난아이 다주택자 나오기도

지난 12일 국세청으로부터 더불어민주당 강준현 의원이 입수한 최근 5년간 상속세 및 증여세 결정 현황 자료를 보면, 지난해 미성년자가 증여받은 자산 가액이 2조3504억 원에 이르는 것으로 나타났다. 이는 2020년(1조618억 원)보다 121.4% 늘어난 수치다. 특히 증여된 재산 유형 중 부동산 가액이 같은 기간 3703억 원에서 8851억 원으로 폭증하며 가장 큰 비중을 차지했다.

2018년만 해도 미성년자의 증여 재산 가액은 1조2579억 원을 기록했고 2019년에는 1조1764억 원, 2020년은 1조618억 원으로 감소하는 모습을 보였지만 1년 만에 2배 이상 급증할 정도로 미성년자 증여 사례가 눈에 띄게 늘어났다.

전체 미성년자 증여 건수 역시 2019년 9368건을 기점으로 꾸준히 증가해 2020년 1만56건에서 지난해 2만76건을 기록하며 2배 가까이 늘었다.

또 지난해 종합부동산세(이하 종부세) 납부 대상 미성년자도 2020년보다 2배 가까이 증가해 20세 미만 종부세 결정 인원은 673명, 세액은 16억5100만 원을 기록했다. 물론 공시가격 현실화에 부동산의 가격 상승이 겹친 만큼 불가피하게 종부세 규모가 커졌지만, 2020년에는 결정 인원이 366명, 세액이 7억3600만 원이 부과된 점을 고려해 볼 때, 1년 전후로 확연히 비교되는 수치다.

자연스레 미성년자의 부동산 양도소득 규모도 대폭 늘어났다. ▲2017년 409억 원 ▲2018년 407억 원 ▲2019년 428억 원으로 증가하더니 2020년 역시 593억 원을 기록하며 뚜렷한 상승세를 보였다. 현재 추세를 고려하면 지난해 양도소득 금액도 무난히 2020년 기록을 경신할 것으로 보인다.

업계 전문가는 “미성년자의 부동산 양도소득 및 종부세 납부는 꾸준히 증가하는 추세이긴 했지만, 유난히 지난해 급증한 모습을 보였다는 점에서 눈길을 끈다”며 “사실 자금이 없는 미성년자들이 상당한 종부세를 낼 수 있다는 것은 부모들이 직접 나서서 증여에 나선 것으로 볼 수밖에 없다”고 지적했다.

실제로 우리나라의 경우 미성년자는 법률상 만 19세에 달하지 않은 사람으로 판단능력이 불완전하다고 판단한 만큼 제한능력자로 인정되기 때문에 본인의 보호와 거래 안전을 위해 행위 능력이 제한된다. 부동산을 비롯한 자산시장에서 미성년자 스스로 매매를 하거나 거래하는 행위가 법적으로 제한된 것이다. 다시 말하면, 부동산을 증여하는 행위 역시 미성년자 본인의 의지보다는 미성년자의 보호자인 부모의 뜻이 반영돼 있다는 뜻이다. 이를 방증하는 대표적인 예로 미성년자 중 ‘1세’에 해당하는 갓난아이가 다주택자인 사례를 들 수 있다.

이달 14일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 김병욱 의원이 국토교통부(이하 국토부)로부터 제출받은 ‘2018~2022년 미성년자 주택 보유 현황’ 자료에 따르면, 올해 7월 기준 전체 주택 매수 건수 중 미성년자 매수 건수가 570건으로 1세짜리 갓난아이도 23명이나 있는 것으로 파악됐다. 특히 이들 중 20가구를 보유한 아기도 있는 것으로 나타났다. 태어나자마자 다주택자가 된 셈이다. 아울러 10세 이하이면서 동시에 3주택 이상 매수한 아동도 75명에 이르는 것으로 조사됐다.

▲ 미성년자 증여를 두고 보유세나 취득세 증가로 부담이 높아진 만큼 명의 분산을 통해 세금에 대한 압박을 분산하는 것이라는 분석이 나온다. <사진=아유경제 DB>

대표적인 미성년자 증여 이유로 ‘절세 효과’ 꼽혀
편법 증여 의심 사례 ↑… 정부 “강도 높은 모니터링 계획”

그렇다면 이처럼 부모들이 갓 태어난 아기에게까지 부동산 증여를 하는 이유는 무엇일까.

금융업계 관계자들은 결국 세금을 줄이기 위한 효과를 기대한 것으로 볼 수 있다고 입을 모았다. 한 살이라도 어릴 때 빠른 부동산 증여를 통해 부를 대물림해야 부모 처지에서도 보유세 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

재산을 상속 전에 미리 증여하면 10년이 지나간 시점에서 상속된 재산이 감소하면서 상속세를 절세하는 효과가 나타날 수 있고 증여재산공제 적용을 통해 상대적으로 적은 증여세 납부가 가능하기 때문이다. 증여재산공제 금액은 증여 시점으로부터 직전 10년간 증여받은 금액을 합산해 계산함으로써 증여 시점을 10년 주기로 분산하면 상당한 절세 효과를 불러일으킨다. 이때 성인의 경우 10년 주기로 5000만 원, 미성년자는 2000만 원까지 증여세가 면제되는 점을 이용하면 상당한 절세가 가능하다.

예를 들어, 아이가 태어났을 때 2000만 원을 증여하고, 10년 후인 11세에 2000만 원, 21세에 5000만 원, 31세에 5000만 원을 증여한다면 아이는 최대 1억4000만 원을 세금 없이 물려받을 수 있다.

하지만 미성년자 부동산 증여를 두고 곱지 않은 시선도 상당하다. 부동산 증여 과정에서 행해지는 투기와 편법이 행해지는 만큼 이를 단속해야 한다는 지적이다. 특히 금수저가 아닌 중산층과 서민들의 시각에 ‘부모 찬스’라는 측면에서 상대적으로 박탈감을 느낄 수 있고, 무엇보다 편법을 통해 특정 계층으로의 부의 쏠림 현상이 가속화될 수 있는 만큼 이를 방지하기 위한 조세 정책이 필요하다는 목소리도 나온다.

이 같은 지적에 대해 국토부 관계자는 “이번 조사 결과를 바탕으로 향후 법인의 다주택 매수, 갭 투기, 미성년자 매수 및 가족 간 직거래 등에 대한 후속 기획조사도 강도 높게 이어갈 생각”이라며 “미성년자 매수가 많은 지역에 대한 모니터링 시스템을 구축해 심층적으로 조사할 것이다”라고 밝혔다.

▲ 최근 미성년자 주택 매수가 증가함에 따라 일각에서는 편법 증여 등 법령 위반 여부를 전수 조사해야 한다는 목소리가 나오고 있다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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