▲ 소규모재건축사업 시행 상 불가피하게 주택단지에 편입되는 토지 또는 건축물의 면적이 사업시행구역 면적 기준인 1만 ㎡ 미만이어야 사업시행이 가능하다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 소규모재건축사업을 시행하려는 경우, 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 사업시행구역 면적 기준인 1만 ㎡ 미만이어야 한다는 유권해석이 나왔다.

지난 11월 25일 법제처는 민원인이 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)」 제16조제3항에서는 소규모재건축사업은 같은 법 제29조에 따라 인가받은 사업시행계획에 따라 주택, 부대복리시설 및 오피스텔을 건설해 공급하는 방법으로 시행하되, 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 사업시행 상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제15조의3에서는 ‘대통령령으로 정하는 편입 면적 내’란 주택단지 면적의 100분의 20 미만을 말한다고 규정하고 있는바, 소규모주택정비법 제16조제3항 단서에 따라 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행하려는 경우, 그 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 같은 법 시행령 제3조제1항제3호가목에 따른 사업시행구역 면적 기준인 1만 ㎡ 미만이어야 하는지, 아니면 주택단지만의 면적이 1만 ㎡ 미만이면 되는지 문의한 것에 대해 회답했다.

해석 이유로 법제처는 “소규모재건축사업이란 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역으로서 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위해 시행하는 사업을 말한다”며 “해당 사업의 경우 ‘노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역’을 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 주택단지로서 해당 사업시행구역의 면적이 1만 ㎡ 미만일 것 등의 요건을 모두 충족한 지역으로 규정해 소규모재건축사업이 시행되는 지역의 요건을 구체적으로 정하고 있다”고 말문을 열었다.

이어 “그런데 사업을 시행하는 과정에서 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있고, ‘대통령령으로 정하는 편입 면적 내’를 주택단지 면적의 100분의 20 미만으로 규정하고 있다”면서 “그러나 그 경우의 사업시행구역 면적에 관해서는 명확하게 규정하고 있지 않은바, 이 사안의 경우 ‘해당 사업시행구역 면적’의 의미는 소규모주택정비법의 입법 취지, 관련 규정의 체계 및 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 살펴 판단할 필요가 있다”고 짚었다.

계속해서 “우선 ‘사업시행구역’이란 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 구역을 말하고 소규모주택정비사업의 하나인 소규모재건축사업의 경우 사업시행구역의 면적이 1만 ㎡ 미만일 것으로 그 면적 기준을 분명하게 규정하고 있으며, 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 ‘포함해’ 사업을 시행할 수 있다”며 “소규모재건축사업을 시행하는 경우, 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물도 소규모재건축사업에 ‘포함’되는 것이 문언 상 명백하고, 그 토지 또는 건축물이 위치한 구역도 소규모재건축사업을 시행하는 구역으로서 ‘사업시행구역’에 해당하므로 결국 불가피하게 사업에 포함되는 토지 또는 건축물의 면적도 ‘해당 사업시행구역 면적’에 포함되고, 그 토지 또는 건축물의 면적을 포함한 전체 사업의 시행구역 면적이 1만 ㎡ 미만이어야 소규모재건축사업 기준을 충족한다”고 봤다.

법제처는 “그리고 사업시행 상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 ‘편입 면적’ 내에서 일정 요건을 충족하는 주택단지 외의 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있도록 소규모재건축사업 시행 방법의 예외를 규정하고 있다”며 “‘편입’이라는 문언에 비춰볼 때, 예외적으로 사업에 포함되는 토지 또는 건축물이 있더라도 소규모재건축사업 사업시행구역으로 인정될 수 있는 면적은 1만 ㎡ 미만일 것이 전제된 규정으로 봐야 하고, 이와 달리 전체 소규모재건축사업 사업시행구역 면적이 1만 ㎡ 이상까지 확대될 수 있다는 예외를 규정한 것으로 보기는 어렵다”고 설명했다.

또한 “구 도시정비법에서는 재건축사업을 부지면적이 1만 ㎡ 이상이고 정비계획이 수립된 ‘정비구역’에서 시행되는 사업으로 규정하면서 예외적으로 ‘정비구역이 아닌 구역’에서 시행되는 재건축사업까지 포함되도록 규정하고 있었으나, 관련 법을 전부 개정하면서 정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업 관련 규정을 소규모주택정비법으로 이관해 소규모재건축사업으로 규정하고 그 사업시행구역 면적 기준을 1만 ㎡ 미만일 것 등으로 규정한 입법 연혁과 규정체계에 비춰볼 때, 도시정비법이 적용되는 재건축사업과 소규모주택정비법이 적용되는 소규모재건축사업은 사업시행구역 면적이 1만 ㎡ 미만일 것 등의 기준으로 구분된다”면서 “만약 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 소규모재건축사업을 시행하는 경우 그 사업 시행구역의 면적이 1만 ㎡ 이상일 수 있다고 본다면 도시정비법과 소규모주택정비법의 적용 대상 구분에 혼란이 발생할 수 있다”고 지적했다.

아울러 “소규모주택정비법에서는 대규모 사업 위주로 규정하고 소규모정비사업에 대한 지원 규정이 미흡했던 구 도시정비법의 문제점을 보완하고 소규모정비사업을 활성화하려는 취지에서 사업시행계획과 관리처분계획을 통합해 절차를 간소화하고, 건축 규제를 완화하는 등 도시정비법의 예외에 해당하는 공공지원 규정을 마련하고 있다”며 “이러한 예외적인 공공지원의 대상이 되는 소규모재건축사업의 사업시행구역 면적 기준 역시 엄격하게 해석할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있다”고 덧붙였다.

따라서 법제처는 “주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 소규모재건축사업을 시행하려는 경우, 해당 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적은 사업시행구역 면적 기준인 1만 ㎡ 미만이어야 한다”고 못 박았다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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