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[아유경제_부동산] 국토부 “1기 신도시, 용적률 높이고 안전진단 완화하겠다”「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 주요 내용 발표
▲ 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 사업 추진 절차. <제공=국토교통부>

[아유경제=김진원 기자] 1시 신도시 등 노후화된 계획도시를 특별정비구역으로 지정함과 동시에 안전진단과 용적률을 높여주는 법안이 추진된다.

이달 7일 국토교통부(장관 원희룡ㆍ이하 국토부)는 ‘1기 신도시 정비 민관합동TF’ 제7차 전체회의에서 이러한 내용을 담은 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」을 확정했다.

그간 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시는 단기에 공급이 집중된 고밀 주거단지로 자족성이 부족하고, 주차난ㆍ배관 부식ㆍ층간소음ㆍ기반시설 노후화에 따라 주민들의 정비에 대한 요구가 높았으나 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」, 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 등 현행 법률 체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어렵고, 이주 수요의 체계적인 관리도 어려운 측면이 있었다. 

이에 정부는 주민과 지방자치단체(이하 지자체)의 생생한 목소리를 꾸준히 수렴하고 지난해 5월부터는 여러 전문가로 구성된 ‘1기 신도시 정비 민관 합동 TF’를 운영하면서 다양한 아이디어들을 발굴한 후 그해 11월 ‘1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안’ 연구용역에 착수해 특별법에 필요한 내용들을 내실 있게 검토한 바 있다.

「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 주요 내용은 다음과 같다.

■ 특별법 적용 대상

특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’는 「택지개발촉진법」 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만 ㎡ 이상의 택지 등으로 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법이 적용되는 주요 ‘노후계획도시‘들이다.

정부는 택지지구를 분할해 개발한 경우를 고려해 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만 ㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접ㆍ연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만 ㎡ 이상이거나, 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심(시행령에서 구체화) 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획이다.

■ 기본방침 및 기본계획 수립 등

이어 질서 있고 체계적인 정비를 위해 국토부 수립 가이드라인인 ‘노후계획도시정비기본방침(이하 기본방침)’과 지자체가 수립하는 세부 계획인 ‘노후계획도시정비기본계획(이하 기본계획)’의 근거를 명확화 했다.

먼저 국토부 장관이 수립하는 기본방침은 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인으로 노후계획도시정비의 목표와 기본방향과 전략, 기반시설 확보와 이주 대책 수립, 선도지구 지정의 원칙, 도시재창조사업 유형 등이 제시된다.

기본계획에는 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등이 담기며, 시장ㆍ군수가 수립한 이후 도지사의 승인(도지사는 국토부 장관과 협의)을 받아 최종적으로 확정된다.

또한 기본계획, 기본방침 등을 심의하기 위한 심의기구로 국토부에 ‘노후계획도시정비특별위원회(이하 특별위원회)’와 실무위원회, 지자체에 ‘지방노후계획도시정비위원회(이하 지방위원회)’를 설치하기로 했다.

■ 특별정비구역의 지정

정부는 시장ㆍ군수 등 지정권자가 기본계획에 따라 도시 재창조를 위한 사업이 이뤄지는 구역으로 ‘노후계획도시특별정비구역(이하 특별정비구역)’을 지정할 수 있도록 했다.

특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합ㆍ고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역으로 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시ㆍ도지사 협의를 거쳐 지정ㆍ고시된다.

특별정비구역으로 지정되면 건폐율ㆍ용적률 등 도시 및 건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여되며, 원칙적으로 시장ㆍ군수 등 지정권자가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되 국가에서도 관계 지원체계를 마련해 구역지정, 계획 수립, 인ㆍ허가 절차 등을 적극적으로 지원할 계획이다.

아울러 지난해 10월 국토부 장관–지자체장 간담회 등을 통해 발표한 선도지구는 주민 참여, 시급성, 주변 지역 파급효과 등을 고려해 우선적으로 특별정비계획을 수립할 예정인 지역을 대상으로 시장ㆍ군수가 지정하며, 선도지구는 정부 또는 지자체가 우선적으로 예산 및 행정지원 등을 할 수 있도록 하는 근거도 함께 마련했다.

■ 특별정비구역에 대한 특례 및 지원

여기서 눈여겨볼 부분은, 특별정비구역은 도시기능 향상, 도시 재창조, 이주 대책 실행 등 공익적 목적을 가지는 사업들이 함께 진행되는 구역이라는 점을 고려해 각종 특례와 지원사항을 부여한다는 점이다.

①재건축 안전진단 : 면제 또는 완화

먼저, 재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화해 적용한다.

기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장ㆍ군수 등 지정권자는 도시정비법에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있으며, 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우, 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정ㆍ계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 했다.

②용적률, 용도지역 등 도시 및 건축규제 완화

또한 자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만 가구 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련했다. 이에 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 단지 조성이 가능하다는 것이 전문가들의 분석이다.

여기에 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시에 직주근접, 고밀ㆍ복합개발 등 새롭고 창의적인 공간 전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」 상 ‘입지규제최소구역’으로 지정 가능하도록 했으며, 지난 1월 5일 발표한 ‘도시계획 혁신 방안’에 포함된 ‘도시혁신구역, 도시계획시설 입체복합구역’ 등은 국토계획법 개정에 맞춰 특별법에도 반영할 계획이다.

리모델링의 경우에도 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려해 현행(15% 이내 증가)보다 가구수 증가를 허용하기로 했다.

③절차 간소화

절차도 간소화한다. 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용해 보다 신속한 사업 추진이 가능하도록 할 계획이다.

「건축법」, 「경관법」, 국토계획법, 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 등 개별 사업법에서 정하는 인ㆍ허가의 각종 심의ㆍ지정ㆍ계획 수립 등을 통합해 심의하며, 각 지자체에 ‘통합심의위원회’를 구성해 심의절차를 진행ㆍ완료한 경우, 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 담았다.

노후계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련했으며, 사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위해 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련했다.

■ 특별정비구역 내 사업 시행

특별정비구역으로 지정되면, 도시정비법 상 정비구역, 「도시개발법」 상 도시개발구역 등 각종 개발구역이 지정된 것으로 보기 때문에 이후 사업 시행은 도시정비법 하에 재건축사업, 「도시개발법」 하에 도시개발사업 등 개별법에 따라 시행된다.

특별정비구역은 다수 단지를 통합ㆍ정비하기 때문에 사업을 원활히 추진하기 위해 기본적으로 하나의 조합 등이 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정할 계획이다.

다만, 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장ㆍ군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일한 사업시행자로 지정할 수 있도록 했다.

아울러 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 全 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 ‘총괄사업관리자’ 제도도 도입한다.

총괄사업관리자는 시장ㆍ군수 등이 특별정비구역 내 다양한 사업들을 체계적으로 추진하기 위해 구역별로 1인(법인)을 지정할 수 있도록 했으며, 사업의 총괄 관리와 사업 과정의 조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차 지원, 기반시설 설치를 위한 기여금 또는 분담금 등의 활용과 관리 업무를 수행하고, 특별정비구역의 해제 요청 권한 등 실질적 권한을 부여할 계획이다.

■ 이주 관련 대책 수립 및 공공기여

한편, 이번 특별법에서는 그간 사업시행자의 몫이었던 이주 대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 진행될 예정이다. 

국토부가 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주 대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주 대책 세부 추진계획을 수립한다. 정부와 지자체는 대책이 계획대로 실행되도록 ‘이주대책사업시행자’를 지정해 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 할 수 있다.

이외에도 특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수해 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있는 만큼 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하는 한편, 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 했다.

원희룡 장관은 “이번에 발표한 특별법의 주요 내용에는 주민과 지자체의 목소리를 충실히 반영하고 정비기본방침 및 정비기본계획 투트랙 수립, 선도지구 지정 등 그간 정부가 국민께 드린 신속한 신도시 정비 추진에 대한 약속을 지키고자 했다”며 “공약과 국정과제가 차질 없이 이행될 수 있도록 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 특별법이 조속히 통과될 수 있도록 할 계획”이라고 밝혔다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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