▲ 손건훈 법무법인 현 변호사(건설부동산그룹)/ 아유경제 편집인

1. 문제의 소재

이 사건 조합은 가로주택정비사업의 주체로, 사업시행예정구역을 확정한 후 관할관청으로부터 조합설립인가까지 받은 상황이나, 인근 지역까지 사업시행예정구역을 확장하고자 한다. 확장할 구역의 면적은 종전 구역과 비슷하다. 현재 관할관청은 이 사건 조합에 대해 사업시행예정구역의 변경지정에 따른 조합설립 변경인가를 위해 구역 내 모든 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받을 것을 요구하는 등 최초 조합설립인가에 준하는 요건을 요구하고 있다. 특히 관할관청은 종전 구역 내 토지등소유자들에 대해서도 조합설립동의서의 재징구까지 요구하고 있다. 이에 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)」에 따른 가로주택정비사업의 사업시행예정구역 확장을 위한 구체적인 요건이 문제된다.

2. 사업시행예정구역 변경지정 제안을 위한 토지등소유자 동의율

사업시행예정구역 변경지정 제안과 관련해 소규모주택정비법 제17조의2는 소규모의 재개발사업 등을 시행하려는 토지등소유자가 사업시행예정구역의 토지등소유자의 4분의 1 이상 동의를 받아 사업시행예정구역의 변경지정을 시장ㆍ군수 등에게 제안해야 한다고 규정한다. 그런데 본 규정상 동의의 주체인 ‘토지등소유자’는 변경지정할 사업시행예정구역의 토지등소유자에 한정된다고 봐야 한다. 만약 종전 구역 내 토지등소유자들까지 동의 주체에 포함하게 된다면, 확장할 구역을 포함한 총 사업시행예정구역 내 토지등소유자 중 4분의 1의 동의만으로 사업시행예정구역 변경지정 제안이 가능하게 된다. 이러한 해석은 확장 구역 내 토지등소유자들의 사업 참여 의사와 무관하게 종전 구역 내 토지등소유자들의 동의만으로 사업시행예정구역의 변경지정 제안이 가능하게 된다는 것을 의미하며, 확장 구역 내 토지등소유자들의 의사 결정 기회를 박탈하는 것으로 볼 수 있다.

따라서 사업시행예정구역 확장과 같은 변경지정 제안을 위해서는 확장 구역 내 토지등소유자 4분의 1 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다.

3. 조합설립 변경인가를 위한 조합원의 동의율

가로주택정비사업에서 사업시행예정구역 변경은 조합원 인원수 및 예정된 가구수, 시행 예정구역의 지번ㆍ지목 등의 변경 등을 필수적으로 수반하므로 조합설립 변경인가가 필요하다. 소규모주택정비법 제23조제1항에 의하면 가로주택정비사업의 최초 조합설립인가를 위해서는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지 면적의 3분의 2 이상의 토지등소유자 동의와 함께 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의가 필요하나, 종전 조합설립인가의 변경을 위해서는 소규모주택정비법 제23조제5항에 따라 별도의 동의서 징구 없이 조합원총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하는 것으로 충분하다.

조합설립 변경인가와 관련해 구 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제16조는 최초 조합설립인가와 같은 요건을 요구했으나, 2017년 전면 개정된 도시정비법은 원칙적으로 조합원총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 통한 의결과 시장ㆍ군수들의 인가만을 요구한다. 이처럼 개정한 도시정비법은 구 도시정비법에 비해 완화된 요건을 요구하는데, 2018년 제정된 소규모주택정비법은 조합설립 변경인가와 관련한 도시정비법의 내용을 별다른 검토 없이 그대로 답습한 것으로 보이며, 이는 현재까지도 똑같이 유지되고 있다.

따라서 사업시행구역 확장을 위한 조합설립 변경인가의 신청은 별도의 동의서 징구 없이 조합원총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하는 것만으로도 충분하다.

4. 결론

소규모주택정비법에 의한 가로주택정비사업은 도시정비법에 의한 재개발ㆍ재건축사업과는 달리 정비구역 지정과 추진위구성승인이 생략된 간소한 절차로 진행된다. 다만, 두 사업은 실제로 차이를 보이는 경우가 많음에도 동일한 방식으로 규율이 돼 있는 경우가 많아 실제 가로주택정비사업이 진행되는 과정에서는 도시정비법에서 찾아볼 수 없던 새로운 쟁점이 등장하거나 법의 흠결 등이 발견되는 사례가 많다.

가로주택정비사업에서 사업시행예정구역 확장을 위해서는 소규모주택정비법 제17조의2에 따른 확장 구역 내 토지등소유자 4분의 1 이상의 동의와 동법 제23조제5항에 따른 조합원총회 의결을 통한 조합설립인가 변경신청이 필요하다. 이 사건의 경우 관할관청은 사업시행예정구역 확장을 위해 종전 구역의 토지등소유자들에 대해 조합설립동의서의 재징구를 요구했는데, 소규모주택정비법에 의하면 조합설립동의서의 재징구는 어떠한 경우에도 필요하지 않다는 점을 반드시 유념할 필요가 있다.

손건훈 변호사  koreaareyou@naver.com

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