▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

정비사업조합(이하 조합)이 관리처분계획으로 분담금을 정한 이후 시공자의 공사비를 변제 못 한 상태에서 조합원과 조합이 공사비 전액에 대한 채무 인수 계약을 체결하는 경우 당초 관리처분계획보다 초과한 분담금이 계약 내용에 포함됐더라도 관리처분계획 변경 절차를 진행하지 않아도 되는지 문제가 됐다.

이에 관해 대법원은 판결(2008년 12월 24일 선고ㆍ2006다73096 판결)에서 “피고 조합은 분양 대상 신축 아파트에 대한 공사가 완료됐음에도 당초 관리처분계획에서 예정한 것과는 달리 상가의 분양이 늦어진 탓에 시공자에게 공사비 등을 지급할 수 없게 되면 시공자의 신축 아파트에 대한 유치권 등의 행사로 예정된 입주일에 조합원의 입주가 곤란해지며 연체료 등의 가산으로 공사비 등의 부담이 증가하는 상황에 부닥친다”라며 “이 상황에서 만일 피고 조합이 부족한 변제 재원을 마련하기 위해 그 공사비 등을 우선 외부에서 차입해 지급하고 사업 완료 시에 조합원에게 청산금을 받아 충당하는 경우는 그동안의 차입금 이자 등 금융비 부담이나 그에 따른 경제적 손실이 재개발 비용의 종국적 부담자인 조합원에게 고스란히 돌아가게 될 것으로 오히려 조합원에게 불리하게 작용할 수도 있어 피고 조합의 조합원은 피고 조합이 이러한 공사비를 지체하지 않고 지급할 수 있도록 각자 비용을 분담해 출연할 필요가 있다”라고 전했다.

이어서 재판부는 “이 사건 각 분양계약은 비용 분담 문제를 해결하기 위해 피고 조합과 해당 원고이자 조합원이 개별적인 합의를 해 일단 분양대금을 전액 내기로 약정하고 공사비 채무 등을 갚아 신축 아파트 입주가 가능하게 한 뒤 불필요한 연체료 채무의 증가를 방지한 다음 향후 상가의 분양 등이 완료된 후 청산금을 확정해 이를 반환받기로 약정하거나 이와 같은 약정과 같은 구속력을 스스로 인정하기로 하고 신축 아파트에 대한 분양대금을 피고 조합에 자발적으로 낸 후 사후에 피고 조합과 그에 관한 분양계약을 체결한 것이다”라며 “이는 종국적으로 피고 조합의 조합원들이 부담해야 할 재개발 비용을 분양대금의 선 납부 후 정산의 방식으로 분담하기로 하고 이를 개별적인 의사의 합치에 기한 사법상 계약의 형식으로 정한 것이다”라고 설명했다.

이에 재판부는 “위와 같이 신축 아파트의 적기 입주와 사업비 증가의 방지라는 목적을 달성하기 위해 체결된 분양계약에 따른 분양대금 납부 의무의 부담이나 그 내용은 구 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」을 포함한 관련 법에 비춰보면 허용될 수 있다”라며 “각 분양계약을 체결하게 된 동기, 경위 및 목적 등에 비춰볼 때 필요성과 상당성이 있다고 인정할 수 있어 이 사건 각 분양계약을 무효로 보기는 어렵다고 할 것이다”라고 결론을 내렸다.

서울고등법원도 대법원 판결(대법원 2008년 12월 24일 선고ㆍ2006다73096 판결)을 인용하면서 “원고들이 이 사건 조합과 사법상 계약의 형태로 개별적인 이 사건 채무 인수 계약을 체결하는 것은 조합과 원고들의 자유로운 의사의 합치에 따라 이뤄져 관리처분계획 변경 절차를 반드시 거쳐야 한다고 볼 수 없다”라고 계약이 가능하다는 취지의 판결을 했다.

그러나 관리처분계획은 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따라 분담금을 변경하기 위해서는 관리처분계획의 변경 절차를 거쳐야 한다고 규정돼있어 조합원은 위 사례와 같이 분담금의 변경 결의 없이도 조합원 분담금이 변경될 수 있다는 점을 주의해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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