▲ 소형주택 공급 확대를 위해 도입된 ‘1+1 분양제도’가 다주택자로 분류되며 종합부동산세 중과처분을 받은 데 이어 최근 법원도 세금 중과가 정당하다는 판결을 내려 소형주택 공급시장에 적신호가 켜졌다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=정윤섭 기자] 소형주택 공급 확대를 위해 도입된 ‘1+1 분양제도’가 다주택자 분류에 관한 해석으로 종합부동산세(이하 종부세) 중과처분을 받은 데 이어 최근 법원까지 종부세 중과가 정당하다는 결정을 내려 주택 공급에 적신호가 켜졌다.

소형주택 1+1 분양제도란 ‘다양한 형태의 토지 및 주택을 보우한 토지등소유자들의 종전자산가치에 대한 권리 보호 및 소형주택 공급 확대’를 위해 도입된 제도를 말한다. 대형면적인 1가구의 아파트를 보유한 조합원이 도시정비사업을 거쳐 중소형아파트 2가구를 받는 방식이었다.

이번 판결에 대해 일각에서는 소형주택 공급을 확대하기 위해 도입됐지만 이를 신청한 조합원들이 다주택자로 분류돼 징벌적 규제 대상이 되면서 제도 도입 취지가 흐려졌다고 비판했다.

실제로 현행법상 3년간 소형주택은 매각할 수 없기 때문에 규제를 피할 방법이 없어 다년간 세금 폭탄을 맞아야 하는 실정이다. 이에 도심 소형주택 공급을 늘린다는 제도 마련 배경에 걸맞게 정교한 대안 마련을 요구하는 목소리가 커지는 이유다.

이와 관련해 최근 법원은 1+1 분양을 받는 조합원에게 다주택자에 해당하는 중과세율을 적용하는 것이 적법하다고 판단한 바 있다. 지난 3월 23일 서울행정법원 제2부(재판장 신명희)는 서초구 A 재건축사업의 조합원 86명이 관할관청을 포함 총 13곳의 세무서장을 상대로 제기한 ‘종부세’ 등 부과처분 취소소송에 대해 원고의 청구를 모두 기각하며 원고 패소 판결을 내리기도 했다.

해당 조합원들은 1+1 분양제도를 통해 종전주택의 가격 및 주거전용면적 범위 내에서 중대형평형과 소형평형 등 2가구를 분양받았다. 이에 서초구 등은 종부세 과세기준일인 2021년 6월 당시 2주택을 소유한 조합원들에게 공시가격을 전제로 종부세와 농어촌특별세를 각각 결정 고지했다.

이어서 각 세무서는 2021년 11월 조합원들이 소유한 2가구의 공시가격을 기준으로 중과세율을 적용했고 조합원들에게 2021년 귀속 종부세 등으로 36억 원을 부과했다. 이에 조합원들은 중과세 적용은 불합리하다며 소송을 제기한 것이다.

조합원들은 “1+1제도를 통해 종전자산 가격의 범위에서 2주택을 공급받은 원고들을 다주택자로 분류해 종부세상 중과세를 부과한 것은 과잉금지 원칙을 위반하는 등 재산권을 침해하고 조세평등주의를 위반한 헌법상 평등원칙에도 위배된다”라며 “1+1 분양제도는 3년간 분양받은 소형주택을 처분할 수 없는 ‘전매제한’ 규정이 존재해 책임질 수 없는 정당한 사유가 있으므로 2주택자로 분류해서는 안 된다”라고 강조했다.

그러나 법원은 재산권 침해를 비롯한 과잉금지원칙 위배, 평등원칙 및 조세평등주의 위반 여부 등에 대해 위헌이 아니라고 판결했다. 2가구로 분양받은 것은 조합원들의 선택에 따른 것으로 오히려 이를 1가구로 취급하면 조세평등주의에 반할 우려가 있다는 게 법원의 입장이다.

아울러 소형주택이 3년간 전매가 제한되더라도 제한 기간이 길지 않고, 이후에 처분이 자유롭다는 점과 소형주택이 아닌 다른 주택은 전매가 가능하다는 점에서 1주택자가 되는 방법이 봉쇄돼 있지 않아 「대한민국헌법」에도 위배되지 않는다고 판시했다.

나아가 중과세율을 적용하는 조항은 투기적 목적의 주택 소유를 억제하기 위해 도입된 것으로 재건축 조합원이 1+1 분양제도를 통해 2주택을 소유하는 것이 투기 목적이 없다고 보기는 어렵다고 지적했다. 이에 따라 법원은 원고의 청구를 모두 기각했다.

1+1 분양제도는 소형주택 공급 확대를 위한 제도였지만 이를 신청한 조합원들이 다주택자로 징벌적 규제 대상이 되면서 향후 소형주택 공급에도 차질을 빚을 전망이다.

유관 업계에서는 법원의 판결로 해당 제도가 애물단지로 전락했다며 보완책 마련을 촉구했다. 특히 일부 전문가들은 투기세력과 선의의 피해자를 구분해 적용하는 정책을 만들어야 한다고 목소리를 높이고 있다. 소형주택을 선호하는 1인 가구와 신혼부부 등 작은 면적에 대한 수요가 늘어나면서 주택 공급 확대와 더불어 집값 안정화에 큰 도움이 되는 만큼 투기세력과 관련 없는 사람들의 구제책 마련이 시급하다는 지적이다.

지난해 많은 현장에서 종부세 중과에 대한 부담으로 1+1 분양을 철회하고 있는 상황에 이번 판결로 인해 분양 철회 현상이 더욱 확산될 가능성이 커지고 있다.

실제로 작년에 강남을 중심으로 여러 재건축 단지에서 조합원들이 분양을 철회하면서 사업시행계획 등이 변경됐고 기존보다 신축 가구수를 줄인 것으로 알려졌다. 서울 서초구 신반포21차 재건축 조합은 275가구에서 251가구로 줄이고 평형별 가구도 조정한 것으로 알려졌다. 이어 신반포15차는 57가구, 반포주공1단지(1ㆍ2ㆍ4주구)의 경우 5335가구에서 5002가구로 300가구 이상 줄었다.

한 경제 전문가는 “1+1 분양제도는 소형주택 확보 차원에서 권장하던 제도이며 정부의 다주택자에 대한 규제에 취지와는 전혀 다르다”라며 “세금 부담이 높아진 현 상황에 맞춰 적절한 법 개정으로 제도 효율성을 높여야 한다”라고 개선안을 촉구했다.

정윤섭 기자  jys3576@naver.com

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