[아유경제=조명의 기자] 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 대상으로 한 전세보증금 반환대출 규제가 한시적으로 완화된다.

국토교통부(이하 국토부)는 이달 27일부터 1년간(2024년 7월 31일) 집주인이 전세금 반환 용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출 규제를 완화 적용한다고 오늘(26일) 밝혔다.

집주인이 전세보증금 차액을 임차인에게 반환하기 위해 대출을 받을 때는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%이 아닌 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 집주인이 임대사업자인 경우 임대업 이자상환비율(RTI)이 현행 1.25∼1.5배에서 1배로 하향된다.

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 인해 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하기 위해 마련됐다.

후속 세입자가 구해져 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐 아니라 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제(DTI 60%ㆍRTI 1배)를 적용받을 수 있다. 다만 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 한다.

집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주하는 경우 자력반환능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 입증하면 반환자금을 대출받을 수 있다. 이 경우, 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리 조치가 시행된다.

국토교통부는 대출자금이 다른 용도 등으로 활용되지 않도록 관리를 보다 강화할 방침이다. 우선 지원 대상은 역전세 반환대출 규제 완화가 발표되기 전인 이달 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 내년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정했다.

집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다. 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다.

아울러 반환대출 이용기간 동안 신규 주택을 구입하지 못하도록 한다. 주택 구입 적발시 대출 전액의 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

후속 세입자 보호 방안도 마련했다. 규제 완화를 적용받기 원하는 집주인은 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 하며, 은행은 동 임대차계약서(특약) 등이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다.

집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUGㆍHFㆍSGI)도 한시적으로 운영된다.

규제 완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자 보호를 위해 전세보증금한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 이달 27일부터 부터 즉시 이용이 가능하다. 집주인이 직접 가입하는 상품도 올해 8월 중에 출시 예정이다.

국토부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환 목적 대출 규제를 완화해 시장충격을 최소화하는 취지”라며 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호 조치 강구 등 제도적 보완 장치가 엄정히 이뤄지도록 관리할 것”이라고 밝혔다.

조명의 기자  cho.me@daum.net

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>