▲ 신탁 방식 도시정비사업이 도입된 지 7년이 흘렀음에도 관련 제도의 정비가 제대로 이뤄지지 않아 현장의 어려움을 반영하는 제도 개선이 시급하다는 지적이 일고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업에서 신탁 방식을 선호하는 현장이 늘면서 이에 발맞춘 제도적 개선 역시 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.

바야흐로 신탁 방식 사업의 전성기다. 7년 전인 2016년 3월 「도시 및 주거환경정비법」 개정과 함께 처음 신탁 방식이 도입된 후로 누적 매출액(2022년 기준)이 45조 원에 이르는 등 재개발ㆍ재건축은 물론 소규모 도시정비사업에도 두루 적용되며 최고의 성적을 내고 있다.

무엇보다 정부가 신탁 방식을 적극 권장하는 등 지원을 아끼지 않으면서 도심복합사업에 노후계획도시까지 영역이 넓어지고 있다는 게 업계의 중론이다. 일부 관계자 등에 따르면 지난해 기준 신탁 방식을 채택하고 있는 사업장이 전국적으로 약 130곳, 10만 가구에 이르는 것으로 나타나 그 인기를 실감케 한다.

신탁 방식은 조합 대신 신탁사가 시행을 맡아 추진하는 사업 방식으로 추진위나 조합 설립 과정을 건너뛰어 사업 기간을 1년에서 2년 정도 단축할 수 있다는 장점이 있다. 시간을 단축하는 만큼 사업비 역시 절감할 수 있어 많은 사업지에서 신탁 방식을 선호하는 사례가 이어지고 있다.

하지만 높아진 인기에도 제도적으로는 개선해야 할 점이 많다는 목소리가 많다. 기존의 신탁 방식의 취지에 맞지 않은 관련 법들로 인해 현장의 어려움이 계속되고 있다는 지적이다.

현재 가장 큰 문제점으로 지적되는 부분은 신탁사를 선정하는 방식이다. 신탁수수료만 해도 많게는 수백억 원에 이르지만 정작 일반경쟁입찰 방식을 거치지 않고도 신탁사 선정이 가능하다. 근본적으로 이것이 가능한 이유는 신탁사는 「정비사업 계약업무 처리기준」의 적용 대상이 아니기 때문이다.

기본적으로 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업을 이끄는 조합은 선정하는 모든 협력 업체를 「정비사업 계약업무 처리기준」에 따라 선정해야 한다. 해당 기준은 미리 내정된 업체를 선정하는 소위 ‘짬짜미’를 미연에 방지하고 협력 업체 선정 과정에서 공정성과 투명성을 확보하기 위해 2018년부터 도입됐다. 그런데 신탁사는 협력 업체가 아닌 지정개발자에 해당해 해당 기준을 따를 필요가 없다.

이런 이유로 신탁사를 선정하는 데 있어 대의원회 등 소수의 결정권자들이 신탁사를 결정하고 수의계약 방식으로도 얼마든지 계약 체결이 가능해진다. 사실상 신탁 방식이 신탁사 선정에서 만큼은 공정성과 투명성을 확보하기 어렵다는 결과를 발생하기 쉬운 환경이라는 의미다.

이에 대해 부동산 전문가는 “신탁사를 선정하는데 드는 비용만 수십억 원에 이를 만큼 조합원들의 재산권에 미치는 영향이 지대한데 일반경쟁입찰 방식을 따르는 것은 문제가 있다”면서 “지금이라도 빠르게 「정비사업 계약업무 처리기준」 개정을 마련하도록 해 공정성 및 신뢰를 확보하는 방향으로 전환해야 한다”고 강조했다.

이뿐만 아니다. 불합리한 계약 해지 조건도 도마 위에 오르고 있다. 신탁 방식을 도입한 이래 꾸준히 제기돼온 문제로 시행자를 지정한 이후부터는 토지등소유자 80% 이상이나 토지면적 및 토지등소유자 3분의 2 이상 등의 동의를 받아야만 해지가 가능하다는 점 때문이다. 신탁 방식 초기에는 토지등소유자 전원의 동의가 있어야 계약 해지가 가능했지만 사실상 불가능한 조건이라는 비난이 제기되면서 그나마 완화된 것이지만 일반적인 방식의 도시정비사업은 조합원 총회 의결만 받으면 해지가 가능하다는 점에서 문제가 있다는 지적이다.

더 나아가 사업시행자를 지정하기 전이라면 상호간의 협의가 있어야 가능해 만약 신탁사가 계약 해지에 서명하지 않으면 아예 합의 자체가 성립되지 않는다. 업계 관계자들 사이에서는 사업시행자 지정 전과 후를 따지지 않고 총회 의결만으로 신탁계약 해지가 가능하도록 해야 한다는 내용 등을 담은 신탁계약 해지 요건을 공정성을 고려해 다시 재정립돼야 한다는 데 의견을 모은다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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