▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업은 ‘도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 ․ 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다(제1조)’라고 규정하고 있으며, 사업시행자인 조합이 추진하는 도시정비사업은 조합원들이 입주한 후 추진하는 절차인 이전고시와 소유권보존등기는 조합원들이 부여받은 해당 사업의 산물이다.

시장 등은 준공검사를 한 결과 도시정비사업이 인가받은 사업시행계획(안)대로 완료됐다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 지방자치단체의 공보에 고시해야 하며(제83조제4항), 고시가 있는 때에는 대지확정측량 등을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 하며, 이를 이전고시라 한다.

이전고시는 각 사업지의 진행 양태에 따라 전체 이전고시와 부분이전고시로 나눌 수 있고, 전체 이전고시는 별문제가 없다 할 수 있으나 부분이전고시는 사업지에 따라 조합의 대처 방법이 다를 수 있다. 부분 이전고시에서 파생될 수 있는 문제로 첫째는 이전고시문상 ‘이전고시 내역’으로 귀속되는 소유자의 소유자표시이다. 일반적으로 부분이전고시를 할 때 소유자의 귀속을 사업시행자인 조합과 무상취득자로 표시할 수 있으나 사업시행자로의 표시는 신중해야 한다. 만약 ‘조합 외 토지등소유자’로 표시하지 않고 소유자를 ‘사업시행자’로만 표시할 경우 조합원들도 사업시행자로부터 이전등기를 받아야 할 상황이 발생할 수 있다.

둘째는 사업시행자인 조합이 조합원들로부터 추가부담금을 받아야 하는 경우이다. 최근 부동산 경기의 부침은 과거와 달리 빠른 속도로 반복되고 전문가들도 부동산시장을 예측하는 데 한계가 있다. 따라서 조합은 추가부담금을 받지 못하는 경우 추가적인 절차를 진행할 수 없으므로 시장을 예측해 추가부담금 징수 시기를 결정해야 하는데 조합이 시장을 정확하게 예측할 수 없는 상황에서 조합원들로부터 추가부담금을 받아야 한다면 조합원들은 좋아할 리 없고 오히려 조합을 불신하는 단초를 제공하게 된다.

셋째는 조합이 이전고시를 하는 경우 이전고시의 양태와 관계없이 조합원들은 조합의 해산과 청산을 생각하게 되고 추가부담금을 받는 경우 조합원들의 불신은 더욱 고조되게 돼 관리의 위기에 봉착한다. 따라서 이전고시 상황의 관리는 조합에 중요한 사항이며 심지어 집행부가 해체되는 예도 있을 뿐만 아니라 조합원 사이 갈등의 고조로 사업이 지연돼 오히려 조합원들에게 추가적인 부담금을 발생시키는 원인을 만들게 된다.

이전고시 업무에서 파생되는 문제 중 사업시행자가 가장 중시할 부분은 이전고시상 고시 내역의 ‘소유자표시’라 할 수 있으며, 다른 문제는 조합의 역량에 따라 충분히 대처할 수 있을 것이다. 하지만 소유자표시를 잘못하는 경우 도시정비사업의 특성상 조합원들은 일반분양자와 동일한 위치에 놓이게 될 수 있다.

결과적으로 부분이전고시는 조합이 고시문을 작성할 시 내역상 ‘토지의 소유자표시’를 정확하게 해야 하며, 추가부담금이 발생한 경우 소유권보존등기로 조합원들의 매매가 가능해져 매도자인 조합원이 조합원의 신분을 계속 유지함에 따른 추가부담금 징수 방법의 문제이므로 추가부담금 발생시 상황대처 및 관리에 조합의 주의 깊은 관심이 필요하다.

그리고 조합은 소유권보존등기가 되는 경우 조합원 자격에 대해 주의할 필요가 있고, 전매가 가능함에 따라 조합원인 매도자들이 발생한다는 것이며, 조합원은 보존등기가 되는 경우 조합원들로부터 추가부담금을 받을 뾰족한 수가 없어 소유권보존등기의 시기를 늦추는 경우가 있으나 이는 소극적인 방법이며, 적극적으로 대처해 다수의 조합원과 일반분양자들의 피해를 최소화해야 한다.

조합은 이전고시와 소유권보존등기를 하는 경우 사실상 조합해산절차가 필요한 상황이라 할 수 있으나 특수한 사업지의 경우 부여받은 인허가조건 등으로 인해 조합을 해산할 수 없는 상황에 놓이게 되는 사례도 있다. 일반적으로 정비기반시설 용지와 관련된 사항으로 토지소유권의 미확보 또는 정비기반시설의 미설치로 이의 해결법에 대한 인허가권자와의 의견 차이는 사업을 지연시키게 된다.

하나의 예로 지구단위계획상 획지계획에서 1필지를 서로 다른 사업지에 분할 귀속시키는 경우이다. 일례로 용도지역이 다르다는 이유로 1필지를 반으로 나눠 한쪽은 재개발로 다른 한쪽은 재건축사업지로 분할하는 경우 토지 및 건물소유자가 사업에 협조하지 않는 경우 정비기반시설을 설치할 수단이 거의 없다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)」에 따른 실시계획인가와 사업시행자 지정은 별개의 사안으로 다룰 수 있으나 일반적으로 도시정비사업의 경우 실시계획인가를 받아야 할 사항을 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 따라 의제처리되는 점을 고려할 경우 조합이 의제처리받은 방식에 의한 사업 진행을 할 때 조합은 정비기반시설을 설치할 방법을 찾기 힘들게 되고 결과적으로 조합 해산을 할 수 없는 상황에 놓이게 된다.

도시정비법은 인허가권자에게 귀속되는 정비기반시설 용지에 대한 소유권귀속은 준공인가를 받으면 당연히 귀속되게 돼 있어 조합은 귀속되는 부지에 대한 재산세를 내지 않아도 되지만 부분준공인가로 인해 정비기반시설의 준공인가를 받지 못한 경우에는 조합의 세심한 주의가 필요하다. 조합은 준공인가 후 이전고시와 소유권보존등기를 하면서 무상양도되는 토지에 대한 취득세 및 무상양도된 사업지 내 토지에 대한 세심한 주의도 필요하다.

조합이 추진하는 이전고시와 소유권보존등기는 바늘과 실의 관계로 법 적용상 이익이 있는 경우를 제외하고 추가부담금이 발생하는 경우 이전고시만 받고 소유권보존등기를 하지 않는다는 것은 쉽게 상정할 수 없는 상황으로 결국 함께 진행할 수밖에 없으므로 업무를 진행하면서 파생되는 문제에 대한 해결책을 개별적으로 찾아야 한다.

결과적으로 이전고시와 소유권보존등기는 조합의 해산을 위한 준비 단계로 번거로운 절차 발생과 추가비용의 발생 및 조합원부담분의 감소를 위한 방법을 찾아내는 것이 관건이며, 이전고시상 고시 내역과 소유권보존등기시 발생한 추가부담금의 징수 방법에 대한 세심한 주의가 필요하다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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