▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 따른 사업이다. 도시정비법의 사업 방식은 주거환경개선사업, 재개발ㆍ재건축사업으로 나뉘고, 일반적으로 재개발ㆍ재건축사업이 진행된다.

최근 공공(정부 및 국회 포함)이 주도하는 공공재개발과 재건축, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)」에 따른 가로주택정비사업과 소규모재건축 등이 주목받고 있으며, 서울시는 신속통합기획이라든지 모아주택ㆍ모아타운 등 도시정비사업도 적극 추진하고 있다.

다수 보도에 따르면 서울 재건축 아파트값은 3개월 연속 상승하고 도시정비사업에 대한 기대감이 커가지만, 우리는 지금 지방 도시의 소멸을 우려하고 있다. 이달 18일 연합뉴스에 의하면 “우리나라의 지난해 합계출산율은 0.78명이고 2020년 기준 합계출산율이 1명 미만인 나라는 OECD 국가 중 한국뿐”이다.

인구통계는 상주인구를 기준으로, 현재는 ‘생활인구’가 중시되고 있다. 생활인구는 교통과 관련이 있으면서 교통이 발달할수록 ‘일자리’는 생활인구의 유입을 가져온다. 정부ㆍ지자체는 생활인구를 늘리기 위해 교통과 유입요인을 구축하기 위해 노력하지만, 생활인구와 연계할 수 있는 방법을 찾고 있지 못한 듯하다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)」에 의한 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획은 공간구조, 생활권의 설정 및 인구의 배분에 관한 사항 및 토지의 이용 및 개발에 관한 사항 등이 포함되고, 도시관리계획은 기반시설의 설치 ㆍ 정비 또는 개량에 관한 계획과 도시개발사업이나 도시정비사업에 관한 계획 등을 포함한다. 도시정비사업은 구 ‘도시계획법’에 따른 도시관리계획에 의한 사업이다.

도시개발은 정부의 정책에 따라 부침을 거듭했고 도시개발의 개념도 모호하다. ‘도시재생’이라는 말보다 지금은 도시정비사업이라는 말이 언론에 자주 언급된다. ‘도시재생’이라는 말의 의미는 무엇일까, ‘도시재생’의 의미에 대해 네이버 지식백과는 “인구감소, 산업구조 변화, 무분별한 도시확장, 주거환경 노후화 등으로 도시를 지역역량 강화, 새로운 기능 도입 ㆍ 창출, 지역자원 활용을 통해 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 활성화시키는 것”이라고 한다.

도시재생이 ‘경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 활성화시키는 것’이라면 현재 개발 관련 법을 통합하고, 시행사항을 정하는 개별 법이 필요한 듯하다. 대규모 도시개발에 있어 공공이 「도시개발법」에 따른 도시개발 등을 주도하고 민간은 도시정비법에 따른 재개발ㆍ재건축을 주도한다.

공공이 참여하는 사업 방식이 늘어나고, 도시정비법상 토지등소유자들이 설립한 조합인 사업시행자가 사업을 추진하는 방식은 사실상 재개발ㆍ재건축사업으로 한정된다. 사업 진행은 도시정비법에 따른 절차를 준수하고, 일반적으로 사업비는 시공자를 선정해 그로부터 조달한다.

사업시행자가 추진하는 주요 업무는 사업시행계획(안)관리처분계획(안) 수립이고, 파생되는 문제 중 인ㆍ허가 절차는 충분히 예측 가능한 요인이나, 조합원의 갈등, 미동의자의 토지소유권 확보, 법적 요인에 의한 사업성 저하, 외부 요인에 의한 공사비의 상승 등은 사업시행자의 역량 범위를 벗어나는 경우가 많다.

사업시행자가 조합 설립 후 처음 직면하는 문제는 설립과 관련한 법적 분쟁이고, 사업시행계획(안) 수립을 위한 사전절차들은 사업성과 직결되는 것으로 인허가권자와의 갈등이다. 인허가권자는 원인자부담원칙 등을 내세워 사업에서 파생되는 부대비용은 사업시행자에게 전가한다. 기부채납 부지와 정비기반시설 설치 비용은 사업시행인가 전에 마무리해야 한다. 그리고 미동의자에 대한 절차는 순리대로 법적 절차를 준수하면 된다.

도시정비사업에서 가장 중요한 것은 시공자이고, 일반적으로 사업은 도급 방식으로 운영된다. 「민법」 제664조에서 ‘도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다’고 정의하고 있지만 도시정비사업의 도급은 시공자가 사업시행자에게 사업비를 대여함으로써 사실상 우월적 지위에 있다. 그런데 시공자와 동등한 지위를 유지하면서 사업을 이끌어가는 것은 사업시행자의 역량이다.

도시정비법의 변화는 사업시행자의 사업적 역량을 요구하는 것이 아니라 법의 철저한 준수를 요구한다. 사업을 시작하면 철저히 법에 대한 인식을 우선시해야 한다.

사업 운영을 위해 사업시행자의 지위는 분명하다. 사업시행자는 사업의 주체이며 책임의 주체이기도 하다. 도시개발은 도시재생에 대한 정의와 같이 ‘경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적’ 변화를 요구하고 정책에 따라 그 방식은 다양화된다. 사업시행자는 정책변화에 민감해야 한다. 정책 변화를 읽지 못하면 도태되기 쉽다.

현대도시는 양극화가 심하다. 농촌과 지방 소도시는 소멸하고 대도시는 더욱 활기를 갖는다. 서울은 물리적 개발을 지향하고 매체의 메인을 장식한다. 현재 도시정비사업은 호황이다. 사업시행자의 역할은 더욱 중시되고 그 책임 또한 막중하다. 도시정비법에서 정하는 사업시행자의 지위는 사업의 주체이기 이전에 사업에 대한 책임자이다.

도시정비사업에 대한 공공의 직접 참여는 확대되고, 사업시행자의 지위는 사업적 역량보다 책임이 중시된다. 결론적으로 사업 운영을 위한 사업시행자의 지위는 정상적인 사업시행을 위한 역량 보유와 그에 따른 막중한 책임의식이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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