▲ 서울시는 ‘시공자 선정 기준’ 을 연내 고시한다고 밝혔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=권서아 기자] 서울시의 「서울시 공공지원 정비사업 시공자 선정 기준(이하 시공자 선정 기준)」 개정이 연내 고시될 예정이다.

시에 의하면 개정안은 현재 규제개혁위원회 심사 등을 거치고 있으며, 결과가 나오는 대로 고시된다. 이에 도시정비업계가 촉각을 곤두세운 가운데 본보는 다가오는 ‘시공자 선정 기준’을 재차 살펴보았다.

올해 3월, 「서울시 도시 및 주거환경정비조례」 개정을 통해 시공자 선정 시기가 앞당겨졌다. 사업시행인가에서 조합설립인가 이후로 조기화되면서 ‘시공자 선정 기준’도 전면 개정되는 것이다. 이는 구체적인 계획안이 없는 상태인 만큼, 새로 발생할 수 있는 문제를 막기 위해 마련된다.

업계 일각, 홍보 제재에 우려… 서울시 “업체당 최대 20명일 뿐, 수가 중요한 것 아냐”
대안설계 축소 “정비계획 범위 내에서만 한정ㆍ추후 변경 가능”

개정 기준을 살펴보면 시공자 선정 절차에 대해 서울시는 입찰참여자의 개별홍보를 금지한다는 의지를 이어갔다. 과열된 수주전을 막기 위해 합동홍보설명회ㆍ공동홍보공간만 허용되기 때문이다. 또 조합은 입찰참여자의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해야 하고, 개최 7일 전까지 일시ㆍ장소를 조합원에게 통지해야 한다. 이후 홍보공간을 따로 1개소 제공하거나 건설사와 공동으로 지정할 수 있다.

그런데 홍보직원 수에 대해 일부 전문가들은 나이가 많거나 사업을 잘 이해하기 어려운 조합원의 경우 충분한 설명이 필요한데, 조합원의 알 권리를 해칠 수 있다는 우려가 나오고 있다고 밝혔다. 개정 내용에서 홍보공간 현장에 투입되는 시공자 홍보직원 수는 최대 20명으로 조합원 100명당 1인으로 허용되는 상황이다.

서울시 주택정책실 관계자는 본보와의 통화에서 “홍보공간 현장에서 허용되는 홍보직원 수는 업체당 최대 20명”이라면서 “업체 4곳인 경우 홍보공간 현장에는 총 80명이 넘는 홍보직원이 투입되는 것”이라고 설명했다.

이어서 해당 관계자는 “수와 기준에 대해서는 자문을 거친 것”이라며 “홍보직원이 많다고 해서 무한정으로 충분한 설명을 하는 것이 아니다”라고 덧붙였다.

아울러 유관 업계에선 대안설계 범위 축소와 관련된 이야기도 나오는 상황이다. 대안설계란 건설사가 새로 만든 설계를 적용하는 것을 말한다. 시는 ‘정비계획 범위 내’로 한정되며 기존 사업시행계획(안)에서 약간의 변경을 인정했던 것과는 다르다고 설명한 바 있다.

앞으로 대안설계에서 ▲용적률 ▲건폐율 ▲최고 높이 확대 ▲정비구역 면적 확대 ▲정비기반시설 변경 등 5가지는 변경 불가하다. 이때 입찰참여자가 설계, 대안설계 지침 등을 위반하면 해당 업체는 입찰이 무효된다. 조합이 조치하지 않는다면 청장이 직권으로 한다. 단 1회라도 위반 사항이 적발되면 해당 입찰은 무효로 간주한다.

다만 유관 업계에서는 획일화된 아파트를 양산할 수 있다는 지적이 나오고 있다고 문제를 제기한 바 있다.

서울시 주택정책실 관계자는 이와 관련해 “최근 일부 조합과 시공자의 경우 무분별한 설계 제안이 문제됐었다”라며 “이에 정비계획 범위 내로만 한정한 것일 뿐, 추후에 변경 가능하다”라고 말했다.

그러면서 그는 “앞선 홍보직원 수와 마찬가지로 자문을 거쳐 이번 시공자 선정 기준에 따르도록 했다”라고 전했다.

실제로 곳곳에서는 건설사들의 무분별한 대안설계가 문제가 됐었다. 대표적으로 강남구 압구정동 한 재건축 구역은 신속통합기획의 최대 용적률을 넘어 예비 설계자가 제안했다. 이에 시는 건축사사무소를 사기미수와 업무방해 및 입찰방해 혐의로 고발해 화두에 올랐었다.

영등포구 여의도동 재건축 단지도 신탁 방식 사업시행자의 설계안이 기존 정비계획을 벗어난 것을 지적하며 시공자 선정 절차를 중지시킨 것으로 파악됐다.

이 외 크게 달라지는 내용은?
총액입찰ㆍ공사비 검증ㆍ성능 요구 내용 담겨

이번 개정안에서 시는 앞서 살펴본 ▲정해진 범위를 벗어난 설계ㆍ대안설계 지양 ▲홍보 금지 등을 통해 위반 시 입찰 무효라는 강수를 뒀다는 평가를 받는다. 이 외에 ▲‘총액입찰’ 도입 ▲공사비 검증 의무화 ▲공동주택 성능 요구 등이 담겨 관계자들이 주목하는 모양새다.

기존에는 ‘내역입찰’만 가능했으나 앞으로는 ‘총액입찰’도 가능하다. 이에 조합에서 어떤 방식을 사용할지 관심이 쏠릴 것으로 보인다. 내역입찰은 조합이 예정가격을 제시하면 입찰참여자가 물량내역서와 산출내역서를 제출하는 방식이다. 총액입찰은 조합이 예정가격을 제시하면 입찰참여자가 공사비총괄내역서만 기재해 제출하는 방식이다. 이후 선정되면 45일 내로 물량내역서와 산출내역서를 내면 된다.

사업시행인가 시점에선 공사비를 의무적으로 검증하게 된다. 시공자 선정 이후 과도한 공사비 증액과 조합과 시공자 간 분쟁을 방지하기 위한 것으로 풀이된다. 총액입찰은 기존의 내역입찰과 달리, 초반부터 구체적인 공사비 내역을 제출하지 않기 때문이다.

조합은 현장설명회 개최 시 ‘공동주택성능요구서’도 의무로 제시해야 한다. 공동주택성능요구서는 조합이 공동주택의 요구 성능을 기재하는 서류다. 최근 이슈화된 철근 누락, 층간소음, 누수 등을 막는 동시에 조합이 원하는 품질과 성능을 확보하려는 취지다.

시공자 선정 전에는 건설엔지니어링 사업자로부터 타당성 조사, 입찰관리, 계약관리, 시공관리 등 건설사업관리 업무를 자문받을 수 있다. 이로써 PM(CM)으로 불리는 건설사업관리업체를 선정할 수 있는 근거가 마련됐다는 분석도 나오고 있다.

끝으로 서울시 주택정책실 관계자는 “이번 개정 시공자 선정 기준은 고시와 동시에 시행된다”라면서 “연내 시행될 수 있도록 최대한 신속하게 행정고시 절차를 밟아나가겠다”라고 밝혔다.

권서아 기자  seoseulgi9@gmail.com

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