▲ 올해 부동산시장은 규제 완화를 통해 시장 활성화를 변모했지만 각종 사건ㆍ사고 및 경제위기 불안감으로 유독 이슈가 많았던 한 해였다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=정윤섭 기자] 우여곡절 많았던 2023년도 막바지를 향해 나아가고 있다. 올해 부동산시장은 경착륙 방지를 위해 정부가 각종 규제를 완화하면서 시장 활성화에 나섰다. 이후 수도권 중심으로 집값ㆍ부동산 거래량 등 상승곡선을 나타냈지만 각종 사건ㆍ사고 및 경제위기 불안감으로 2024년도 부동산시장 침체 공포가 이어질 것으로 전망됐다.

■ 청약ㆍ세제ㆍ대출ㆍ재건축 등 각종 부동산 규제 ‘완화’
실거주 의무 폐지는 ‘아직’

올해 초 정부는 ‘1ㆍ3 부동산 대책’을 발표했다. 이번 대책은 문재인 정부 시절 부동산시장 과열을 막기 위해 걸어놨던 규제를 대부분 풀었다는 점에서 시선이 집중됐다.

구체적인 내용으로는 ▲전매제한 폐지 ▲실거주 의무 폐지 ▲부동산 규제지역 대부분 해제 ▲분양가상한제 적용 지역 모두 해제 ▲중도금 대출 규제 폐지 ▲기존 주택 처분 의무 폐지 등이 꼽힌다.

이는 늘어나는 미분양 해소를 위해 낸 정책으로 정부는 서울 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파 등) 및 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 풀었고 전매제한을 수도권 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 줄이고 무주택자만 가능했던 무순위 청약 대상에 유주택자도 포함했다.

정부의 대대적인 규제 완화로 주택시장에 활력이 돌기 시작했다. 하락세를 지속하던 전국 아파트값은 올해 7월에 들어서며 상승 전환했고 서울 아파트 거래량은 3000대까지 회복세를 보였다. 청약 접수 및 분양ㆍ입주권 거래도 증가했다.

다만 여전히 부동산시장의 불확실성이 남아있고 고금리가 이어짐에 따라 4분기 시장 상황은 좀처럼 앞으로 나아가지 못하고 있는 형국이다. 이에 더해 국회 문턱을 넘지 못한 「주택법」 개정안의 ‘실거주 의무 폐지’ 불발로 수요자들은 혼란에 빠지는 상황이다. 전매제한을 완화하며 실거주 의무도 없애겠다는 정부를 믿고 분양권을 매매한 수요자들은 1년 가까이 법안이 통과되지 않으면서 수분양자가 실거주해야 하는 상황에 놓였다.

업계에서는 ‘실거주 의무 폐지’ 정책이 연내 마지막 소위였던 만큼 사실상 무위로 돌아갈 가능성이 크다고 예상했다. 이와 관련해 국토교통부(이하 국토부)는 남은 임시국회를 거쳐서라도 통과시킨다는 계획을 밝혔다.

한편, 올해 말 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재초환법)」 개정안과 1기 신도시 대상 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(2024년 4월 시행)」 제정 등이 각각 국회 본회의에서 의결돼 도시정비업계의 숨통이 틔울 것이란 평가를 받는다. 특히 재초환법 개정안에는 초과이익을 8000만 원으로, 부과 구간은 5000만 원으로 상향하는 내용이 담겼다. 1가구 1주택자가 20년 이상 장기보유자면 부담금을 최대 70% 감면해 주는 내용(15년 이상 60%ㆍ10년 이상 50%)도 포함됐다.

■ 전국을 강타한 ‘전세사기’… 특별법 시행 7개월
피해자들 “실효성 있는 대책 마련해야”

올해 전국을 강타한 전세사기 관련 피해는 경기와 인천광역시 등 수도권 지역과 부산광역시, 대전광역시 등 지방까지 크게 확산해 많은 피해자를 절망에 빠뜨렸다. 전세제도 특정상 전세사기 피해는 줄곧 발생했었으나 최근 불거진 전세사기는 대규모로 벌어졌다는 점에서 새로운 사기 수법으로 분류되며 ‘사회적 재난’이라고 표현되기도 했다.

이달 15일 국토교통부에 따르면 지난달(11월)까지 지방자치단체에 접수된 전세사기 피해(1만3433건)의 67％가 수도권에서 발생했고 부산(12.6％)과 대전(8.3％)에서도 다수 피해가 잇따랐다.

주로 사회 초년생인 청년층이 주요 타깃이었는데 유독 청년층의 피해가 많은 이유는 자금력이 부족하고 부동산 거래 등을 포함한 사회 경험이 적기 때문에 사기성 거래에 취약할 수밖에 없다고 전문가들은 분석했다.

이에 정치권에서는 여ㆍ야가 합심해 지난 5월 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기특별법)」을 통과시킨 지 7개월이 지난 시점. 피해자들은 피해보상이나 구제가 제대로 이뤄지지 않았다고 지적했다.

전세사기 피해가 제일 컸던 인천은 올해 자체 예산 63억 원을 편성해 대출 이자와 월세 지원, 이사비 등을 지원했지만 지원예산집행률이 지난 10월 초 기준 1%에도 미치지 못해 실효성이 떨어진다는 지적이 제기됐고, 정부에서 내놓은 지원책 중 하나인 LH의 전세사기 피해주택 매입과 매입임대 전환도 올해 11월 기준 1건도 이뤄지지 않았다. 이에 피해자들은 실효성 있는 대책 마련을 촉구하며 ‘선구제 후회수’ 방안을 요구하고 있는 것으로 알려졌다.

■ 철근 누락 사태 ‘LH’ 최근 혁신안 등 발표

올해 4월 29일 인천의 검단신도시 아파트 신축 현장에서 주차장 붕괴사고가 발생해 업계에 큰 충격을 안겼다. 이 아파트는 2021년 9월 분양한 LH 공공분양주택이 시행자인 것으로 알려지며 ‘LH 전관 카르텔’ 논란이 제기됐다.

국토부는 지난 8월~10월 전국 민간 무량판 구조 아파트 427개 단지를 조사한 결과, 철근 누락은 전무했던 것과 달리 LH 무량판 아파트는 전체 102곳 가운데 22개 단지가 철근이 빠진 것으로 나타났다.

이어 LH가 철근 누락 아파트 단지 설계ㆍ감리에 참여한 전관 업체들과 3년 동안 수의계약을 맺은 것으로 드러났는데 금액은 무려 2335억 원으로 LH 출신이 업체를 차리거나 이직한 업체와 대거 계약을 맺었다는 공통점이 있다.

이뿐만 아니라 검단의 단지를 설계한 건축사사무소의 경우, LH는 물론 서울주택도시공사(SH)ㆍ조달청ㆍ행정중심복합도시건설청 출신의 전관을 채용했으며 지난 3년간 설계용역 건수만 6건에 이르고 수주액 269억 원 규모의 수의계약을 체결한 것으로 확인됐다.

한편, LH는 지난 12일 검단신도시 LH 아파트 주차장 붕괴사고 후속 조치로 ‘LH 혁신방안’ 및 ‘건설 카르텔 혁파방안’을 발표했다. 민간 건설사와 경쟁시스템으로 바꾸고 입찰시 전관 영향력을 차단하는 내용을 담고 있어 실효성 여부에 귀추가 주목된다.

■ ‘줄도산 도미노’ 위기 국내 건설사… 폐업 신고 ↑

2023년 건설업계 허리를 담당했던 중소 및 중견 건설사들이 부동산 PF발 위기로 줄도산 위기에 빠졌다.

국토부 건설산업지식정부시스템(KISCON)에 따르면 올해 1월 1일부터 이달 18일까지 폐업 신고(변경ㆍ정정ㆍ철회 포함)를 한 종합공사업체는 총 547곳으로 집계됐다. 이는 같은 기간 기준 2006년 57건 이후 17년 만에 최대치다.

줄도산 위기 대표적인 원인으로 부동산 개발계획을 보고 빌려주는 자금 ‘프로젝트파이낸싱(PF)’발 위기 확산이 꼽히는데 고금리ㆍ미분양 등 부동산 침체가 이어지면서 부실 우려가 점점 커지는 상황이다. 올해 6월 기준 133조1000억 원가량이었던 PF 규모는 지난 9월 134조3000억 원으로 3개월 사이 1조2000억 원이 증가했고 연체율은 2020년 0.55%에 비해 2.42%(올해 9월 기준) 급증하기도 했다.

유관 업계 관계자들은 시장 침체가 건설사 자금 핵심고리인 PF 위기로 이어지는 것이라며 부동산시장이 살아나는 게 해답이지만 전망이 어두울 것으로 예상했다.

2024년에 줄도산 위기가 현실화한다는 진단도 나온다. 한 증권사 부동산 PF 대출 관계자는 “사업성이 있으면 다행인데 사업성이 없는 사업들이 태반일 것으로 보인다”며 “대형 건설사보다 중ㆍ소 건설사들이 PF 부실로 자금 경색에 따른 리스크를 겪을 것으로 보이며 내년 상반기가 분수령이 될 것으로 예상된다”고 전망했다.

■ ‘주택담보대출’ 올해 11월 5.7조 원 ‘증가’… 서민 부담↑
한국은행ㆍ금융당국 “가계부채 영향 고려해야”

이달 17일 금융위원회와 금융감독원에 따르면 지난달(11월) 중 증가한 은행권 주택담보대출(이하 주담대)은 5조7000억 원 규모로 이중 디딤돌ㆍ버팀목대출ㆍ특례보금자리론 등 정책자금대출이 차지하는 비중이 80.7%(4조6000억 원)다. 은행 자체 주담대는 1조1000억 원인 것으로 나타났다.

국토부는 “신혼부부ㆍ청년층의 주거 안정 확대를 위한 정책”이라고 설명했지만, 한국은행과 금융당국은 자칫 대출 수요를 자극할 수 있다고 우려를 표했다. 이에 금융권 안팎에서는 가계대출을 관리ㆍ감독하는 한국은행, 금융당국과 청년 주거안정을 지원하는 국토부의 정책이 상충하는 것 아니냐는 지적이 나온다.

금융업계 관계자는 “금융위원회는 특례보금자리론 공급 규모를 올해 50조 원에서 내년 20조 원으로 줄이며 가계부채 고삐를 죄고 있는데 국토부는 정책대출을 늘리는 데 집중하고 있다”라며 “정부가 총선을 앞두고 청년대책에 특히 집중하고 있는데 가계부채 관리도 병행할 방안이 모색돼야 한다”라고 대책 마련을 촉구했다.

한편, 금융감독원이 지난 8월 24일부터 11월 1일까지 은행권 가계대출 현장을 점검한 결과, DSR 규제를 우회하거나 핵심성과지표(KPI)에 대출 실적을 연계해 외형을 부풀린 사례가 다수 적발됐다. 이에 규제 우회 수단 및 미흡한 심사 문제를 시정토록 지도하고 가계대출 실적을 KPI에 반영하지 않도록 유도한다는 계획이다.

정윤섭 기자  jys3576@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>