▲ 고금리ㆍ공사원가 상승ㆍ부동산 프로젝트파이낸싱 부실 등에 따른 재건축 공사비 분쟁이 급격히 늘어난 가운데 분쟁 원인으로 사업시행자가 리스크를 감당하는 ‘도급제’ 사업 방식이 원인이라는 분석이 나온다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=정윤섭 기자] 고금리ㆍ공사원가 상승ㆍ부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 등에 따른 재건축 공사비 분쟁이 급격히 늘어난 가운데 분쟁 원인으로 사업시행자가 리스크를 감당하는 ‘도급제’ 사업 방식이 원인이라는 분석이 나온다.

최근 도시정비업계에 따르면 한국부동산원에 접수한 2023년 공사비 검증 의뢰 건수는 총 30건으로 집계됐다. 2019년(2건) 제도 도입을 시작으로 ▲2020년ㆍ13건 ▲2021년ㆍ22건 ▲2022년ㆍ32건으로 공사비 검증 건수는 매년 늘어나 30건대를 유지하고 있다.

조합 등 사업시행자는 공사비 증액 비율이 10% 이상일 경우 한국부동산원에 ‘공사비 적정석 판단’ 요청이 가능한데 문제는 이 과정을 거쳐도 이견을 좁히기가 어렵다는 점이다.

일각에서는 국내 재건축사업 방식으로 공사비 갈등은 불가피하다고 언급한다. 통상 국내에서 ▲도급제(사업시행자 리스크 방식) ▲지분제(대부분 리스크를 시공자가 부담하는 방식)으로 구분되는데 사업시행자와 시공자는 2000년 국토교통부가 배포한 「표준계약서」에 따라 도급제와 지분제를 선택해 체결한다. 사업 방식에 따라 달라지는 이익을 놓고 갈등으로 이어지는 것이다.

먼저 도급제로 진행할 경우, 시공자가 고정 공사비를 받아 공사만 진행하며 시행자는 공사비 납부 이후 들어오는 분양 대금 100%를 가져가는 대신 미분양 손해를 전적으로 부담해야 한다. 나아가 향후 공사비가 올라가면 추가 분담금도 내야 한다.

반대로 지분제로 진행하면 시행자가 확정 지분 일부만 약속하고 나머지 이익ㆍ손해 등 모두 시공자가 부담한다. 분양 성패 감당은 시공자가 맡고 시행자는 지분 일부를 제외한 일반분양 물량, 상가 분양 후 발생하는 수익금 등을 공사비로 가져갈 수 있다. 일반분양이 잘 될수록 시공자가 이익을 더 많이 가져가는 구조다. 이때 지분제는 ▲확정지분제(시공자가 확정 지분을 보장하는 방식) ▲변동지분제(리스크를 시행자ㆍ시공자가 분담하는 방식) 등으로 나뉜다. 확정지분제는 어떤 상황이 발생하더라도 시공자가 시행자에게 약속한 지분을 지급하는 반면 변동지분제 경우 조건에 따라 지분 비율이 줄거나 늘어날 수 있도록 했다.

부동산시장이 활발할 때는 시행자가 개발이익을 최대화하기 위해 도급제를 선택하고, 시공자는 확정지분제를 선호한다. 반대로 시장이 얼어붙으면 리스크 최소화를 위해 시행자가 확정지분제를, 시공자는 도급제를 선호하는 것이라는 게 전문가들의 설명이다. 그런데 최근 국내 도시정비사업지의 경우 주로 도급제로 사업이 진행됨에 따라 분쟁이 증가하고 있다는 후문이다.

한 부동산 전문가는 “리스크를 같이 부담하는 지분제면 싸울 일이 없지만 도급제로 대부분 진행되기 때문에 추가 분담금 문제가 계속 생기는 것”이라면서 “건설 경기 악화로 분쟁은 앞으로 늘어날 수 있다”라고 내다봤다.

또 다른 전문가는 “나라에서 적정 공사비를 정해주는 식으로 개입은 쉽지 않겠지만 건설사는 전문가 집단이고 사업시행자는 비전문가라는 점을 감안해 분쟁 조정 역할을 확대할 필요는 있다”라고 정부의 역할 확대 필요성을 언급했다.

한편, 공사비 중 원가는 30%만 차지함에도 일부 건설사가 부당하게 공사비를 올리는 사례가 많다는 지적도 있었다. 유관 업계 관계자는 “신탁사가 사업 시행을 맡는다고 해도 전문성이 완벽하게 검증되지 않았다”라며 “시행자가 객관적인 전문가의 도움을 받을 수 있도록 대안을 마련해야 공사비 분쟁 조정이 가능할 것”이라고 조언했다.

정윤섭 기자  jys3576@naver.com

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