▲ 신가동 재개발 관리처분계획 변경에 대한 시공자 측 공문. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=권혜진 기자] “돈 먹는 하마… 재건축 현장이 부동산 경기 침체와 공사비 인상으로 갈등이 커지면서 혼돈에 휩싸이고 있다”

이달 12일 KBS1의 ‘추적60분’에서는 <공식이 달라졌다-혼돈의 재건축> 편을 통해 추가 분담금을 내게 된 조합원들이 공사비 인상을 거절하면서 시공자와 갈등을 겪어 공사를 시작조차 못 한 곳들을 다뤘다.

시공자가 여러 번 바뀌고 소송 등에 밀려 정작 재건축이 무기한 지연된 사례를 소개한 해당 방송에서는 이미 6년 전 조합원 이주가 끝났고, 아파트도 철거됐지만, 공사 현장이 그때 그대로 멈춰 있는 상황들이 방영됐다.

이곳 주민들은 “소위 ‘대박 나면’이라며 모였던 조합원들(투자자)의 욕심ㆍ무지 덕”이라며 조합 집행부도 없는 현재 상태를 한탄했다. 입지가 좋다는 말만 믿었던 해당 조합원들은 “누구를 믿어야 하냐”고 입을 모았다.

재건축 전문가는 “아직도 삽도 못 뜬 이유는 조합원들 간 내홍 탓이다. 일부 조합원들이 조합 집행부에 반대하며 비상대책위원회를 만들어 조합 집행부를 쫓아내는 일도 반복됐다”면서 “현재 도시정비시장에서 일어나고 있는 지각변동을 인정하지 않으면 비슷한 일들이 점점 늘어날 수밖에 없다”고 지적했다.

이어서 그는 “올해 상반기 유관 업계의 눈길이 쏠린 사업장은 광주광역시 신가동 재개발이 꼽히고 있다”라며 “사업 관계자들의 합의가 이뤄지지 않으면 사업 중단으로 인해 신가동 재개발사업은 표류하게 될 가능성이 크다고 평가된다”고 덧붙였다.

해당 사업지는 이주ㆍ철거가 완료돼 막대한 이자가 나가면서 조합원의 손해가 오늘도 발생 중이라는 우려를 낳고 있다. 또 조합이 시공 파트너와 원만한 협의에 실패했다는 점, 지방 미분양이 지속 발생하며 연일 하락하고 있는 부동산시장에서 시공자와의 분쟁으로 장시간의 소송이 불가피할 것이 예상되고 시공자 교체까지 염두에 둔다는 점 등 갈등이 커진 상황.

이 사업은 광주 광산구 신가번영로9번안길 31(신가동) 일원 28만8058.6㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 지상 29층 규모의 공동주택 51개동 4718가구 및 근린생활시설 등을 신축할 계획이다.

▲ 신가동 재개발 조합의 답변 내용. <사진=아유경제 DB>

조합, 내달 미협의 관리처분 변경총회 강행하나
시공자 “미분양 방지해야” vs 조합 “할인분양 하면 된다”
실거주 조합원 피해 방지 ‘물음표’

공사비 규모가 약 1조8000억 원으로 광주 최대 사업이라고 꼽히는 신가동 재개발은 2015년 10월 DL이앤씨-GS건설-롯데건설-SK에코플랜트-한양 컨소시엄(빛고을드림사업단)을 시공자로 선정한 바 있다.

신가동 재개발은 지난해 11월 3.3㎡당 공사비 706만 원 합의로 사업이 정상 궤도에 오를 것이 기대됐으나 조합이 올해 초 계약을 거부하면서 다시 안갯속으로 빠진 바 있다. 올해 초까지 봉합되는 듯 보였던 착공 연기ㆍ공사비 갈등이 조합의 잘못된 선택으로 점점 더 어려운 길로 가고 있다는 의견이 나온 상황이다.

특히 지난 2일 조합 대의원회에서는 사업단과 협의 없이 관리처분계획 변경 안건(일반분양가 3.3㎡당 2450만 원)과 공사비 안건을 가결하고 일방적으로 총회를 진행하기로 한 것으로 알려졌다.

취재 결과 소식통 등에 따르면 대의원회를 전후로 시공자 측과 조합 사이에 공문이 오가며 의견을 나눈 것으로 보인다.

신가동 재개발은 전체 수익금 2.5조 원 중 일반분양 아파트 수입금 1.9조 원으로 전체 수입의 76% 차지하고 있으며 일반분양의 수입금으로 공사비 1.8조 원을 충당해야 하는 구조라 시공자 측은 공문으로 조합에 일반분양가를 2186만 원으로 조정해 관리처분계획 재수립할 것을 요청하고 있다.

이를 두고 건설업계 관계자들 사이에서는 ‘미분양 시 공사비 지급 불가 사태’ 발생 가능성이 크다고 우려되고 있으며, 미분양이 발생하면 공사비 재원확보 전까지 공사 중단 및 사업 중단 가능성까지 있다는 분석이 나왔다.

반면 조합 측 공문 내용은 예정된 관리처분 변경총회를 진행하고 향후 미분양시 관리처분계획 변경을 해 부족한 재원을 마련하겠다는 골자로 답변하고 있다. 또 조합을 지지하는 측 조합원들은 “급격한 물가 상승과 하이엔드 적용으로 단지 고급화에 따라 공사비가 상당히 증가했고, 이를 감당하려면 일반분양 가격 상승은 불가피”라면서 “관리처분총회 통과 조건이 전체 조합원의 2/3 동의를 받아야 하는 상황에서 조합원의 부담금을 늘릴 수는 없으며 조합원에게 긍정적인 사업성을 보여줄 수밖에 없다”고 피력한 것으로 알려졌다. 그리고 올해 하반기 미국의 금리 인하로 인해 부동산시장이 상승세를 보일 것이라 주장했다.

하지만 도시정비업계 전문가는 “공사비 재원확보를 위해 일반분양 물건의 할인분양에 상응하는 조합원 추가 부담금 총회 절차를 진행할 경우 통상적으로 추가 부담금 증가로 인해 조합원 의견이 합의되지 않으며 일정이 지연되는 경우가 많다”고 꼬집었다. 실제 그런 사례들에서 할인분양 시기를 놓쳐 아파트 판매 부진으로 이어졌다는 게 전문가들의 중론이다. 투자를 목적으로 하는 게 아닌 실제 거주를 위해 기다리는 조합원들의 피해를 방지해야 한다는 의견도 나오고 있다.

조합의 고분양가 강행 의지에 사업 중단 우려 ↑
HUG, 관리처분계획 변경ㆍ분양보증서 발급 거부 ‘예상’

한편, 빛고을드림사업단 시공자 측은 이러한 사업 리스크 해결을 위해 조합에 지속적으로 관리처분계획 변경(안) 재수립을 요청하며 이달 12일 조합에 공문을 발송한 것으로 파악됐다.

시공자 측은 ▲미협의 관리처분 변경총회 강행 ▲비례율 120% 기준 일반분양가(3.3㎡당 2450만 원)에 발코니 확장ㆍ중도금 이자를 더해 추산할 때 9억 원의 고분양가(34평 기준) ▲대량 미분양 발생 시 상환 리스크 ▲주택도시보증공사(HUG)의 분양가 및 관리처분계획 변경 미승인 등을 들어 조합 집행부에 절차상 하자를 바로잡아 달라고 요청했다.

유관 업계 관계자는 “HUG는 사업비ㆍ공사비 상환 불가 시 보증사고로 이어지기 때문에 고분양가 심사 대상이 아니더라도, 분양보증을 끊어주기 전 사업비 보증 사업장에 대해 일반분양가 검토를 실시한다”며 “무리한 분양가로 판단될 경우 다시 관리처분계획 변경을 요청하거나 분양보증서 발급을 거부하는 상황까지 벌어진다”고 우려했다.

또 다른 전문가들 역시 신가동 재개발이 2023년 말~2024년 3번째 총회를 진행 중이나 HUG에서 일반분양가를 미동의할 경우 관리처분 변경총회를 위해 4번째 총회마저 진행해야 하고, 관리처분 변경인가 절차를 다시 밟아야 할 경우 사업 진행은 최소 6개월 이상 지연될 것으로 예상한다.

악화하는 부동산 경기 속 적정분양가에 대해 사업 관계자들의 합의가 이뤄지지 않는다면 사업 중단으로 인해 신가동 재개발이 기한 없이 표류하게 될 가능성이 큰 것으로 점쳐지는 가운데 조합이 일방적으로 관리처분 변경총회 개최를 강행하고 있어 조합원들의 선택에 눈과 귀가 쏠리고 있다.

▲ 신가동 재개발 조합에서 미협의 관리처분 변경총회를 강행할 계획을 세우자 이제 대해 시공자 측은 최고의 건을 보냈다. <사진=아유경제 DB>

권혜진 기자  koreaareyou@naver.com

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