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[아유경제_기획] ‘재건축 선회’ vs ‘뚝심’ 사업 추진… 엇갈리는 리모델링시장
▲ 최근 리모델링시장 내에서 ‘재건축 선회’ 와 ‘사업 유지’ 양상이 두드러져 상반된 행보를 보이고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=정윤섭 기자] 최근 리모델링사업을 추진하는 일부 단지들의 재건축사업 선회 움직임이 증가하는 분위기다. 주된 선회 사유로는 재건축 규제 완화에 따라 상대적으로 부족해진 리모델링의 ‘사업성’ 및 ‘관련 규제 강화’가 지목된다. 단 이와 반대로 ‘뚝심’ 있게 사업을 진행하는 단지도 있어 리모델링시장의 상반된 행보가 두드러지고 있다.

재건축으로 환승?… 일부 단지서 사업 철회 및 전환 움직임 ‘포착’
재건축 규제 완화 및 리모델링 규제 강화 ‘지목’

이달 16일 도시정비업계 및 강남구 등에 따르면 서울 강남구 대치2단지아파트(이하 대치2단지) 리모델링주택조합(이하 조합)은 최근 이사회를 개최해 ‘조합 해산’ 안건이 중심 내용인 총회를 다음 달(6월) 14일 개최한다.

조합 해산이 추진된 계기는 주민들의 리모델링 반대 목소리가 커진 것과 함께 구가 조합에 「주택법」 제14조의2를 근거로 상반기 내로 해산 여부를 결정할 것을 촉구한 것이 영향을 끼친 것으로 알려졌다.

「주택법」 제14조의2에서는 “주택 조합이 설립인가를 받은 날로부터 3년 되는 날까지 사업계획 승인을 받지 못하면 총회 의결을 거쳐 해산 여부를 결정해야 한다”라고 명시돼 있는데 이를 어길 시, 과태료 처분 등을 받는다.

대치2단지의 경우, 앞서 2008년 리모델링 조합설립인가를 받은 이후 2022년 9월 수직증축 공법 부적합 판정을 받은 바 있다. 이에 우선협상대상자였던 현대건설과 현대엔지니어링이 시공권을 반납하며 사업에 제동이 걸렸다.

사업에 제동이 걸리자 일부 리모델링을 반대하는 주민들은 본격적인 재건축 선회에 나선다는 입장이다. 조합 해산 여부와 상관없이 이달 중 재건축 추진준비위를 출범시키겠다는 것. 나아가 내달 해산 총회를 개최한다는 계획이다.

이 외에도 ▲성동구 응봉대림1차 ▲풍납동 강변현대 ▲송파구 거여1단지 ▲경기 성남시 매화마을2단지 ▲안양시 은하수마을청구ㆍ샘마을대우 등에서 조합 해산 또는 사업을 철회하려는 움직임이 관측되고 있다.

이 같은 양상에 대해 전문가들은 재건축 규제 완화에 따른 사업성 재분석 탓이라고 입을 모은다. 올해 1월 정부가 재건축 안전진단 면제(사업시행인가 이후 시행 가능), 신속통합기획(패스트트랙 방식)등 규제 완화안을 발표했는데 높은 사업성과 더불어 빠른 사업 속도까지 가능해져 재건축 열기가 달아올랐다는 의견이다.

한 업계 관계자는 “재건축에 비해 상대적으로 소규모이거나 수익성이 떨어지는 리모델링은 시간이 지날수록 사업이 위축될 수밖에 없다”라고 진단했다.

특히 서울시가 지난해 10월 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’을 고시했다. 이에 따르면 기존 제1차 안전진단으로 진행 가능한 ‘수평증축’도 앞으로는 ‘수직증축’처럼 제2차 안전진단을 받아야 하며, 리모델링 증축으로 발생하는 시야 가림, 통행 불편 방지를 위한 기반시설을 정비하고 시설을 개방하는 등 공공성도 강화해야 한다. 시는 리모델링도 재개발ㆍ재건축처럼 공공기여 등 ‘공공성 확보’가 필요하다고 규정한 것이다.

수직증축 없이 1층을 필로티로 추진하던 단지는 사업을 원점으로 돌려 재추진해야 하는 만큼 준공도 1~3년 정도 늦춰질 것으로 예상된다.

서울시 리모델링주택조합협의회 관계자는 “서울에서 리모델링을 추진하는 단지 대부분이 사업에 제동이 걸렸다고 봐야 한다”라고 우려를 표했다.

우극신ㆍ잠원강변 등 활발한 사업 추진… 상반되는 행보
올해 리모델링 수주 규모 전년 대비 소폭 상승 약 8조 원 ‘예상’
업계 관계자 “리모델링 활성화 위해 사업성 끌어올릴 규제 완화 시급”

재건축 선회하는 단지와 반대로 ‘뚝심’ 있게 리모델링사업을 추진하는 단지도 다수 있다. 대표적으로 ▲동작구 이수극동ㆍ우성2ㆍ3단지 ▲고양시 별빛마을8단지부영 ▲서초구 잠원강변 ▲중구 남산타운 ▲군포시 충무주공2단지2차 등이 꼽힌다.

먼저 이수극동ㆍ우성2ㆍ3단지는 공사비만 약 1조5000억 원에 달하는 ‘리모델링 대어’로 리모델링을 통해 최근 2번의 현장설명회를 진행한 후 모두 단독 참여한 1개 컨소시엄단(포스코이앤씨-현대건설-현대엔지니어링-SK에코플랜트)을 우선협상대상자 지정을 앞두고 있어 시공자 선정이 유력해 보인다.

일명 ‘우극신’으로도 불리는 이곳 사업은 동작구 동작대로29길 119(사당동) 일원 14만3827.4㎡를 대상으로 기존 지하 3층~지상 20층 규모의 공동주택 3485가구에서 향후 지하 4층에서 지상 23층 규모의 공동주택 4006가구 등으로 탈바꿈할 계획이다.

이어 별빛마을8단지부영은 앞서 올해 2월 시공자선정총회에서 포스코이앤씨를 시공자로 선정했다. 포스코이앤씨는 이곳에 ‘밝고’, ‘빛나는’ 등의 뜻이 담긴 ‘더샵클라루스’를 제안했다. 이 사업은 고양 덕양구 화신로 298(화정동) 일원 4만7837.4㎡를 대상으로 기존 1232가구에서 118가구 증가한 1350가구로 탈바꿈한다는 구상이다.

다음은 잠원강변으로 지난달(4월) 삼성물산을 우선협상대상자로 지정, 이달 25일 시공자선정총회를 개최할 예정이다. 이곳 사업은 서초구 잠원로 166-17(잠원동) 일원 1만3351.2㎡를 대상으로 현재 지상 최고 15층 공동주택 4개동 360가구에서 지하 4층에서 지상 20층 규모의 공동주택 4개동 389가구로 리모델링한다는 구상이다.

충무주공2단지2차의 경우 지난해 10월 SK에코플랜트를 시공자로 선정한 바 있다. 이 사업은 1만5368.2㎡를 대상으로 기존 20층 규모의 공동주택 4개동 476가구에서 지상 21층 규모의 공동주택 5개동 546가구 등으로 리모델링할 예정이다. 총 도급액은 1863억 원이다.

이수극동ㆍ우성2ㆍ3차와 함께 서울 내 ‘매머드급 리모델링’으로 꼽히는 남산타운은 지난해 10월 조합 창립총회를 마친 후 현재 조합설립인가를 기다리고 있다.

남산타운 리모델링사업은 중구 다산로 32(신당동) 일대 15만9343㎡를 대상으로 기존 5150가구 규모 중 임대주택을 제외한 공동주택 3116가구를 향후 467가구 증축한 3583가구로 탈바꿈한다는 구상이다.

다만 서울시가 소유한 임대주택 관련 문제로 난항을 겪고 있어 지난해 11월 조합설립인가를 신청한 지 6개월이 지났음에도 아직 중구 허가가 나오지 않아 사업 지연이 길어지고 있다.

이처럼 리모델링시장 내에서 시공자 선정 절차 및 선정을 마무리한 단지가 증가함에 따라 지난달(4월) 29일 기준 올해 리모델링 수주시장 규모가 약 8조 원으로 예상돼 2023년(7조5000억 원)보다 소폭 상승할 전망이다.

대형 건설사들의 리모델링 수주 참여가 나오는 이유에 대해 ‘수익성이 보장된 리모델링 사업지’에는 재건축 규제 완화 여부와 별개로 건설사들의 관심이 이어지는 것으로 해석된다. 또한, 경기도는 ▲리모델링 컨설팅 ▲리모델링-재건축 비교 컨설팅 등 지원에 나서며 리모델링 정상화에 적극적인 입장이다.

그럼에도 리모델링 업계 관계자들은 리모델링 활성화를 위해 규제 완화 및 정책 지원이 필요하다고 주장했다.

리모델링 전문가는 “사업 방식 활성화를 위해서는 사업성을 끌어올릴 규제 완화가 시급하다”라며 “리모델링을 막는 수직증축 및 내력벽철거 등에 대한 개선이 이뤄져야 한다”라고 말했으며, 서울 내 리모델링 조합 관계자 또한 “지리적 위치, 아파트 특성상 리모델링밖에 방법이 없는 단지들이 많다”라며 “단지 특성에 맞는 방안을 시가 적극 검토해주길 바란다”라고 개선안을 촉구했다.

정윤섭 기자  jys3576@naver.com

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