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[아유경제_오피니언] 지분 쪼개기를 통한 토지등소유자의 조합 설립 동의, 동의정족수 충족 여부는?
▲ 법무법인 천지인 대표변호사 남기송 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제35조제2항은 “재개발사업 추진위가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아 정관 등을 첨부해 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다”라고 규정하고 있다.

동법 제36조제4항의 위임에 따른 같은 법 시행령(이하 도시정비법 시행령) 제33조제1항제1호는 “토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관해 재개발의 경우 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것[(가)목], 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물 수와 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것[(다)목]”이라고 규정하고 있다.

이처럼 도시정비법 시행령에서는 토지 면적을 기준으로 한 동의 요건과 별도로 토지 또는 건축물의 소유자를 기준으로 한 동의 요건을 갖출 것을 요구하면서, 조합 설립과 관련한 토지등소유자의 전체 의사가 왜곡되지 않도록 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관해 구체적으로 규정하고 있음을 알 수 있다.

그런데, 주식회사 A가 이 사건 사업시행예정구역 내 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매, 증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마친 후 그중 일부는 다시 임직원ㆍ지인ㆍ상속인 등에게 매매ㆍ증여ㆍ상속을 원인으로 지분소유권이전등기를 마무리했다. 위와 같이 지분소유권이전등기를 마친 토지등소유자 209명 중 194명의 지분이 토지의 경우 0.076/152 또는 10/6300(면적은 모두 1㎡ 이하이다), 건축물은 0.1/32.29 또는 4/98.51에 불과하고, 거래가액도 1만 원 또는 60만 원밖에 안 되는데 그중 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표소유자로 선임돼 조합설립동의서를 제출한 경우, 조합설립인가를 위한 동의정족수를 충족한 것으로 볼 수 있는지가 문제가 됐다.

이에 관해 대법원 판결(2023년 8월 18일 선고ㆍ2022두51901 판결)에서는 “도시정비법 시행령의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가 법적 성격 등을 종합하면 오로지 조합 설립을 위해 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적을 갖고 형식적인 증여ㆍ매매 등과 밀접한 관계에 있는 사람의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마침으로써 인위적으로 토지등소유자 수를 늘려 조합 설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 경우, 조합 설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법 시행령의 적용을 배제하거나, 잠탈하기 위한 탈법 행위에 해당한다고 볼 수 있다”라고 밝혔다.

이어서 대법원은 “따라서 위와 같이 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외돼야 할 것인데, 이처럼 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합 설립에 동의하는 의사를 표시하도록 하는 것이 도시정비법 시행령의 적용을 배제하거나, 잠탈하기 위한 탈법 행위에 해당한다고 보기 위해서는 ▲토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적 ▲과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액 ▲과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기 ▲과소지분을 취득한 데 합리적 이유가 있는지 여부 ▲과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 포함됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향 ▲과소지분 취득자들이 조합 설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합 설립을 위한 동의정족수에 미친 영향 ▲과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정을 종합해 개별 사안에 따라 구체적으로 판단해야 한다”라고 판결하면서 위 사안의 경우 조합 설립 동의정족수를 갖추지 못한 것으로 판단했다.

이처럼 지분 쪼개기를 통한 조합 설립 동의자 수를 인위적으로 늘리는 행위는 도시정비법의 잠탈을 위한 ‘탈법 행위’가 될 수 있음을 유의해야 할 것이다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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