▲ 올해 부동산시장은 대출 규제, 금리 인하 등과 맞물려 ‘상저하고’ 흐름을 보일 것으로 전망된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 2025년 부동산은 과연 어떤 흐름을 보일까. 다양한 전망이 나오는 가운데 대체적으로 초반에는 집값이 약세를 보이다가 중반기부터는 시장에 힘이 붙으면서 집값도 강세를 보이는 이른바 ‘상저하고(上低下高)’ 현상이 나타날 것으로 예측하는 시각이 우세한 모양새다.

특히 올 상반기 내로 탄핵 정국이 마무리되면 부동산시장은 대출 규제, 금리 인하에 혹시 모를 조기 대선으로 인한 정책 변화 등 여러 큼직큼직한 변수들이 대기하고 있어 시장의 반응을 잘 살필 필요가 있다는 게 업계의 중론이다. 여기에 전세사기 여파 등으로 지난해부터 이어온 월세 상승세가 견고해질 것으로 전망돼 눈길을 끈다.

이에 본보는 유관 업계 전문가들의 의견을 통해 올 한 해 부동산시장 분위기를 가늠해 봤다.

주택산업연구원 “내년 서울 집값 1.7% 상승 전망”
한국은행 “추후 추가 금리 인하할 것”… 시장 변동성 커질 듯

최근 주택산업연구원(이하 주산연)이 발표한 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’에 따르면 올해 전국 주택 가격은 0.5% 하락할 것으로 전망됐다. 서울과 수도권은 각각 1.7%, 0.8% 상승할 것으로 예측하면서도, 비수도권의 경우 1.4% 빠지면서 상대적으로 하락폭이 확대돼 전국 평균치는 마이너스(-)를 기록할 것으로 예상됐다.

이어서 주산연은 시기적으로는 올해 3~4월까지는 전반적으로 주택시장이 약세를 보이다가 중반기에 접어들면서 시장이 다시 강세로 돌아설 것으로 예측했다. 경기 침체 속에서 아직 탄핵 정국이 마무리되지 않은 불안정한 시장 상황임에도 주산연은 탄핵 정국 기간이 집값에 큰 영향을 미치기는 제한적이라고 보는 입장이다.

2016년 박근혜 전 대통령 탄핵 심판 당시에도 2~3개월 정도 집값 상승폭이 줄었지만 금방 회복했고 이번 윤석열 대통령 탄핵 심판의 경우, 박 대통령 때보다 빠른 결과가 나올 가능성이 클 것으로 보여 영향이 과거보다 미미할 것이라는 분석이다. 오히려 탄핵이 인용되면 파생되는 조기 대선이 크게 영향을 미칠 가능성이 있다는 의견이다. 정권 교체에 따라 부동산 정책 방향은 완전히 바뀔 수 있기 때문이다.

주산연은 향후 부동산시장의 반등 요인으로 금리 인하 가능성을 거론한다. 앞으로 추가로 금리 인하가 진행되면 서울을 비롯한 수도권에 집값이 상승할 것이라는 게 주산연 측 설명이다.

실제로 최근 한국은행(이하 한은)은 ‘2025년 통화신용정책 운영 방향’ 보고서를 통해 현재 연 3% 수준인 기준금리를 앞으로 더 낮추겠다고 밝힌 바 있다. 물론 한은이 경제성장률, 금융 상황 등 다양한 변수들을 이유로 금리 인하 시기에 대해서는 유동적인 입장을 나타낸 만큼 상반기까지는 현재 금리가 유지될 것으로 보이지만, 하반기 어느 시점에는 금리 인하가 현실화될 가능성이 크다는 관측이다.

일반적으로 금리 인하와 부동산 가격 간의 관계를 보면, 금리가 낮아지면 대출 여건이 완화되면서 부동산 수요가 증가하고, 이는 집값 상승으로 이어지는 경향이 있다. 그만큼 금리는 부동산시장에 즉각적인 영향을 미치는 중요한 요인이다.

금융업계 한 관계자는 “내년 하반기부터 금리 인하와 대출 규제가 완화되면 수도권을 중심으로 부동산 가격이 상승할 가능성이 높은 만큼 현재 상반기 시장은 시점상 저점으로 보인다”고 내다봤다.

“주택 공급 부족 현실화 가능성 크다”
경기 침체 속 인ㆍ허가, 착공 물량 ↓

그러나 올해 부동산시장에선 최대 골칫거리 이슈가 있다. 바로 주택 공급 부족이다. 주택 수요 대비 공급이 턱없이 부족해 수요와 공급 측면에서 집값이 요동칠 가능성이 크다는 관계자들의 우려가 나오고 있다.

부동산R114 등에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 26만3330가구로 지난해 물량 36만4058가구와 비교해 10만728가구 적을 것으로 추산된다. 이는 전년 대비 27.6% 빠진 수치로 2014년 이후 최저치다.

주산연도 올해 주택 인ㆍ허가, 착공, 분양 등 모든 부문에서 이전보다 대폭 감소할 것으로 내다봤다. 지난해 1~10월 수도권 주택 착공 건수가 12만4000가구에 그치는 등 2021년 동기(30만 가구) 대비 41.3% 감소한 상황에서 인ㆍ허가 물량도 올해에는 지난해 35만 가구보다 떨어진 33만 가구로 예상했다.

여기에 준공 물량 역시 2022~2023년 착공 건수 급감으로 지난해부터 조금씩 물량이 줄기 시작했고, 올해 착공 건수도 크게 줄어들 것으로 전망되면서 올해는 물론 내년에는 감소폭이 더욱 커질 것으로 관측됐다.

사실 건설시장은 이미 수년 전부터 침체를 겪고 있었고 러시아와 우크라이나 전쟁 등 대내외적 요인으로 토지비, 건축비 등 개발원가와 공사비 상승을 겪으면서 건설사 수익성이 악화되는 등 직격탄을 맞으면서 주택 공급 물량 부족은 예고된 수순이라는 게 업계의 시각이다.

통상 아파트 공급의 경우, 착공 후 2~3년 정도의 기간이 소요되기 때문에 그나마 침체기 이전에 착공한 아파트가 있어 지금까지는 공급 물량이 어느 정도 확보돼 있지만, 침체기 이후부터는 인ㆍ허가 물량이 부족해지면서 시기적으로 올해부터는 본격적인 주택 공급 부족 현상이 나타날 것으로 보인다.

서울 월세 계약 10명 중 4명 ‘월 100만 원 이상’
‘월 500만 원’ 넘는 서울 아파트 초고가 월세, 5년 새 6배 ↑

한편, 임대차시장의 경우 작년에 이어 월세 선호 현상이 두드러질 것으로 보인다. 전세사기 피해 증가로 수요자들이 전세를 피하면서 반대급부로 월세를 선호하는 수요자들이 늘어나고 있는 것으로 풀이된다.

KB부동산에 따르면 지난달(1월) 기준 서울 아파트 월세지수(전용면적 95.9㎡ 기준)는 120.9로, 지난해 112.2보다 7.9% 상승했다. 이는 지난해 3월 이후 연속 상승세로 강북권 14개구는 7.4%, 강남권 11개구는 8.2% 올랐다.

서울 아파트 월세 역시 비중을 확대하고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 아파트 전월세 거래에서 월세 거래 비중은 지난해 8월 41%를 기점으로 ▲9월 46.9% ▲10월 43.7% ▲11월 45.8% ▲12월 48.6% 등으로 꾸준한 우상향이다.

이뿐만 아니다. 월세 수요가 늘어나자 시세도 덩달아 높아지고 있다. 지난 16일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 2024년 서울 아파트 전ㆍ월세 계약 24만1192건 중 월세 계약이 10만1210건으로, 이 중 100만 원을 넘는 사례가 3만9532건에 이르는 것으로 나타났다. 전체 월세 계약의 39.1%에 해당하는 높은 수치로 서울 아파트 계약자 10명 중 4명은 매달 100만 원이 넘는 월세를 지불하고 있다는 의미다.

특히 눈에 띄는 점은 월세가 500만 원을 넘는 초고가 비율이 1416건을 기록하며 전체 월세 계약의 1.4%를 차지했다는 사실이다. 해당 계약 대부분 서울에서도 고가 아파트가 주를 이루는 강남ㆍ서초ㆍ송파구에서 이뤄진 것으로 500만 원 이상 초고가 월세 계약은 2020년 232건에 비해 5년 만에 6배 이상 증가하며 월세 선호 분위기가 짙어지는 모양새다.

다수의 전문가들은 초고가 월세 계약이 늘어난 것을 두고, 고소득임에도 고가 주택 보유세가 부담스럽고 대출 규제로 인한 제약을 받는 수요자들이 그만큼 많다는 방증이라는 데 의견을 모은다.

물론 여전히 전체적으로는 아파트 전세 비중이 높지만, 오피스텔ㆍ빌라ㆍ다세대주택 등의 시장에서는 월세가 이미 주를 이루고 있어 당분간 월세 상승 추세는 지속될 것으로 보인다.

부동산 전문가는 “전세금 대출 규제로 월세화 현상이 가속화되는 데다, 보증금 미반환 사고 등 전세사기 여파로 인해 아파트와 오피스텔 월세로 수요가 집중되고 있다”면서 “이제는 월세 가격의 가파른 상승으로 세입자들의 주거비 부담이 커질 것으로 우려된다”고 지적했다.

▲ 지난해 서울 아파트 월세 세입자 10명 중 4명이 월 100만 원 이상의 ‘고액 월세’를 내고 있는 것으로 나타났다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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