▲ 제1종일반주거지역에서 주택과 비주거 용도를 함께 포함한 건축물을 지을 경우, 필로티 구조의 1층이라 하더라도 층수 산정에서 제외할 수 없다는 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 제1종일반주거지역에서 주택과 주택 외 용도를 복합해 건축할 경우, 필로티 구조의 1층이라도 층수에서 제외할 수 없다는 유권해석이 나왔다.

최근 법제처는 민원인이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」 제76조제1항에서는 같은 법 제36조에 따라 지정된 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제71조제1항제3호 및 별표 4 제1호에서는 제1종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은 지상 4층 이하의 건축물만 해당한다고 규정하면서, ‘4층 이하’ 뒤에 괄호를 둬 「주택법 시행령」 제10조제1항제3호에 따른 단지형 다세대주택인 경우에는 지상 5층 이하를 말하며, 단지형 다세대주택의 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외한다고 규정하고 있는바, 제1종일반주거지역 안에서 같은 건축물에 주택과 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 복합해 건축하려는 경우로 1층 전체를 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고, 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 지하층에 위치하게 하면서 2층 이상의 층은 모두 주택의 용도로 건축하려는 경우, 국토계획법 시행령 제71조제1항제3호 및 별표4제1호의 단지형 다세대주택에 대한 규정을 적용해 필로티 구조인 1층을 층수에서 제외할 수 있는지 문의한 것에 대해 회답했다.

먼저 해석을 한 이유로 법제처는 “국토계획법 제36조제1항에 따른 용도지역을 세분해 규정하고 있는 같은 법 시행령 제30조제1항제1호나목(1)에서는 제1종일반주거지역을 ‘저층주택’을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로 규정하고 있고, 같은 영 제71조제1항제3호 및 별표4제1호에서는 제1종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물의 층수를 4층 이하로 제한하되, 단지형 다세대주택의 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외하도록 규정하고 있을 뿐, 문언상 필로티 전체를 주차장으로 사용하고 지하층에 주택 외의 용도로 쓰는 부분이 위치하는 경우를 층수 제한 예외 규정의 적용 대상으로는 규정하고 있지 않다”고 말문을 열었다.

이어서 “국토계획법 시행령 별표4제1호에서는 제1종일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 층수 제한을 규정하면서 그 층수 제한 원칙에 대한 예외도 같이 규정하고 있는데, 이러한 예외 규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석해서는 안 되고 그 문언과 취지에 따라 엄격하게 해석할 필요가 있다”며 “제1종일반주거지역 안에서의 층수 제한은 건축물 전체의 층수에 대한 것이므로 하나의 건축물 안에 여러 용도가 함께 건축돼 있어 각 용도에 대해 적용되는 건축물 층수 제한이 다른 경우라면 그 중 더 엄격한 것을 적용해야 한다”고 설명했다.

법제처는 “그런데 국토계획법 시행령 별표4제1호에서는 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택에 대해서만 필로티 구조인 1층에 대해 층수에서 제외하는 규정을 두고 있고 그 밖의 용도로 사용되는 건축물에 대해서는 4층 이하의 층수 제한을 적용하도록 규정하는데 주택과 주택 외의 용도로 쓰는 부분이 같은 건축물 내에 있다면, 주택 외의 용도로 쓰는 부분이 해당 건축물의 어디에 위치해 있는지 여부와 관계없이 이를 전체 건축물이 단지형 다세대주택인 경우와 같다고 할 수는 없다”면서 “단지형 다세대주택을 대상으로 하는 층수 제한 예외 규정이 동일하게 적용될 수 없으므로 이 사안의 경우 일반적으로 적용되는 4층 이하의 층수 제한이 적용된다고 보는 것이 법령의 규정 체계에 부합하는 해석이다”라고 짚었다.

계속해서 “국토계획법 시행령 별표4제1호에서 단지형 다세대주택 등에 대해 층수 제한을 완화해 규정한 취지는 「주택법 시행령」에서 건축위원회 심의를 거친 단지형 다세대주택에 대해 5층까지 건축할 수 있도록 규정했으나, 국토계획법 시행령상 제1종일반주거지역에서는 층수가 4층으로 제한돼 있어 이를 적용하기 곤란했던 문제를 해결하고, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하는 경우에는 해당 층을 층수에서 제외하도록 해 쾌적하고 저렴한 소형주택을 공급하기 위해 도입된 도시형 생활주택의 신속하고 원활한 입지가 이뤄질 수 있도록 하려는 데에 있다”며 “이러한 입법 취지에 비춰보면 같은 호에 명시적인 규정이 없음에도 ‘주택의 공급’과 관련이 없는 주택 외의 용도로 쓰는 부분을 같은 건축물에 주택과 복합해 건축하려는 경우까지 층수 제한의 완화를 적용받을 수 있다고 해석하는 것은 타당하지 않다”고 강조했다.

따라서 법제처는 “이 사안의 경우 국토계획법 시행령 제71조제1항제3호 및 별표4제1호의 단지형 다세대주택에 대한 규정을 적용할 수 없어 필로티 구조인 1층을 층수에 포함해야 한다”고 못 박았다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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