▲ 오세훈 시장이 지난 19일 오후 서대문구 현저동 모아타운 현장을 점검하고 있다. <제공=서울시>

[아유경제=조명의 기자] 서울시가 그동안 재개발ㆍ재건축에만 적용했던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에 도입한다. 공공기여는 완화하고 일반분양은 늘려 세대별 분담금도 낮춘다는 구상이다.

시는 사업성 개선으로 사업 기간은 최대 2년, 가구당 분담금은 평균 7000만 원 줄어들 것으로 내다봤다. 이를 통해 공급 가능한 모아주택은 11만7000가구로 예상된다.

서울시는 이달 19일 이와 같은 내용의 ‘모아주택 활성화 방안’을 발표하고, 20년간 무허가 방치된 일명 ‘똥골마을’로 불리는 서대문구 현저동 1-5 일대를 1호 대상지로 선정했다고 밝혔다.

모아주택은 대규모 재개발이 어려운 낡은 주택이 밀집한 저층 주거지(10만 ㎡ 내외)를 여러 필지 단위로 묶어 새로 짓는 소규모 정비모델이다. 재개발보다 추진 속도가 빠르고 도로, 공원 등 기반시설 개선도 함께 이뤄진다. 2022년 도입 후 현재까지 116곳의 모아타운이 추진 중이다.

이번 활성화 방안에 따라 기존 대규모 재개발ㆍ재건축에만 적용하던 사업성 보정계수가 모아주택에도 도입된다.

사업성 보정계수는 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축ㆍ재개발 사업지에 대해 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 도구다. 땅값이 낮을수록 보정계수가 높게 산정된다.

현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼, 대다수 사업지가 사업성 보정계수 적용을 통해 혜택을 받을 전망이다.

실제 시가 이미 선정된 모아타운 12곳에 사업성 보정계수 1.5 적용 후 자체 시뮬레이션한 결과 공공기여 비율은 23%에서 15%로 8%p 내려갔다. 사업성과 직결되는 비례율이 평균 13%p 상승하고 주민 평균 분담금은 7000만 원 줄었다.

또한 간선도로변이나 역세권 등 기반시설 우수입지를 준주거지역까지 종상향해 모아주택 총 7000가구를 추가로 공급할 수 있는 기반을 마련한다. 배후지역까지 개발이 가능해져 주택공급량이 늘고 사업성이 개선될 전망이다.

사업 초기 동력 확보를 위한 금융 지원도 확대한다. 모아주택조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억 원까지 시가 직접 융자 지원한다. 사업비의 70%가량을 차지하는 공사비는 시, 서울주택도시개발공사(SH), 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6% 낮은 저리로 융자한다. 올해 안에 금융기관과 구체적인 상품 조건, 내용 등을 검토한 후 이르면 내년 중 융자상품을 출시할 계획이다.

아울러 행정 절차를 대폭 개선한다. 그동안 이원화됐던 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 병행수립해 사업 계획 기간을 최대 1년가량 줄인다. 시와 자치구가 사업성 분석, 조합 설립 과정, 조합 사업비 지원을 등 조합 설립에 필요한 전문 분야를 직접 지원해 사업 소요기간을 추가로 1년가량 더 줄인다. 모아주택 사업기간을 최대 2년 단축할 수 있는 셈이다.

이 외에도 SH가 도시계획 규제지역은 물론 모아타운ㆍ모아주택(가로주택정비사업)의 사업성 정밀진단 분석 서비스까지 확대 제공해 사업 추진 걸림돌을 해결해준다. 대상지역은 하반기 모집 예정이다. 조합원 50% 이상 동의로 SH와 공동으로 사업을 시행할 경우 사업 면적 확대(2만 ㎡→4만 ㎡), 임대주택 비율 완화(50%→30%), HUG 저리융자(1.9%) 등 사업 여건 개선을 위한 인센티브도 제공한다.

오 시장은 이날 오후 2시 20분 1호 대상지인 현저동 1-5 일대를 직접 찾아 활성화 방안을 시민들에게 직접 발표했다. 대상지는 노후 건축물 비율이 100%, 무허가주택 비율이 85%에 이르는 공ㆍ폐가가 밀집한 곳으로 주거환경이 매우 열악해 주민 안전을 위해 신속한 정비가 요구되는 곳이다.

현저동 1-5 일대는 지난 6월 모아타운 관리계획 승인 후 현재 조합설립동의서 징구율이 72.1%에 달한다. 오는 10월 조합설립인가, 2026년 3월 통합 심의, 9월 사업시행인가를 거쳐 12월 착공을 앞두고 있다. 2029년 12월 공동주택 366가구 준공 목표로 5년 내 입주 예정이다.

현재 거주 중인 20여 가구(33명) 중 일부가 기초생활수급자, 차상위 계층으로 시는 세입자 손실 보상시 조합에 용적률 인센티브를 부여하는 등 세입자 맞춤형 보호 대책을 유도할 예정이다.

오 시장은 현저동 모아타운 현장을 점검한 뒤 주민들과 만나 “모아주택과 모아타운은 개발이 진행되지 못하는 노후 저층 주거지 문제를 해결하기 위한 서울시의 혁신적인 접근”이라며 “그동안 모아타운을 선정하고 확대해 주택 공급 기반을 다졌다면, 이제는 모아주택을 실질적이고 더 빠르게 공급하는데 집중할 것”이라고 말했다.

조명의 기자  cho.me@daum.net

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