▲ 주택 가격 안정화와 무주택 실수요자의 주택 마련 부담을 낮추기 위해 시행되고 있는 분양가상한제가 ‘로또 청약’으로 변질된다는 목소리가 나오고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 서울 부동산시장의 열기가 좀처럼 식지 않고 있다. 6ㆍ27 부동산 대책으로 수도권 대출이 까다로워졌음에도 서울 아파트값은 여전히 상승세를 보이며 청약시장도 전국 평균을 압도하는 경쟁률을 기록 중이다. 부동산 전문가들은 청약시장 과열의 주요 원인으로 분양가상한제로 인한 ‘로또 청약’ 현상을 꼽는 가운데 최근 이재명 대통령 역시 분양가상한제를 집값 불안의 원인으로 지목하며 채권입찰제 도입 가능성까지 거론해 향후 제도 개편 방향에 시장의 이목이 쏠리고 있다.

서울 아파트값 여전한 상승세… 청약 경쟁률 96대 1 ‘과열’
‘잠실르엘’ 등 청약시장 기대 ‘UP’

이달 18일 한국부동산원이 발표한 ‘7월 전국 주택 가격 동향 조사’에 따르면, 서울 주택종합 매매가는 그달 0.75% 상승한 것으로 나타났다. 6년 10개월 만에 최대 상승폭을 기록했던 지난 6월 상승률인 0.95%보다는 오름폭이 다소 줄었지만, 여전히 강세를 유지하고 있다.

특히 서울 성동구는 단 한 달 만에 2.07%나 급등하며 강북권을 이끌었고, 용산구(1.48%), 마포구(1.37%), 송파구(1.28%) 등 주요 지역도 1%대 상승률을 기록했다. 강남구(1.24%)와 서초구(1.13%) 역시 탄탄한 오름세를 이어갔으며, 양천구(1.26%)와 영등포구(1.34%) 역시 강세를 보였다.

이를 두고 다수 전문가는 전반적인 매수 심리 회복보다는 서울 내 핵심 지역과 신축 단지를 중심으로 수요가 몰린 결과라는 분석과 함께 건설ㆍ프로젝트파이낸싱(PF) 불확실성과 인ㆍ허가 지연이 공급 부족을 심화시키고 있다는 점도 서울 아파트 가격 상승세를 지탱하는 요인으로 작용하고 있다는 데 입을 모은다. 결국 많은 투자자가 서울 핵심지의 신축 아파트를 가장 안정적이고 유망한 투자 자산으로 여긴다는 의미이기도 하다.

이러한 흐름은 곧바로 서울 청약시장으로 이어졌다. 이달 둘째 주 기준으로 집계된 전국 청약평균경쟁률은 7.28대 1에 불과하지만, 서울은 무려 96.83대 1로 압도적인 수치를 기록했다. 공급 물량이 적은 데다 일반분양 가구가 더욱 제한적이다 보니 수요가 한꺼번에 몰리며 사실상 ‘청약 광풍’이라는 표현이 아깝지 않을 정도다. 그도 그럴 것이, 올해 하반기 서울에서 예정된 공급 물량은 총 8168가구에 불과한데, 이 중 일반분양은 1544가구에 지나지 않는다. 공급 부족이 극심한 가운데 로또와 같은 선물을 안겨줄 아파트를 놓고 경쟁이 과열되는 모양새다.

당장 이달 하순에는 송파구 잠실을 비롯해 경기 과천시에서 대형 분양 단지들이 예정돼 있어 청약시장의 관심을 한 몸에 받고 있다.

먼저 송파구 신천동에서는 롯데건설의 ‘잠실르엘’이 분양을 시작한다. 이곳은 잠실 미성타운-크로바맨션 재건축을 통해 공급되는 단지로 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 6104만 원 수준에 책정됐다. 인근 시세를 고려할 때 최소 10억 원 안팎의 시세 차익이 가능하다는 분석이 나오는 등 벌써 ‘로또 청약’ 가능성이 점쳐지고 있는 대표적인 현장이다.

주로 전용면적 전용 45~74㎡ 중소형 위주로 공급되며, 74㎡의 경우, 확정된 분양가를 적용하면 18억 원대 수준으로 책정됐다. 지난해 10월 분양된 ‘잠실래미안아이파크’가 전용면적 84㎡가 지난 6월 35억 원 수준까지 이른 만큼 향후 ‘잠실르엘’ 역시 상당한 프리미엄이 예상된다.

또 과천시 주암동에서는 신혼희망타운이 총 686가구 규모로 조성되며, 전용면적 46㎡(59가구)와 55㎡(627가구) 위주로 공급된다. 분양가는 5억 중후반에서 7억 원대 수준으로 책정돼 인근 시세와 비교할 때 최소 5억 원 이상의 시세 차익이 기대된다는 후문이다. 다만 신혼희망타운의 경우 수익공유형 모기지 가입이 의무화돼 있어, 주택을 매도할 경우 발생한 시세 차익의 최대 50%를 정부와 나눠야 한다.

과천시 최초로 공급되는 현대건설의 ‘디에이치’ 브랜드 단지인 ‘디에이치아델스타’도 청약에 들어갈 예정으로 시장의 관심을 모으고 있다. 주암동에 위치한 ‘디에이치아델스타’는 지하 3층에서 지상 최고 31층에 이르는 공동주택 9개동으로 총 348가구가 일반분양으로 공급된다. 전용면적 59㎡, 75㎡, 84㎡ 타입으로 구성되며 분양가는 16억 원에서 최대 24억 원대에 달할 것으로 예상되지만, 브랜드 가치와 입지적 희소성이 알려지면서 높은 청약경쟁률이 예상된다. 이달 25일 특별공급을 시작으로 26일 1순위를 청약받고, 오는 9월 2일 당첨자를 발표한다.

李 대통령 “분양가상한제가 주범”… 채권입찰제 재도입 가능성 시장 ‘주목’

하지만 일각에서는 일부 단지에서만 나타나는 ‘로또 청약’ 현상에 대한 비판적 시각이 상당하다. 청약시장 내에서도 지나치게 빈부 격차가 크고 양극화가 심화하고 있다는 지적이다. 그리고 이 같은 현상의 원인으로 분양가상한제를 꼽는다.

분양가상한제는 택지비와 건축비에 적정 이윤을 합산해 분양가를 책정하고, 이를 초과해 분양하지 못하도록 하는 제도로 목적 자체는 분양가를 억제해 주택 가격 안정을 유도하는 것이었지만, 현실에서는 분양가가 주변 시세보다 크게 낮게 책정되면서 당첨자에게 수억 원대 시세 차익을 안겨주는 구조가 굳어졌다는 게 전문가들의 중론이다. 그 결과, 분양가상한제 단지에는 청약 수요가 쏠리고, 이는 곧 시장 과열로 이어지고 있다는 지적이다.

실제로 이달 17일 부동산R114 통계에 따르면 올해 7월까지 분양가상한제 적용 단지 28곳의 1순위 평균 청약 경쟁률은 13.4대 1로, 비적용 단지(4.2대 1) 경쟁률의 3배를 넘었다.

특히 지난 2월 분양된 서울 서초구 ‘래미안원페를라’의 경우 151대 1, 4월 분양된 충북 청주시 ‘청주테크노폴리스아테라2차’의 경우 109대 1의 경쟁률을 기록하는 등 전국적으로 로또 청약 현상이 계속됐다.

업계 관계자는 “분양가상한제가 도입 초기에는 효과를 발휘했으나 제도 폐지와 도입이 반복되면서 시간이 지날수록 효과가 약화해 오히려 시장 왜곡을 심화시키고 있다”며 “지금처럼 상급지 택지 가격 인상과 공사비 원가 상승이 맞닿은 시점에서 분양가상한제는 무용지물이다”라고 비판했다.

이를 의식이라도 하듯 최근 이재명 대통령 역시 국무회의에서 ‘로또 청약’을 거론하며 분양가상한제를 집값 폭등의 원인 중 하나로 지목하는 등 제도 개선 필요성을 언급했다. 특히 이 대통령은 공공 영역에서 개발이익을 환수할 방법을 찾아야 한다고 강조하면서 그 대안으로 ‘채권입찰제’가 주목받는 모양새다.

채권입찰제는 분양가와 시세 차익이 크게 발생하면 청약자에게 국민주택채권을 매입하도록 해 일부 개발이익을 공공이 환수하는 제도다. 1983년 당시 분양가상한제와 함께 도입됐다가 1999년 폐지됐고, 다시 2006년 경기 성남 판교신도시와 고양 일산2지구 등에 한 차례 적용된 이후 사라졌다. 투기 수요 억제와 개발이익 환수라는 명분을 갖췄다는 평가를 받으면서도 과도한 환수로 인한 재산권 침해 논란, 실수요자 부담 확대 등의 부작용이 불거지면서 시장에서 외면받았던 제도다.

역시 채권입찰제에 대한 전문가들의 시각도 엇갈린다. 일부 전문가들은 채권입찰제가 로또 청약 문제를 완화할 수 있는 현실적 대안이 될 수 있다고 봤다. 개발이익의 일부를 환수해 주거 복지 재원으로 활용한다면 한국토지주택공사(LH) 재정난 해소에도 기여하고, 공공주택 공급 확대에도 긍정적 효과를 낼 수 있다고 설명했다.

반면, 다른 한쪽에서는 여전히 채권입찰제는 민간 자산을 공공이 과도하게 환수하는 만큼 재산권 침해 논란이 재차 불가피하고, 청약 자격자 중에서도 자금력이 풍부한 계층이 상대적으로 유리해질 수 있다고 부정적인 시선을 보낸다. 다시 말하면, 청약제도가 실수요자 중심의 분양환경을 조성하는 본래 취지에서 벗어나 자금력 경쟁으로 변질될 우려가 있다는 지적이다.

이에 대해 유관 업계 전문가는 “채권입찰제를 도입한다면 시세 차익의 얼마를 환수할지, 그 재원을 어디에 쓸지 명확하게 정하는 것이 필수적”이라며 “궁극적으로는 정부가 실수요자 보호와 개발이익 환수라는 두 가지 과제를 동시에 해결하는 방향으로 나아가야 한다”고 조언했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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