▲ 목동 일대 재건축사업이 행정 절차 간소화와 신속한 사업시행자 지정으로 속도를 내고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 서울 양천구 목동신시가지아파트 재건축의 ‘마지막 퍼즐’이 드디어 맞춰졌다. 서울시가 최근 목동1ㆍ2ㆍ3단지 재건축의 정비계획을 확정함에 따라 그간 가장 느리게 진행되던 초기 구역의 윤곽이 드러났다. 이로써 목동 일대 14개 단지 전체가 재건축 본궤도에 오르며, 향후 약 4만7000가구에 달하는 ‘미니 신도시급 주거타운’으로 탈바꿈할 전망이다.

이에 본보는 목동 일대 재건축의 마지막 퍼즐을 완성한 목동1ㆍ2ㆍ3단지 재건축의 세부 계획이 무엇인지 알아보고, 추가로 각 단지별 사업 추진 현황을 차례로 짚어보고자 한다.

‘마지막 퍼즐’ 목동1ㆍ2ㆍ3단지 재건축 밑그림 확정… “신통기획 2.0으로 속도전”

이달 1일 서울시는 제10차 도시계획위원회 신속통합기획(이하 신통기획) 수권분과위원회를 통해 ‘목동 1ㆍ2ㆍ3단지 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정ㆍ경관심의(안)’을 수정 가결했다.

지금까지 목동1~3단지는 제2종일반주거지역 규제로 목동4~14단지(제3종일반주거지역) 대비 사업성이 낮아 속도를 내지 못하고 있다는 평가를 받은 바 있다.

이번 결정으로 계획 용적률 300%, 지상 최고 49층(높이 180m)을 적용해 양천구 목동서로 38(목동) 일원 16만5496.9㎡를 대상으로 한 목동1단지 재건축은 3500가구(공공주택 413가구 포함), 목동서로 70(목동) 일원 15만9252.5㎡의 목동2단지 재건축 3389가구(공공주택 396가구 포함), 목동서로 100(목동) 일원 15만543.5㎡를 대상으로 한 목동3단지 재건축 3317가구(공공주택 398가구 포함) 등 총 1만206가구(공공주택 1207가구)의 대단지 공급이 가능해졌다.

그간 시는 종상향과 함께 공공성 패키지를 결합해 해법을 제시한 바 있다. 단지 내ㆍ외부 보행축을 연결하는 공공보행통로를 구축하고, 안양천을 비롯해 파리공원 등 지역 녹지축과 연계해 ‘걸어서 5분 공원 접근’이 가능하도록 계획한 것이다.

여기에 더해 단지별 1만 ㎡ 규모 근린공원과 공용주차장 2곳, 데이케어센터ㆍ공공청사ㆍ어린이집 등 총 13곳의 생활 사회기반시설(SOC)도 가세함과 동시에 저층에서 중저층과 고층까지를 단계적으로 배치한 스카이라인과 가로변 연도형 저층 주거지는 보행친화적인 경관을 갖추도록 했다.

이를 두고 업계에서는 시가 공공성을 높이면서 목동1~3단지 재건축사업의 돌파구를 마련했다는 평가다.

이뿐만 아니다. 절차 측면에서는 신통기획 2.0의 효과가 기대된다. 정비계획 고시 이후 통합 심의와 사업시행인가 등 후속 절차가 병렬화되고 체크리스트가 간소화되면서 통상 5년이 걸리던 정비구역 지정이 목동 일대 재건축사업에서 평균 1년 9개월로 단축될 것으로 보인다.

현재 목동1단지(우리자산신탁)와 목동2단지(하나자산신탁)는 신탁 방식 사업시행자 지정을 위한 MOU를 체결한 바 있고, 목동3단지는 조합 방식을 선택한 바 있다.

유관 업계의 한 관계자는 “서울시가 정비계획 고시와 통합 심의를 거쳐 건축계획을 조속히 확정하고, 집중 관리를 통해 목동 14개 단지 재건축을 가속화하려는 의지가 뚜렷하다”며 “우수한 학군과 교통, 생활 인프라, 그리고 낮은 기존 용적률 등은 사업성 측면에서 속도전을 뒷받침하는 핵심 요인이다”라고 귀띔했다.

▲ 목동1단지 일대의 모습. <사진=아유경제 DB>

▲ 목동2단지 일대. <사진=아유경제 DB>

▲ 목동3단지 일대. <사진=아유경제 DB>

목동 4ㆍ5단지 속도전 본격화… 10ㆍ13단지 ‘사업시행자 지정’으로 탄력

서울시의 전폭적인 지원 아래 목동 재건축 현장의 체감 속도도 빨라지고 있다. 먼저 목동4단지 재건축은 예비추진위원회 임원 구성을 마치고 조직화 단계에 들어선 모양새다.

이곳 사업은 목동서로 130(목동) 일원 12만2825.3㎡를 대상으로 법적상한용적률 299.94%을 적용한 지상 최고 49층 공동주택 2436가구 및 부대복리시설 등을 짓는 내용을 골자로 한다.

공동주택은 전용면적 기준으로 ▲60㎡ 이하 522가구(공공 229가구 포함) ▲60~85㎡ 1100가구(공공 64가구 포함) ▲85㎡ 초과 760가구 등이다. 현재 계획상 일반분양가 3.3㎡당 5500만 원, 공사비 3.3㎡당 800만 원, 조합원 분양가는 일반의 85% 수준으로 예상된다.

목동5단지 재건축의 경우에는 하나자산신탁을 사업시행자로 지정하기 위한 주민동의율 70%를 단 20일이라는 초단기간에 충족했다. 목동5단지 재건축 준비위원회는 연내 지정 고시를 목표로 설계자 선정과 시공자 입찰 준비에 착수한다는 구상이다.

목동동로 350(목동) 일원 20만4003.2㎡를 대상으로 한 이 사업은 기존 아파트 1848가구에서 지상 최고 49층에 이르는 공동주택 3930가구 규모를 건립하는 것을 목표로 한다. 일반분양 물량이 1604가구로 목동 14개 단지 중 최대이면서 기존 용적률 117%로 낮아 수익성이 특히 높다는 평가를 받는다.

목동10단지 재건축 역시 올해 7월 말 정비구역 지정 이후 50일 만에 동의율 70%를 달성한 데 이어 한국토지신탁을 사업시행자로 지정하기 위한 신청을 완료했다. 목동서로 400(신정동) 일원 19만4686.2㎡의 이곳은 현재 아파트 2160가구에서 지상 최고 40층에 이르는 공동주택 4050가구로 탈바꿈하는 내용을 골자로 한다.

한발 더 나아가 목동13단지 재건축에서는 목동 최초로 대신자산신탁이 사업시행자로 지정 고시됐다. 신청 이후 21일 만에 고시가 이뤄진 이례적 속도로 사전협의와 서류 정합성 검토를 통해 행정 효율을 극대화했다는 게 양천구의 설명이다.

양천구 목동동로 100(신정동) 일원 17만8919.9㎡를 대상으로 한 목동13단지 재건축사업은 지하3~지상 49층 아파트 25개동 3852가구 및 부대복리시설 등을 짓는 것을 골자로 한다.

신탁 ‘8’ㆍ조합 ‘6’… 방식은 다르지만 ‘모두가 한마음, 한뜻’

현재 목동 14개 단지 중 8곳은 신탁 방식, 6곳은 조합 방식으로 추진되고 있다. 목동신시가지 전역에서는 신탁 방식이 조합보다 한발 앞서 나가는 분위기가 형성되고 있다는 게 업계 전문가들의 중론이다. 목동1ㆍ2ㆍ5단지를 비롯해 9ㆍ10ㆍ11ㆍ13ㆍ14단지까지 신탁 방식 재건축이 속속 성과를 내고 있다는 평가를 받기 때문이다.

사실 두 방식의 차이점은 뚜렷하다. 먼저 신탁 방식은 전문성ㆍ자금력을 기반으로 일정 안정성과 속도 측면에서 강점을 지니지만, 수수료 부담과 주민 의견 반영의 한계가 지적된다. 반대로 조합 방식은 주민 주도의 의사결정과 투명성이 장점이지만, 조합장 리스크나 내홍이 발생할 경우 사업 속도가 더뎌질 수 있다는 단점이 있다.

현장에서도 단지별 추진 방식에 따라 저마다 차이를 보이고 있다. 목동6단지는 안전진단 통과 후 조합 설립을 완료하며 선두권에 올랐고, 목동8단지와 12단지는 추진위 구성 단계에서 조직력 강화와 동의율 확보에 주력하고 있다. 반면, 신탁 방식을 채택한 단지들은 자금 조달과 인ㆍ허가 절차에서 상대적으로 신속한 행보를 보이며 사업 추진의 탄력을 받고 있다.

하지만 전문가들은 두 방식 모두 나름의 장단점을 가지고 있는 만큼 단지 여건과 주민 구성에 맞는 추진 전략이 무엇보다 중요하다는 조언을 전하고 있다.

결국 현장마다 저마다 상횡에 맞는 맞춤 전략을 가지고 사업을 추진하는 상황에서 관할관청의 적극적인 지원이 목동 전체 재건축사업의 동력으로 작용하고 있다. 특히 최근 확정된 목동1~3단지 재건축 정비계획은 정체돼 있던 초기 구역의 속도를 끌어올리는 동시에 공공성과 효율성을 조화시킨 재건축 모델로 평가받고 있다.

도시정비업계 관계자는 “목동 재건축은 단순한 노후 단지 정비를 넘어 서울 서부권 도시 구조를 새로 쓰는 대규모 프로젝트로 평가된다”라며 “공공과 민간, 주민이 각자의 역할을 균형 있게 수행할 때 속도와 품질을 모두 갖춘 성공적인 재건축 모델로 완성될 것”이라고 강조했다.

▲ 목동 재건축 현황. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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