▲ 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 15일 정부서울청사에서 열린 관계장관회의에서 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하고 있다. <출처=금융위원회 공식 유튜브 캡쳐>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 발표한 ‘10ㆍ15 부동산 대책’은 서울 전역을 규제지역으로 묶고, 대출 규제를 대폭 강화한 초강도 처방으로 평가받고 있다. 이재명 정부 들어 가장 강력한 부동산 안정화 조치로 꼽히는 이번 대책은 집값 상승세를 차단하겠다는 정부의 의지가 반영된 것으로 풀이된다. 그러나 공급 위축과 임차인 부담 가중, 전세의 월세화 가속 등 부작용 우려도 커지고 있다는 비판이 상당하다.

이에 본보는 이번 ‘10ㆍ15 부동산 대책’의 주요 내용과 시장의 반응을 종합적으로 들여다보고자 한다.

규제지역 전면 ‘확대’… “가수요 선제 차단”

지난 15일 국토교통부(장관 김윤덕), 기획재정부(장관 구윤철), 금융위원회(위원장 이억원), 국무조정실(실장 윤창렬), 국세청(청장 임광현)은 정부서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 ‘주택시장 안정화 대책’, 이른바 10ㆍ15 부동산 대책을 발표했다.

이번 10ㆍ15 부동산 대책은 이재명 정부 들어서 내놓은 대책 중 가장 강력한 규제로 평가받는다. 그간 서울 및 경기도 일부 지역 중심으로 주택가격 상승세와 매매거래량 증가세가 가팔라지는 등 주택시장 불안이 확산해 왔다.

이에 정부는 집값 상승기대 확대에 따른 가수요 유입도 가시화되고 있는 만큼 추가적인 집값 상승 가능성을 배제하기 어렵다는 인식을 하고, 높은 강도의 규제 처방을 내린 것이라는 게 업계의 주된 시각이다.

먼저 이번 조치로 서울 21개 자치구 전 지역이 조정대상지역ㆍ투기과열지구로 묶인 것은 물론 경기도 12개 지역인 ▲과천시 ▲광명시 ▲성남시 분당ㆍ수정ㆍ중원 ▲수원시 영통ㆍ장안ㆍ팔달 ▲안양시 동안 ▲용인시 수지 ▲의왕시 ▲하남시 등까지 규제가 전방위적으로 확대됐다. 토지거래허가구역 역시 기존 강남3구와 용산구에서 새로 지정된 규제지역 내 아파트 및 동일 단지에 아파트 1개 동 이상이 포함된 연립ㆍ다세대주택까지 범위를 넓혔다.

이뿐만 아니다. 금융 규제는 이전보다 훨씬 강도가 세졌다. 먼저 이번 규제지역으로 새 편입된 곳의 ‘담보인정비율(LTV)’은 70%에서 40%로 크게 낮아지고, 전세대출을 보유한 차주는 해당 지역 내 3억 원을 초과하는 아파트를 매수할 시 제약을 받는다. 또 1억 원 초과 신용대출 보유자의 경우 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 매수가 제한되며, 도시정비사업 과정에서 중도금ㆍ이주비 대출을 받은 1주택자는 추가 매수도 차단된다. 주택 매입 목적의 사업자 주택담보대출(이하 주담대)도 봉쇄된다.

여기에 이달 16일부터는 시가 기준 주담대 한도가 주택가격 구간별로 차등된다. 15억 원 이하 주택은 종전과 같은 6억 원, 15억 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 줄었다. 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용되는 스트레스 금리 하한은 3%로 상향돼 대출 여력이 한층 더 축소된다. 지역과 무관하게 1주택자가 수도권ㆍ규제지역에서 임차목적 전세대출을 받으면 이자상환분을 DSR에 반영하는 방안도 포함됐다. 은행권 주담대 위험가중치(RW) 하한 상향(15%→20%)은 당초 계획 대비 앞당겨 2026년 1월부터 시행된다.

이 외에도 정부는 불법 거래 차단과 투기 수요 근절을 위한 ‘부동산 감독기구’ 신설을 추진한다는 방침이다.

정부 관계자는 “서울과 경기 일부를 중심으로 주택가격과 거래량이 빠르게 오르며 시장 불안이 확산됐다”며 “집값 상승 기대가 가수요를 유입시키는 만큼 선제적 수요 관리로 시장 내 과열을 차단하겠다”고 강조했다.

서울시 “강력 반발”… 오세훈 시장 “도시정비사업 차질ㆍ갈등 확대 우려”

반면, 정부의 발표 직후 서울시는 불편한 기색을 감추지 못하는 모양새다.

시에 따르면 정부의 발표가 있기 불과 이틀 전인 지난 13일 부동산 대책 관련 공문이 전달됐다. 이에 시는 토지거래허가구역은 일단 지정되면 해제 과정에서의 시장 충격이 큰 만큼 신중하게 결정해야 한다는 의견을 강조하는 등 서울 전역을 규제 지정할 경우의 부작용을 사전 건의했지만 정부가 일방적으로 발표를 강행했다는 입장이다.

서울시는 이번 대책으로 부동산시장이 위축돼 재개발ㆍ재건축을 통한 주택 공급 확대 계획에 차질이 생길 것을 우려하면서, 특히 지난 9월 말 발표한 ‘2031년까지 31만 가구 공급’ 목표가 전방위 규제로 도시정비사업 속도가 늦어지고 청약 문턱이 높아져 일정에 차질이 빚어질 수 있다고 보고 있다.

오세훈 시장은 이달 16일 서울시청에서 개최된 서울시정비사업연합회 소속 주민대표들과의 ‘주택공급 활성화를 위한 민ㆍ관정책협의회’에 참석해 정부의 부동산 대책을 강도 높게 비판했다.

오 시장은 “도시정비사업 속도가 전반적으로 느려지면 시가 정성 들여 준비한 각고의 노력이 바래질 수 있다”며 “서울시가 재개발ㆍ재건축에 공을 들이는 이유는 신규 주택을 꾸준히 공급해야 주택시장이 안정화될 수 있기 때문”이라고 강조했다.

이어서 그는 “정부의 이번 대책으로 분담금ㆍ이주 등 다양한 갈등이 불거질 가능성이 높아졌다”며 “과거 대출 제한 조치 때도 이주를 앞둔 단지들이 자금난으로 곤욕을 겪었듯, 이번에도 자금 여력 악화로 사업 속도와 시장 안정 모두에 부정적 영향을 줄 수 있다”고 덧붙였다.

일단 서울시는 나름대로 대응책을 마련하는 모습이다. 먼저 민간 주도 사업이 원활하게 추진되도록 자치구 건축심의 과잉지정을 줄이기 위해 건축위원회 운영기준을 전면 개정, 심의 대상을 60% 축소할 계획이다. 아울러 뉴타운 단지의 경미한 변경은 도시재정비위원회 서면 또는 소위원회 심의로 대체해 최대 1개월 이상 기간을 단축하겠다는 방침이다.

업계 ‘회의적 시각’… “공급은 안 하고 규제만 강해, 실효성 한계 나타날 것”

부동산업계는 이번 대책을 두고 단기적으로 과열된 수요를 억제하는 효과는 있을 수 있지만, 주택 공급의 부재 속에서 중장기적으로 결국 명확한 한계를 드러낼 것이라고 비판적인 입장이다.

실제로 서울의 내년 신규 주택 공급은 1만1000가구 수준에 불과할 것으로 예상되며, 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상태다. 여기에 시중 유동성이 풍부하고 금리 인하 기대감이 맞물리면서 상승 압력이 더욱 커지고 있다. 공급 부족과 유동성 확대, 낮은 금리가 결합된 현 상황에서는 가격 조정이 쉽지 않다는 게 시각이다.

임차인 부담 심화에 대한 우려도 크다. 전세대출 제한으로 갭투자 악용은 줄겠지만, 전세의 월세화가 가속돼 보증부 월세 확산과 임차인의 현금흐름 부담이 늘어날 수 있다는 지적이 나온다. 공급 보완책 없이 수요만 조이면 매물 부족과 전ㆍ월세시장 불안으로 이어질 가능성이 점쳐지기 때문이다.

건설업계 또한 긴장감을 감추지 못하고 있다. 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 신규 도시정비사업 진입이 어려워지고, 분양가상한제 확대 우려까지 겹치면서 사업성 저하가 불가피하다는 평가다. 원자재 가격과 인건비 상승에 분양가 인하 압력까지 더해지면 착공 지연이 불가피하다는 전망도 제기된다.

유관 업계 한 관계자는 “이번 ‘10ㆍ15 부동산 대책’은 이미 시기를 놓친 규제로 서울의 공급 부족이 해소되지 않는 한 부동산 가격 상승세는 당분간 이어질 가능성이 크다”며 “이미 오른 시장에 뒤늦게 전방위 규제를 시행한 만큼 단기 효과는 제한적이고, 근본적인 공급 대책 없이는 실효성을 담보하기 어렵다”고 지적했다.

또 다른 전문가 역시 “과거 문재인 정부가 종합부동산세와 재산세 인상을 통해 징벌적 과세를 단행하면서 그 부담이 전ㆍ월세와 매매가격으로 전가돼 오히려 집값 상승을 부추겼던 전례를 반복하는 모습”이라며 “결국 부동산 정책의 핵심은 공급의 예측가능성에 있는 만큼, 규제 강화만으로는 시장 안정을 지속하기 어렵고 실수요 보호와 공급 기반 확충이 함께 이뤄져야 한다”고 강조했다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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