▲ 유관 업계에 따르면 최근 서울 도심에서 리모델링을 중단하고 재건축으로 방향을 바꾸는 단지가 늘고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 서울을 중심으로 도시정비사업의 향방이 다시 요동치고 있다. 한편에서는 리모델링을 중단하고 재건축으로 선회하려는 단지들이 나타나고 있고, 다른 한쪽에서는 대형 건설사들을 중심으로 리모델링시장 공략에 속도를 내는 모습이다.

도시정비사업 규제환경이 변화하고 있기 때문이라는 분석이 나오고 있는 가운데 단지별 선택지가 더 넓어지면서 서울 재건축 대상 노후 주거지들은 다시 갈림길에 선 모양새다. 특히 용산구ㆍ성동구 등 한강 주변의 입지가 우수한 사업지들의 재건축 추진 가속과 함께 귀추가 주목된다.

이에 본보는 재건축 선회 흐름과 리모델링 확장 국면이 동시에 전개되는 상황을 자세히 살펴보고자 한다.

일부 서울 단지 재건축 선회 ‘움직임’
전문가 “공사비 부담과 지연 누적이 결정 요인으로”

최근 서울 일부 단지에서는 리모델링사업을 중단하고 재건축으로 방향을 돌리려는 흐름이 잇따르고 있다. 용적률이 높아 기존 규제 하에서는 재건축 추진이 쉽지 않았던 지역들이 서울시의 도시정비사업 활성화 기조에 힘입어 선택지를 다시 검토하는 움직임을 보이는 것이다.

대표적인 사례로 용산구 이촌동 우성아파트(이하 이촌우성)가 꼽힌다. 해당 리모델링 조합은 지난달(11월) 총회를 개최해 조합 해산 여부를 표결에 부쳤고, 반대표가 찬성표를 앞서면서 해산 절차가 시작됐다.

현재 공동주택 243가구 규모의 이촌우성은 그간 내진 보강 부담, 공사비 상승, 장기간 지연 등 누적된 요인들이 리모델링 지속 가능성에 의문을 키우며 재건축 전환 논의로 이어졌다는 게 업계 전문가들의 중론이다.

앞서 이촌강촌과 이촌한가람 리모델링 등 이촌 일대 다른 단지들은 순조롭게 사업이 진행됐지만, 상대적으로 이촌우성은 사업이 지연되며 자연스레 재건축으로 시선이 향하게 됐다는 후문이다.

여기에 최근 서울시가 현황 용적률 인정과 사업성 보정계수 확대 등 규제 완화에 나서면서, 그동안 ‘용적률 300% 초과’라는 물리적 한계로 재건축이 어려웠던 이촌동ㆍ한강변 일대가 새로운 선택지를 검토할 수 있는 환경이 조성됐다는 평가가 더해지고 있다.

지난 리모델링 추진 기준으로 이 사업은 용산구 이촌로 193(이촌동) 일원 7215.4㎡를 대상으로 지하 4층~지상 21층 규모의 공동주택 272가구 및 부대복리시설 등으로 탈바꿈하는 내용을 골자로 한 바 있다.

이곳은 지하철 4호선과 경의중앙선 이촌역이 도보권에 있어 교통환경이 우수하고 교육시설로는 신용산초, 용강중, 중경고 등으로 학군이 뛰어나다. 더불어 단지 주변에 한강이 흐르고, 이촌한강공원, 서빙고근린공원, 용산가족공원이 있어 주거환경이 쾌적하다.

이뿐만 아니다. 성동구 응봉대림1차 역시 비슷한 흐름을 보인다. 응봉대림1차의 경우, 2007년부터 리모델링을 추진해왔으나 수년간 사업이 진척되지 못했고, 결국 리모델링 조합과 재건축 준비위원회가 해산 방향에 합의하면서 재건축 재추진 가능성이 열린 것이다.

응봉대림1차는 성동구 독서당로62길 43(응봉동) 일원 연면적 10만9360.78㎡를 대상으로 한다. 현재 지하 1층~지상 15층 아파트 12개동 976가구 규모의 단지다.

이곳은 성동구 대표 유망주로 꼽히며 경의중앙선 응봉역이 가까운 역세권이다. 주변으로 응봉1구역 재건축, 응봉동 265 일대 모아타운, 삼표레미콘 부지 개발 등으로 아파트 단지가 건립되고 성수동이 가까워 호재로 꼽힌다. 중랑천과 아파트 사이에 응봉초, 광희중 등이 있으며, 조망이 나오는 중랑천 건너편에는 서울숲이 있다. 응봉산, 응봉체육공원 등도 이용할 수 있다.

이 외에도 18년간 표류한 강남구 개포동 대치2단지가 조합 내부 갈등으로 리모델링 조합 해산 여부를 두고 법적 분쟁이 번지기도 했다.

리모델링 추진 당시 대치2단지는 강남구 개포로109길 21(개포동) 일원 5만3259.24㎡를 대상으로 현재 지상 15층 공동주택 1753가구 규모의 단지를 건폐율 27.95%, 용적률 291.44%를 적용한 지하 3층에서 지상 18층에 이르는 공동주택 1988가구 규모로 탈바꿈할 예정이었다.

대치2단지는 지하철 3호선 대청역과 학여울역이 가까운 더블 역세권 단지로 일원초, 대진초, 영희초, 중동중, 중동고 등이 가까워 우수한 교육환경을 갖추고 있다. 여기에 단지 주변에 양재천이 흐르고, 대진근린공원과 마루공원 등도 있어 쾌적한 삶을 즐길 수 있다.

업계 한쪽에서는 시 정책 변화로 높아진 재건축 사업성, 사업 지연에 따른 피로감, 그리고 리모델링 공사비 급등이 리모델링에서 재건축으로 이동한 배경이라고 분석했다. 실제로 주거환경연구원 자료에 따르면 2024년 기준 아파트 리모델링 공사비는 평당 890만 원으로 1년 만에 100만 원 이상 증가했다. 3년 전(2021년)만 해도 593만4000원이었던 점을 고려할 때 공사비가 꾸준한 상승 곡선을 그리고 있다.

도시정비업계 한 전문가는 “최근 공사비 급등과 기술적 난이도로 인해 리모델링이 생각보다 쉽지 않은 사업이 됐다”며 “이미 리모델링을 추진하던 단지라도 비용 부담과 사업 불확실성이 커지면 사업성 개선 여지가 있는 재건축을 대안으로 검토하는 흐름이 자연스럽게 나타날 수밖에 없다”고 귀띔했다.

▲ 리모델링과 재건축 차이. <출처=한국리모델링협회 홈페이지>

리모델링시장 ‘확장 국면’ 진입
대형 건설사 경쟁 격화… 도시정비업계 지형 재편 가능성 ↑

반면, 리모델링시장이 최근 몇 년간 꾸준한 성장세를 보이자 대형 건설사들의 경쟁은 더욱 치열해지고 있다.

건설사 입장에서도 리모델링은 재건축초과이익환수제도(초과이익환수제) 적용 제외, 짧은 사업 기간, 이주 부담이 없다는 장점이 있는 만큼 규제 강화 속에서도 사업 매력도가 오히려 높아지고 있기 때문이다.

국토교통부 역시 주택 공급 확대 기조에 맞춰 전용면적 85㎡ 초과 주택의 ‘1+1 리모델링’ 허용, 인ㆍ허가 간소화, 안전진단 절차 개선 등 리모델링 규제 완화를 추진하고 있어, 노후 아파트가 많은 서울과 수도권에서 리모델링이 도시정비사업의 중요한 대안으로 부상하고 있다.

이에 발맞춰 건설사들은 이른 ‘패스트트랙 리모델링’ 모델을 적극 도입하며 시장 공략에 속도를 내고 있다.

먼저 현대건설은 노후 아파트를 이주 절차 없이 최신 아파트 수준으로 업그레이드하는 ‘대수선사업’의 공식 브랜드명을 ‘뉴하우스’로 확정했다. 현대건설은 이미 입주 18년 차에 접어든 ‘삼성동힐스테이트 2단지’를 첫 시범 단지로 선정한 바 있으며, 이번 명칭 발표를 계기로 본격적인 사업 확대 의지를 드러냈다는 평가를 받는다.

이에 질세라 삼성물산 역시 새로운 도시정비사업 모델 ‘넥스트리모델링’을 공개하며 경쟁 구도에 합류했다. 넥스트리모델링은 기존 골조를 유지하면서도 4세대 신축 아파트 수준의 설계ㆍ설비를 적용하는 방식으로, 사업 기간 단축과 품질 향상을 동시에 추진하는 것이 특징이다. 삼성물산은 ‘반포푸르지오’, ‘서초래미안’ 등 입주 20년 전후의 강남 주요 단지들과 협업을 체결하며 시장 진입 기반을 빠르게 넓히고 있다.

두 대형 건설사의 행보만으로도 도시정비시장에서 ‘패스트트랙 리모델링 모델’ 경쟁이 본격화되고 있다는 평가가 나온다. 업계 1ㆍ2위 간 경쟁이 가속화되면서 리모델링 분야 전반의 경쟁 강도도 이전보다 높아진 상황이다.

리모델링 관련 업계는 재건축이 규제 변수와 조합 내부 갈등으로 시간이 오래 걸리기 쉽다는 점을 지적함과 동시에 리모델링의 단순한 절차와 빠른 사업 추진 가능성을 근거로 건설사와 조합 모두에게 리모델링이 현실적인 선택지로 떠오르고 있다고 자평한다.

유관 업계 관계자는 “서울 도시정비사업은 재건축의 높은 가치 상승과 리모델링의 속도와 비용 효율성이 맞서는 분기점에 놓여 있다”며 “사업성, 주민 의사, 공사비, 정책 방향 등을 종합 검토해야 하는 상황인 만큼 앞으로 시장 판도는 재건축과 리모델링이 함께 확대되는 복합 구조 속에서 결정될 수 있다”고 전망했다.

▲ 리모델링과 재건축 추진 절차. <출처=한국리모델링협회 홈페이지>

▲ 대형 건설사들이 신규 모델을 앞세워 리모델링시장의 주도권을 확보하기 위해 본격적인 경쟁에 나선 모습이다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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