▲ 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 장기보유특별공제 폐지 가능성 등 주요 규제가 겹치며 부동산시장 내 불확실성이 점차 커지는 모양새다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 도시정비업계 및 서울 부동산시장이 재건축초과이익환수제도(이하 재초환), 분양가상한제, 장기보유특별공제(이하 장특공제) 개편 등 주요 이슈 영향 속에서 이전과 다른 흐름을 보이고 있다. 각 제도를 둘러싼 논의가 이어지면서 시장 전반의 분위기에도 변화가 감지되고 있으며, 정책 방향에 따라 움직임이 달라질 수 있다는 관측이 나온다.

이에 본보는 시장을 둘러싼 핵심 제도 3가지를 중심으로 현재 상황과 유관 업계 분위기를 짚어봤다.

“공시가 급등”… 재건축 부담금도 덩달아 ↑

최근 서울 공동주택 공시가격이 급등하면서 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(재건축이익환수법)」에 따른 재초환이 시장에서 불확실성이 큰 부담 요인으로 작용하고 있다.

이달 8일 도시정비업계에 따르면 서울 강남 주요 아파트 공시가격이 약 50% 상승하면서 재건축 부담금이 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원대에 이를 수 있다는 우려 섞인 분석이 나오고 있다. 재건축 부담금이라는 게 개발이익 일부를 환수하는 구조인 만큼 조합원 처지에서는 사업 종료 시점에 부담해야 할 금액이 사업성 판단의 핵심 변수로 작용한다.

실제로 오는 8월 준공을 앞둔 서울 서초구 ‘반포래미안트리니원(반포1단지 3주구 재건축)’은 당초 조합원 1인당 평균 부담금으로 7억 원대 수준이 예상됐으나, 최근 공시가격 상승 등의 영향으로 최대 10억 원에 이를 수 있다는 전망이 나오고 있다. 앞서 2020년 서초구는 해당 단지에 대해 조합원 1인당 4억200만 원의 예정 부담금을 통보한 바 있다.

이처럼 재초환은 단순한 세금 부담을 넘어 사업 추진 전반에 영향을 미치는 변수로 작용하고 있다. 부담금 규모에 따라 조합원 분담금이 크게 달라질 수 있는 만큼, 사업성 판단의 핵심 요소로 인식되는 분위기다. 특히 사업 초기 단계에서는 부담금 산정 기준이 명확하지 않아 조합 내부에서도 의견 차이가 발생하는 사례가 늘고 있다.

문제는 부담금이 아직 확정되지 않은 상황에서도 시장에 미치는 영향이 크다는 점이다. 공시가격 변동과 사업 진행 속도, 분양가 수준 등에 따라 부담금이 달라지는 구조인 만큼 조합 입장에서는 예측이 쉽지 않다. 이로 인해 일부 단지에서는 사업 속도를 조절하거나 분담금 시뮬레이션을 반복적으로 검토하는 등 신중하게 접근하는 모습이다.

정책 방향을 둘러싼 불확실성도 시장에 영향을 미치고 있다. 제도 완화 기대와 유지 기조가 맞물리며 조합과 조합원들의 의사결정이 지연되면서 사업 추진 일정 역시 늦춰질 가능성이 제기된다. 여기에 지역별 집값 상승 폭에 따라 부담금 체감 수준이 달라지면서 사업 속도 역시 단지별로 차이를 보이는 모습이다.

유관 업계 관계자는 “재초환 실제 부담금보다도 향후 규모를 가늠하기 어렵다는 점이 더 큰 부담으로 작용하고 있다”며 “이 같은 불확실성이 커질수록 사업 추진과 의사결정 모두 매우 보수적으로 흐를 수밖에 없다”고 우려했다.

분양가상한제 영향? 입지보다 비싸진 비강남 분양가

서울 분양시장에서는 분양가상한제 적용 여부에 따라 가격 형성이 뚜렷하게 엇갈리는 양상이 나타나고 있다. 그동안 통용되던 “입지가 곧 가격”이라는 기준에 변화의 분위기가 감지되는 모습이다.

분양가상한제가 택지비와 건축비 등을 기준으로 분양가를 제한하는 규제인 만큼 이를 적용한 지역은 가격 상승이 억제되는 반면, 비적용 지역은 공사비 상승과 수요가 반영되며 분양가가 빠르게 오르는 구조다.

대표적인 사례로 서초구 잠원동 ‘오티에르반포’와 동작구 흑석동 ‘흑석써밋더힐’이 꼽힌다. 두 단지는 같은 시기 분양을 앞두고 있으나 분양가상한제 적용 여부에 따라 가격 차이가 크게 벌어졌다. 공동주택 전용면적 기준으로 59㎡의 경우, ‘흑석써밋더힐’은 최대 22억 원 중반대로 책정된 가운데, ‘오티에르반포’는 19억 원 초반대 수준에 머물며 최고가를 기준으로 3.3㎡ 당 분양가 격차는 500만 원, 총 2억 원 이상 가량의 격차가 발생했다.

이곳뿐 아니다. 동작구 노량진 일대 역시 유사한 흐름을 보이고 있다. 노량진6구역 재개발을 통해 공급되는 ‘라클라체자이드파인’ 역시 전용면적 59㎡ 분양가는 21억 원 안팎으로 예상되며, 서초구 ‘아크로더서초’ 동일한 면적 분양가를 웃돌았다. 한강변 입지와 개발 기대감이 반영되며 가격이 상승한 반면, 대표적인 핵심지 서초동은 분양가상한제 영향으로 분양가가 제한된 결과로 해석된다.

아울러 공사비 상승과 맞물리면서 재건축사업 추진 측면에서도 부담이 커지고 있다. 분양가가 제한된 상황에서 공사비와 자재비는 상승세를 이어가고 있어 조합과 건설사 모두 수익성 확보에 어려움을 겪는 구조가 형성되고 있다. 이에 따라 일부 사업에서는 일정 조정이나 전략 변경 가능성도 제기된다.

일부 전문가들 사이에서는 이 같은 흐름이 이어질 경우 분양가상한제가 시장 안정이라는 취지와 달리 가격 격차 확대는 물론 재건축 사업성 부담을 키우며 시장의 불균형을 초래할 수 있다는 전망을 하고 있다.

이 대통령 發 장특공제 개편 논란 ‘확산’

여기에 시장에서는 장특공제를 둘러싼 논의가 새로운 변수로 떠오르고 있다. 이재명 대통령이 직접 장특공제의 단계적 폐지를 시사하면서 정치권과 부동산시장이 격랑에 휩싸인 것이다.

지난 18일 이재명 대통령은 자신의 SNS를 통해 장특공제와 관련해 “거주 여부와 무관하게 단순 보유 기간만으로 양도세를 크게 감면해주는 제도”라며 “근로소득에는 엄격히 과세하면서 수십억 원대 부동산 이익을 보유 기간만으로 줄여주는 것은 정의와 상식에 맞지 않는다”고 밝혀 세제 개편 가능성을 시사했다.

장특공제는 1세대 1주택자가 일정 기간 보유 및 거주할 경우 양도차익의 일부를 공제해주는 제도로, 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있다.

정치권에서는 즉각적인 반응이 이어졌다. 야권을 중심으로는 장특공제 축소 또는 폐지가 실수요자의 세 부담까지 키울 수 있다는 우려가 제기되며 재검토 요구가 이어지고 있다. 특히 보유 기간 동안 세금을 부담해 온 1주택자까지 영향을 받을 수 있다는 점에서 거센 비판이 나오고 있다.

시장에서도 우려의 목소리가 적지 않다. 장특공제가 매도 시 세 부담을 완화하는 역할을 해온 만큼 제도 변화가 현실화될 경우 매물 출회가 줄어들 수 있다는 전망이 나온다. 일부에서는 매도 대신 보유를 선택하거나 증여 등으로 대응하는 움직임이 늘어날 가능성도 거론되며 거래 위축으로 이어질 수 있다는 우려 섞인 분석이 제기된다.

한편 장특공제를 둘러싼 논란이 커지자 여당 내부에서는 속도 조절 기류도 감지된다. 다가오는 6ㆍ3 지방선거를 앞두고 조세 저항 확산 가능성을 고려한 ‘속도 조절’로 해석된다.

강준현 수석대변인은 지난 20일 “당 차원에서 세제 개편을 검토한 바 없다”고 선을 그으며 신중한 태도를 보였다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 역시 이달 22일 국회 법제사법위원회 전체회의에서 장특공제에 관한 질의에 “현재까지 확정된 정책은 없다”고 설명했다.

이어서 그는 “국민들 사이에서 다양한 의견이 제기되고 있는 점을 알고 있으며, 이를 경청하고 있는 단계”라면서 “(대통령 장특공제 발언 관련) 거주 목적이 아닌 투기성 보유 등에 대한 취지로 이해하고 있다”고 덧붙였다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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