▲ 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난 16일 서울 중구 명동 은행회관에서 열린 ‘부동산세제 경청 토론회’에서 발언하고 있다. <제공=재정경제부>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 부동산 세제 개편을 위한 공개 논의를 마무리하고 본격적인 제도 설계에 들어간다. 이달 16일 열린 세제 토론회에서는 비거주ㆍ초고가 주택의 보유세를 강화하고 종합부동산세를 주택 가액과 실거주 중심으로 개편해야 한다는 의견이 제시됐다. 이어 23일 이재명 대통령 주재 대토론회에서는 ‘똘똘한 한 채’ 문제와 보유세 강화, 다주택자의 퇴로 마련 등이 핵심 쟁점으로 다뤄졌다.

이에 본보는 두 차례 토론회에서 제기된 부동산 세제 개편의 주요 쟁점과 향후 정책 방향을 짚어봤다.

■ 16일 ‘부동산세제 경청 토론회’

정부 “주택은 사람 사는 곳”… 투자 목적 보유에 세제 강화 시사

이달 16일 열린 ‘부동산세제 경청 토론회’에서는 실거주 목적의 주택은 보호하는 한편, 비거주와 투자 목적 주택에 대한 세 부담은 강화해야 한다는 의견이 주를 이뤘다.

이날 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 “주택은 투자 상품이 아닌 거주 공간”이라며 “실거주 주택 외에 여러 가구를 보유한 사람을 정책적으로 지원하는 것이 바람직한지 고민해야 한다”고 밝혀 부동산 세제 개편 가능성을 시사했다.

이날 발제를 맡은 강성훈 한양대 정책학과 교수는 세제 개편의 핵심 과제로 ▲실거주자 보호 ▲과세 형평성 제고 ▲거래 정상화를 제시했다. 이와 함께 보유세 부담의 적정성과 주택 가액 중심의 과세체계 전환, 초고가 1주택의 과세 범위 등을 종합적으로 논의해야 한다고 강조했다.

주택 수 대신 ‘가액’ 기준… 초고가 1주택 과세 쟁점

참석자 다수는 현행 종합부동산세 과세체계를 주택 수 중심에서 보유 주택의 전체 가액을 기준으로 개편할 필요가 있다는 데 공감대를 형성했다.

현재는 30억 원 상당의 주택 한 가구를 보유한 사람과 10억 원짜리 주택 3가구를 가진 사람의 과세표준이 같더라도 1주택자가 상대적으로 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 이 같은 구조가 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 부추기고 과세 형평성을 떨어뜨린다는 지적이다.

오종현 조세재정연구원 본부장은 “거주 주택과 투자 주택을 구별해야 하지만 현행 제도는 이를 단순히 1가구 1주택 여부로 판단하고 있다”며 “실거주 요건을 강화하는 동시에 비수도권에서는 1주택 판단 기준을 일부 완화하는 방안도 검토할 필요가 있다”고 제안했다.

초고가 1주택의 기준과 적정 세 부담도 주요 쟁점으로 다뤄졌다.

심충진 건국대 교수는 시가 50억 원 상당 주택의 공시가격을 약 35억 원으로 보고, 이를 초과하면 세액공제율을 단계적으로 낮추는 방안을 내놨다.

이광수 광수네복덕방 대표는 시가 40억 원을 기준으로 제시하며 초고가 주택에 한해 실효세율을 큰 폭으로 높이면 시장 교정과 제도의 지속 가능성을 함께 확보할 수 있다고 주장했다.

장기보유 공제, 실거주 중심 재편… 고령층은 ‘납부 유예’

고령자와 장기보유자에게 집중된 1가구 1주택 종합부동산세 공제를 실제 거주 기간 중심으로 바꿔야 한다는 의견도 나왔다.

현재 1주택자는 연령과 주택 보유 기간에 따라 종합부동산세를 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 그러나 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 세 부담을 줄여주면 장기 보유를 유도해 매물 출회를 막을 수 있는 만큼 실거주 여부를 공제 기준에 적극적으로 반영해야 한다는 주장이다.

심충진 교수는 5년 이상 거주하면 10%를 공제하고 이후 거주 기간이 5년 늘어날 때마다 공제율을 10%p씩 높여, 20년 이상 거주자에게 최대 40%를 적용하는 방안을 제시했다. 현행 최대 80%의 보유공제를 거주공제로 전환해 실수요자를 중심으로 혜택을 제공해야 한다는 의견도 나왔다.

또한 고령층처럼 당장 세금을 낼 현금 여력이 부족한 1주택자에게는 세액 감면보다 납부 유예가 대안도 제시됐다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “나이나 보유 기간을 이유로 세금을 줄여주기보다 해당 주택을 매각하거나 상속하는 시점까지 납부를 미루는 방식이 과세 형평성에 더 부합한다”고 봤다.

보유세 강화론 속 신중론… “양도세 함께 낮춰야”

보유세 강화 방향에는 대체로 공감대가 형성됐지만, 국내 보유세 부담이 낮다는 전제를 두고는 의견이 엇갈렸다.

남기업 토지거래자유소장은 “우리나라 보유세 실효세율이 주요 선진국보다 낮은 수준인 만큼 장기적인 세 부담 강화는 징벌적 과세로 보기 어렵다”고 주장했다.

반면, 진창하 한양대 교수는 “국내 보유세 부담이 OECD 평균을 웃도는 만큼 낮다고 단정하기 어렵다”며 “세제 강화보다 수도권 주택 공급과 지역 균형 발전이 병행돼야 한다”고 강조했다.

이와 함께 과도한 양도세는 매물 잠김을 초래할 수 있어 보유세를 강화하는 대신 거래세는 낮춰야 한다는 의견도 제기됐다.

또한 문윤상 연구위원은 부동산 세제를 보유세 중심으로 재편하되 그동안 납부한 보유세와 양도세를 연계하는 방안을 제안했다. 보유세를 많이 낸 만큼 양도세를 감면하거나 장기보유특별공제에 반영하면 과세 형평성과 거래 활성화를 함께 도모할 수 있다는 취지다.

■ 23일 ‘부동산정책 국민 대토론회’

李 대통령 “가격 통제 아닌 시장 정상화가 목표”
‘똘똘한 한 채’ 지적… 초고가 1주택 과세 논의

23일 서울 영등포구 여의도동 KBS 별관에서 이재명 대통령 주재로 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’에서는 정부의 부동산 정책 목표와 초고가 1주택 과세 방향 등이 주요 쟁점으로 다뤄졌다.

이날 이재명 대통령은 “정부 정책이 인위적인 주택가격 인하를 목표로 하는 것은 아니”라며 “수요와 공급에 따라 형성된 시장가격은 존중하되 투기성 수요로 가격이 왜곡되는 현상을 바로잡아야 한다”고 밝혔다.

특히 대출을 받아서라도 주택을 매입해야 자산을 늘릴 수 있다는 인식이 확산돼 부동산에 과도한 수요가 몰리는 상황을 막는 것이 정책의 핵심이라고 강조했다.

무엇보다 이 대통령은 고가 주택 한 가구에 자산과 수요가 집중되는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상도 기존 세제의 부작용으로 지목했다. 종전 1가구 1주택 보호 정책이 실제 거주 여부와 주택 가액을 충분히 구분하지 않으면서 고가 주택 투자에 유리한 환경을 조성했다는 판단이다.

이에 따라 초고가 1주택의 세 부담을 조정하는 방안도 향후 세제 개편 과정에서 논의될 것으로 보인다.

보유세 강화 공감대… 다주택자 ‘퇴로’도 마련

보유세 강화 필요성을 두고는 대체적으로 공감대가 형성됐다.

이 대통령은 “실거주 주택과 투자 수익을 목적으로 보유한 주택은 세 부담에 차등을 둘 필요가 있다”고 밝혔다.

다만 주택 가액과 지역, 실제 거주 여부 등을 종합적으로 고려하지 않은 채 보유세를 일률적으로 강화하면 조세 저항을 불러올 수 있는 만큼 정교한 기준이 필요하다는 취지로 해석된다.

보유세 강화와 함께 다주택자가 주택을 처분할 수 있는 ‘퇴로’를 마련해야 한다는 점도 강조했다. 세 부담만 높이면 다주택자가 매도 대신 장기 보유를 선택해 매물 잠김이 나타날 수 있으므로 일정 기간 처분 기회를 제공하는 보완책이 필요하다는 설명이다.

이 대통령은 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 믿고 주택을 매도한 사람과의 형평성도 살펴야 한다고 언급했다. 이에 향후 세제 개편 과정에서는 정책 신뢰를 유지하면서 매물 출회를 유도할 수 있는 퇴로의 기간과 방식이 함께 논의될 것으로 보인다.

대출 규제 시행 전 실거주 목적으로 아파트를 분양받은 계약자의 잔금대출 문제도 논의됐다.

이 대통령이 사후적인 제도 변경으로 실수요자가 피해를 봐서는 안 된다는 취지의 발언을 하자, 이억원 금융위원장은 “정상적인 잔금대출까지 과도하게 제한되지 않도록 은행권과 해결 방안을 모색하겠다”고 답했다.

한편, 이번 토론회를 끝으로 지난 14일부터 진행된 부동산 공개 토론회가 모두 마무리된 만큼 정부는 공급ㆍ금융ㆍ세제 분야에서 수렴한 의견을 바탕으로 이르면 이달 말 세제개편안을 확정ㆍ발표할 계획이다.

▲ 이달 23일 이재명 대통령이 참석한 ‘부동산정책 국민 대토론회’ 모습. <제공=대통령실>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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