▲ 주택건설 사업계획 변경승인 과정에서 저당권 등의 권리자가 변경된 경우, 사업계획승인권자는 변경된 권리자의 사업시행 동의서를 요구할 수 있다는 법제처의 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 주택건설 사업계획승인 이후 담보권리자가 변경된 경우 사업계획승인권자는 사업계획 변경승인을 신청한 주택조합과 등록사업자에 사업시행 동의서 제출을 요구할 수 있다는 유권해석이 나왔다.

최근 법제처는 민원인이 「주택법」 제15조제4항 본문에서는 같은 조 제1항 및 제3항에 따라 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제16조제2항에서는 공동으로 주택을 건설하려는 주택조합과 등록사업자(이하 공동사업주체)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춰 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하도록 하면서, 그 요건으로 ① 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것과 ② 주택건설대지가 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등(이하 저당권 등)의 목적으로 돼 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소할 것(저당권 등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 함) 등을 규정하고 있는바, 「주택법」 제15조제1항에 따른 주택건설 사업계획승인 이후 같은 법 시행령 제16조제1항제2호에 따른 저당권 등의 권리자의 변경이 있는 경우, 사업계획승인권자는 같은 법 제15조제4항에 따른 사업계획 변경승인을 받으려는 공동사업주체에 대해 변경된 저당권 등의 권리자의 해당 사업시행에 대한 동의서 제출을 요구할 수 있는지 문의한 것에 대해 이 같이 회답했다.

이렇게 해석을 한 이유로 법제처는 “법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 둬야 하고, 나아가 그러기 위해서는 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 한다”면서 “법률의 입법 취지와 목적, 그 제ㆍ개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와 같은 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석을 해야 한다”고 말문을 열었다.

이어 “먼저 「주택법 시행령」 제16조제2항에서는 공동사업주체의 사업시행 요건으로 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것(제2호)과 주택건설대지가 저당권 등의 목적으로 돼 있는 경우 그 저당권 등을 말소하거나 그 저당권 등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받을 것(제3호)을 규정하고 있다”며 “「주택법 시행령」에서는 공동사업주체로 해금 주택건설대지를 목적으로 해 설정된 저당권 등에 대한 말소 또는 사업시행에 대한 동의를 통해 해당 토지를 안정적이고 지속적으로 사용할 수 있는 상태로 소유할 것까지를 요구하고 있다”고 설명했다.

계속해서 “이에 비춰 보면 사업계획승인 이후 새로 설정된 저당권 등은 최초의 사업계획승인 시점에는 존재하지 않았던 것으로서 이러한 권리가 실행될 경우 공동사업주체가 주택건설대지의 소유권을 상실하게 돼 사업의 안정성이 저해될 수 있다”며 “그러므로 공동사업주체가 사업계획 변경승인 신청 시 사업시행에 대한 동의를 받아야 할 저당권 등의 권리자의 변경이 있는 경우에는 사업계획 변경승인 시에도 사업시행 전제 요건의 충족 여부를 확인하기 위해 변경된 저당권 등의 권리자의 해당 사업시행에 대한 동의서 제출을 요구할 수 있다고 보는 것이 「주택법 시행령」의 규정체계에 부합하는 해석이다”라고 짚었다.

법제처는 “그리고 「주택법 시행규칙」 제12조제8항에 따르면 사업계획승인권자는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통해 토지등기사항증명서와 토지이용계획확인서를 확인할 의무가 있고, 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인은 사업주체에게 주택건설사업을 시행할 수 있는 지위를 부여하는 수익적 행정처분이며, 사업계획 변경승인은 승인받은 사업계획 중 경미한 사항을 제외한 내용을 변경하려는 경우 그 내용이 사업시행 요건에 부합하는지를 검토해 종전에 승인된 사업계획의 내용을 변경승인해 주는 행정청의 재량행위로 이러한 변경승인 여부에 대한 최종적인 결정은 결국 사업계획승인권자의 재량사항에 해당한다”며 “사업계획승인권자는 이 사안과 같이 공동사업주체의 사업계획 변경승인 신청을 받아 이를 검토하는 과정에서 토지등기사항증명서에 저당권 등의 권리자 변경이 있음을 확인한 경우에는 해당 변경으로 주택건설사업의 안정적인 수행을 제약하거나 방해할 여지가 없다는 사실을 확인할 필요성이 있으므로 사업계획승인권자는 직권으로 변경된 저당권 등의 권리자의 해당 사업시행에 대한 동의서 제출을 요구할 수 있다”고 봤다.

또한 “「주택법」 제5조와 관련된 입법 연혁을 살펴보면, 같은 조는 1987년 12월 4일 법률 제3998호로 「주택건설촉진법」이 일부 개정되면서 등록사업자가 아닌 토지소유자도 등록사업자와 공동으로 주택을 건설할 수 있도록 허용해 예외적으로 도시 지역의 유휴지를 소유한 토지소유자도 주택을 건설ㆍ공급할 수 있도록 하려는 취지에서 신설된 것이고, 사업의 원활한 시행을 위해 사업계획승인 요건으로 저당권 등을 말소하거나 저당권 등의 권리자로부터 사업시행에 대한 동의를 받도록 한 것”이라며 “공동사업주체가 사업계획 변경승인을 받으려는 경우에도 사업계획승인권자는 변경된 저당권 등의 권리자의 해당 사업시행에 대한 동의서 제출을 요구할 수 있다고 보는 것이 「주택법」의 입법 취지에도 부합하는 해석이다”라고 덧붙였다.

한편, 「주택법 시행령」 제16조에 따른 공동사업주체의 사업시행 요건은 사업계획승인을 신청하는 경우에 갖춰야 하는 요건이므로 명시적인 법령의 근거 없이 사업계획 변경승인 시에도 이를 적용하는 것은 지나친 확장ㆍ유추해석이라는 의견이 있다.

그러나 법제처는 “저당권부 채권이 가압류된 경우 향후 저당권부 채권에 대한 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 통해 저당권을 실행할 가능성이 있다는 점을 고려할 때, 그 권리의 실행으로 주택건설대지의 사용 등을 실질적으로 제한해 결과적으로 주택건설사업의 안정적인 시행을 어렵게 만들 수 있는 저당권 등의 권리자 변경에 대해서는 사업계획승인권자가 변경된 저당권 등 권리자로부터 사업시행에 대한 동의서를 제출받아 사업시행 요건의 충족 여부를 확인할 수 있어야 한다는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다”고 지적했다.

따라서 법제처는 “이 사안의 경우, 사업계획승인권자는 사업계획 변경승인을 받으려는 공동사업주체에 대해 변경된 저당권 등의 권리자의 해당 사업시행에 대한 동의서 제출을 요구할 수 있다”고 못 박았다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>