▲ 국토교통부ㆍ금융위원회ㆍ국무조정실ㆍ재정경제부가 이달 13일 관계부처 합동 브리핑을 열고 수도권 주택 공급 확대와 실수요자 금융 지원 방안을 발표하고 있다. <제공=국토교통부>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 이른바 ‘8ㆍ13 부동산 대책’을 통해 수도권에 23만 가구+α 규모를 추가 공급하고, 발표부터 착공까지 기간을 대폭 단축한다고 밝혔다. 도시정비사업과 비아파트 등 민간 공급을 위한 규제 완화와 실수요자 금융 지원도 병행한다. 다만 시장에서는 실제 공급까지 상당한 시간이 필요한 만큼 정책의 실행력이 성패를 좌우할 것이라는 평가가 나온다.

이에 본보는 정부가 최근 발표한 부동산 대책의 주요 내용과 부동산시장에 미칠 영향을 짚어봤다.

수도권 23만 가구+α 공급… 신규 공공택지 10만 가구
후보지 발표부터 착공까지 ‘68개월→37개월’ 단축

이달 13일 국토교통부ㆍ금융위원회ㆍ국무조정실ㆍ재정경제부가 ‘전ㆍ월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’과 ‘부동산시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다.

정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에서 135만 가구를 착공한다는 기존 목표의 이행 속도를 높이는 동시에 신규 공공주택지구 약 10만 가구를 포함해 23만 가구+α의 추가 공급 효과를 내겠다는 구상이다.

우선 신규 공공주택지구로 ▲서울 강서지구 1000가구 ▲경기 남양주 도심 2만1700가구 ▲경기광주역세권2 4500가구 등 총 2만7200가구 규모의 후보지를 공개했다. 나머지 ‘7만3000가구+α’의 후보지는 관계기관 협의를 거쳐 올해 안에 추가로 발표한다.

동시에 정부는 신규 택지의 입지 발표부터 주택 착공까지 걸리는 기간을 현행 68개월에서 37개월로 31개월 단축한다는 구상이다. 각종 심의와 영향평가, 보상 등 절차를 순차적으로 밟는 대신 병행 추진해 공급 시차를 줄이는 ‘최단기 착공모델’을 적용한다.

세부적으로는 후보지 발표 후 지구 지정까지 걸리는 기간을 12개월에서 4개월로, 지구계획 수립은 24개월에서 13개월로 줄인다. 가장 오랜 시간이 필요한 부지 확보 절차도 44개월에서 24개월로 단축한다. 지구 지정 전 기본조사를 시작하고 감정평가와 병행해 협의보상 착수 시점을 앞당기는 방식이다.

부지 조성 과정에서 발생하는 문화재 조사와 오염토 정화, 송전선로 지중화 등 지연 요인도 조기에 관리한다. 이를 통해 기존 3기 신도시를 비롯한 수도권 공공택지 8만9000가구의 착공 시기를 당초 계획보다 1~2년 앞당길 방침이다.

앞서 지난 1월 29일 공급 대상지로 발표한 서울 태릉골프장과 경기 과천 경마장ㆍ옛 국군방첩사령부 등 도심 부지 역시 2030년까지 착공한다. 태릉골프장과 과천 일대 주요 부지는 기존 시설 이전과 인ㆍ허가 절차를 병행해 2029년 착공을 목표로 추진한다.

공공택지 내 장기간 활용되지 않은 비주택용지 약 49만 평을 주택용지로 전환해 2030년까지 3만 가구를 착공한다. 여기에 군사시설보호구역과 비행안전구역 규제를 완화해 고양 창릉과 수색14구역 등에 약 3700가구를 추가 공급한다.

아울러 민간에 매각된 공동주택용지는 조기 착공을 유도하고, 사업이 계속 지연되면 한국토지주택공사(LH)가 회수해 직접 공급한다. 이와 함께 신규 택지와 주변 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 투기 수요를 차단할 방침이다.

PF 지원ㆍ규제 개선으로 민간 공급 촉진
가계대출 관리 속 청년ㆍ실수요자 금융 지원 강화

공공 주도의 공급 확대와 함께 민간 사업장의 착공을 촉진하기 위한 지원책도 마련됐다.

정부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증ㆍ자금지원 규모를 현행 26조3000억 원에서 ‘47조8000억 원+α’로 확대해 정상 사업장에는 공적 보증을 늘리고, 부실 사업장에는 사업 정상화를 위한 자금 투입에 나선다.

PF 보증은 향후 3년간 연평균 28조7000억 원 규모로 공급한다. 한국자산관리공사(캠코)의 PF 정상화펀드는 3조 원 규모로 조성하고, 은행ㆍ보험업권 신디케이트론은 1조 원에서 5조 원으로 확대한다. 금융업권 자체 정상화펀드도 10조 원까지 늘려 민간자금의 참여를 유도한다.

재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업의 자금 조달환경도 개선한다. 이주비 대출의 담보가치는 기존 주택의 종전자산평가액만 적용하던 방식에서 도시정비사업 종료 후 신축 주택의 종후자산평가액까지 인정하는 방식으로 바뀐다. 두 평가액 가운데 큰 금액을 적용해 조합원의 이주비 대출 여력을 높인다는 구상이다.

공급금융을 확대하는 동시에 투기성 대출에 대한 관리 기조는 유지한다. 올해 가계부채 총량 증가율 관리 목표는 1.5%에서 3%로 조정하되, 늘어난 대출 여력은 이주비ㆍ중도금ㆍ잔금대출과 청년 등 실수요자 지원에 활용한다.

내년부터는 전세대출 보증 제한 대상을 기존 다주택자와 투기지역ㆍ투기과열지역 내 3억 원 초과 아파트 보유자에서 투기 목적의 비거주 1주택자까지 확대한다. 수도권ㆍ규제지역에 아파트 한 가구를 보유해 임대하면서 본인과 배우자 모두 실제 거주한 이력이 없는 경우가 대상이다.

1주택자의 전세대출 보증비율도 수도권ㆍ규제지역은 현행 80%에서 70%, 그 밖의 지역은 90%에서 80%로 낮춘다. 무주택자의 보증비율은 유지하며, 일시적으로 늘어난 소득을 토대로 과도한 대출을 받지 못하도록 총부채원리금상환비율 소득 산정기준도 강화한다.

반면, 청년과 신혼부부 등 실수요자를 위한 금융지원은 확대한다. 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년이 4억 원 이하 비아파트를 구입할 때 이용할 수 있는 ‘청년미래보금자리론’을 신설하고, 전세와 월세 대출을 함께 보증하는 청년 전ㆍ월세결합보증도 도입한다.

청년특례 전세대출보증 대상도 만 34세 이하에서 만 39세 이하로 확대한다. 신혼ㆍ유자녀 가구의 대출한도는 2억 원에서 3억 원으로 높이고, 보금자리론은 부부합산 연소득이 8500만 원 이하이거나 부부 중 한 명의 연소득이 7000만 원 이하면 이용할 수 있도록 ‘결혼 페널티’도 개선한다.

전문가 “단기 공급 공백 해소엔 한계… 전ㆍ월세시장 보완책 필요”

시장에서는 이번 대책이 신규 물량을 제시하는 데 그치지 않고 기존 사업의 착공을 앞당기는 데 초점을 맞췄다는 점을 긍정적으로 평가한다. 공공택지와 도시정비사업, 도심 유휴부지, 비아파트 등 공급수단을 폭넓게 동원하고 보상, 인ㆍ허가, 금융 등 사업 지연 요인까지 함께 개선했다는 이유에서다.

특히 3기 신도시와 기존 공공택지의 착공 시기를 앞당기고 PF 보증과 이주비ㆍ잔금대출 지원을 강화한 조치는 공급 현장의 자금난을 완화할 수 있을 것으로 업계는 기대하고 있다. 민간 부문과 비아파트 공급 회복의 중요성을 정책에 반영한 점도 개선됐다는 평이다.

하지만 전문가들은 정책 효과가 실제 입주로 나타나기까지는 상당한 시간이 필요하다고 입을 모은다. 실제 정부 목표대로라면 택지 발표 후 37개월 안에 착공하더라도 공사에 약 3년이 추가로 소요돼 입주까지는 최소 6년가량 걸릴 것으로 예상된다. 보상과 주민 협의, 광역교통대책 수립 과정에서 갈등이 발생하면 일정은 더 늦어질 수 있다.

단기 공급 공백도 문제다. 정부 자료에 따르면 올해 수도권 아파트 입주 물량은 10만5000가구로 최근 10년 평균인 18만3000가구의 57% 수준에 그친다. 수도권 일반주택의 올해 상반기 착공 실적도 장기평균의 24.3%에 그쳐 이번 대책만으로 향후 2~3년간의 입주 부족을 해소하기는 어렵다는 분석이다.

금융 지원 확대가 공급보다 먼저 주택가격에 반영될 가능성도 제기된다. 도시정비사업에 대한 자금 지원이 사업성이 높은 강남권과 한강변의 기대감을 자극할 수 있고, 회생 가능성이 낮은 사업장까지 정책금융으로 지원하면 공급 확대보다 부실을 미루는 결과로 이어질 수 있어서다.

아울러 공급자 금융은 확대하면서 주택 수요에 대한 대출 규제를 유지하는 정책 조합의 실효성에도 의문이 제기된다. 분양 수요가 위축된 상황에서는 사업자 자금 지원이 늘어도 민간 사업장이 실제 착공에 나서기 어려울 수 있다는 것이다.

유관 업계의 한 전문가는 “기존 공공택지의 착공을 앞당기고 현장의 자금 조달 문제를 개선한 방향은 긍정적이지만, 보상과 주민 협의를 얼마나 신속하게 마무리할 수 있을지가 관건”이라며 “단기적인 전ㆍ월세 불안을 낮출 보완책과 함께 사업별 착공ㆍ입주 일정을 지속해서 공개해야 한다”고 지적했다.

결국 이번 8ㆍ13 부동산 대책은 당장의 집값과 전ㆍ월세 불안을 해소하기보다 장기간 위축된 수도권 공급 기반을 회복하기 위한 중장기 처방에 가깝다는 평가다. ‘23만 가구+α’라는 목표를 실제 착공과 입주로 얼마나 빠르게 연결하느냐가 정책 성패를 좌우할 전망이다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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