▲ 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 이달 3일 ‘2026년 세제 개편안’을 발표하며 부동산 세제 개편 방향을 설명하고 있다. <제공=재정경제부>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 부동산 과세 기준을 주택 보유기간과 보유 주택 수에서 실제 거주기간과 주택가액 중심으로 전환한다. 실거주 1주택자는 보호하되 비거주ㆍ초고가주택의 세 부담을 강화하고, 다주택자에게는 한시적인 매도 기회를 열어주는 것이 골자다. 부동산 세제 전반에 큰 변화가 예고되면서 시장의 관심도 커지고 있다.

이에 본보는 정부가 발표한 ‘2026년 세제 개편안’의 핵심 내용과 향후 부동산시장에 미칠 영향을 짚어봤다.

■ 장기보유특별공제, 2029년부터 거주기간만 인정

이달 3일 재정경제부가 발표한 ‘2026년 세제 개편안’에 따르면 정부는 현행 장기보유특별공제(이하 장특공제)를 주택과 주택 외 자산으로 나눠 개편한다. 2028년부터 주택과 조합원입주권에는 ‘장기거주소득공제’, 상가ㆍ토지 등에는 ‘장기보유소득공제’라는 명칭을 사용한다.

개편안 핵심 내용은 보유기간보다 실제 거주기간을 우대한다는 점으로, 현재 양도가액 12억 원 초과 1세대 1주택자는 보유와 거주기간에 각각 연 4%씩, 총 80%까지 공제받을 수 있다.

정부는 2027년까지는 현행 방식을 유지하지만 2028년에는 거주공제를 연 6%ㆍ최대 60%로 확대하고, 보유공제는 연 2%ㆍ최대 20%로 줄인다. 2029년부터는 보유공제를 폐지하고 거주기간에만 연 8%, 최대 80%를 적용한다.

다주택자도 2029년부터 2년 이상 거주한 주택에 연 2%, 최대 30%의 거주공제만 받는다. 다만 조정대상지역의 양도소득세 중과 대상 주택은 공제에서 제외된다.

고액 공제를 제한하기 위한 장기거주소득공제 한도도 신설된다. 인별 연간 및 양도 물건별 한도는 2028년 각각 20억 원, 2029년 이후 각각 10억 원이며, 공동명의 주택은 지분에 따라 물건별 한도를 나눠 적용한다.

정부에 따르면 2024년 양도가액 12억 원 초과 주택의 장특공제액 약 5조1000억 원 가운데 약 90%인 4조6000억 원이 서울에 집중됐다. 공제액 상위 100가구 중 99가구도 서울에 있는 것으로 나타났다.

정부는 이처럼 공제 혜택이 서울의 고가주택에 편중되고, 양도차익이 클수록 공제액도 커지는 현행 구조를 개선한다는 방침이다. 이에 따라 25억 원에 취득해 75억 원에 양도한 10년 보유ㆍ거주 1주택자의 공제액은 현행 33억6000만 원에서 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 줄어든다.

■ 종합부동산세 체계 일원화… 주택 수 대신 가액

종합부동산세(이하 종부세)는 보유한 주택 수보다 주택가액과 실제 거주 여부를 중시하는 방식으로 바뀐다. 2028년부터는 주택 수와 관계없이 동일한 과세표준에 같은 세율을 적용한다.

2027년에는 1~2주택자의 일부 세율을 먼저 올린다. 과세표준 6억 원 초과~12억 원 이하는 1%에서 1.3%, 12억 원 초과~25억 원 이하는 1.3%에서 1.5%, 25억 원 초과~50억 원 이하는 1.5%에서 2%로 조정된다.

2028년부터는 과세표준별로 0.5~5%의 단일 세율체계가 시행된다. 6억 원 초과~12억 원 이하는 1.3%, 12억 원 초과~25억 원 이하는 2%, 25억 원 초과~50억 원 이하는 3%, 50억 원 초과~94억 원 이하는 4%, 94억 원 초과는 5%가 적용된다.

기본공제도 거주 여부에 따라 달라진다. 거주하는 1세대 1주택자는 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대되지만, 비거주 1주택자는 9억 원으로 축소된다. 다주택자의 경우에는 9억 원을 일괄 공제하는 현행과 달리 기본 4억 원에 전체 주택가액 중 거주주택의 비율에 따라 최대 5억 원을 추가로 공제받는다.

또한 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년에는 70%로 오른다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%를 적용받으며, 세 부담 상한도 150%에서 200%로 높아진다.

1세대 1주택자의 세액공제도 보유기간에서 거주기간 중심으로 전환한다. 고령자 공제와 합산한 최대 공제율 80%는 유지하되 공제액은 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 제한한다.

정부 설명에 따르면 60세 납세자가 시가 30억 원 주택에 10년간 거주했다면 종부세는 91만 원에서 76만 원으로 줄지만, 거주하지 않았다면 424만7000원으로 늘어난다. 시가 50억 원 주택은 10년 거주 시 978만5000원, 비거주 시 1970만3000원으로 증가한다.

■ 다주택자 양도세 한시 완화

정부는 종부세 부담이 커지는 다주택자에게 주택을 처분할 시간을 주기 위해 조정대상지역 주택의 양도소득세(이하 양도세) 중과세율을 2027년과 2028년 한시적으로 낮춘다.

현재는 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자에게는 소득세 기본세율에 20%p, 3주택 이상 보유자에게는 30%p를 가산한다. 최고 기본세율 45%를 적용받으면 지방소득세를 제외한 세율이 각각 65%와 75%까지 높아진다.

하지만 이번 개편안에 따라 2027년에는 가산세율이 2주택자 5%p, 3주택 이상 보유자 10%p로 낮아진다. 2028년에는 각각 10%p와 15%p를 적용하고, 2029년부터 현행 수준인 20%p와 30%p로 돌아간다.

완화 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이다. 2년 미만 단기 보유 주택은 제외되며, 중과세율이 완화되는 기간에도 장기거주소득공제를 받을 수 없다.

지난 5월 10일 중과세율 적용 재개 이후 주택을 양도한 다주택자에게도 완화 혜택을 적용한다. 이미 예정신고를 마쳤다면 2027년 확정신고 과정에서 낮아진 세율에 따라 세액을 정산할 수 있다.

반면, 조정대상지역에서 주택을 갈아타는 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한은 3년에서 2년으로 단축된다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있다면 신규주택을 취득한 날부터 2년 안에 기존 주택을 팔아야 1세대 1주택 특례를 받을 수 있다.

■ 등록임대ㆍ상생임대 세제특례 단계적 정리

조정대상지역 매입임대아파트에 적용하던 양도세 중과 배제와 장특공제 우대도 단계적으로 폐지된다. 대상은 2020년 7월 11일 이전 등록을 신청한 4년 단기ㆍ8년 장기일반 매입임대아파트다.

2027년 말까지는 중과 배제와 장특공제율 50%를 유지하지만, 2028년에는 중과세율의 절반과 공제율 30%를 적용하고, 2029년부터는 두 혜택 모두 사라진다.

2027년 1월 1일 기준으로 현재 임대의무기간이 남은 주택은 의무기간 종료 후 1년 이내에 양도하면 기존 혜택을 유지한다. 1년 초과~2년 이내에는 혜택이 축소되고, 2년을 넘기면 특례에서 제외된다. 다만, 조정대상지역 내 비아파트와 조정대상지역 밖의 아파트 등은 현행 특례를 유지한다는 방침이다.

이와 함께 상생임대주택 특례도 정비한다. 상생임대주택은 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 계약을 2년간 유지한 임대인에게 1세대 1주택 비과세와 장특공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도다. 계약 체결ㆍ임대 개시 기한은 올해 말 종료되며, 계약 종료 후 1년 이내에 주택을 양도해야 혜택을 받을 수 있다. 최종 양도기한은 2029년 말이다.

이 밖에도 장기임대주택ㆍ신축임대주택ㆍ미분양주택에 적용하던 양도세 감면에도 처분 시한을 둔다. 수도권 아파트는 2029년 말, 그 밖의 주택은 2031년 말까지 양도해야 종전 혜택을 받을 수 있다.

■ 업계 전문가 “매물 늘어도 집값 영향 제한적… 임대시장 불안은 변수”

전문가들은 비거주ㆍ초고가주택의 보유 부담 강화와 다주택자 양도세의 한시적 완화로 일부 매물이 시장에 나올 것으로 전망했다. 다만 서울 핵심지역은 대기수요가 풍부해 가격 하락보다는 거래 증가로 이어질 가능성이 있다는 분석이다.

여기에 보유세 전가와 집주인의 실거주 전환에 따른 전ㆍ월세 물량 감소, 등록임대사업자 세제 혜택 축소에 따른 정책 신뢰 저하 등 임대시장 불안도 변수로 꼽힌다.

유관 업계의 한 전문가는 “고령자와 고가주택 보유자를 중심으로 매물이 나올 수 있지만, 서울 주요 지역의 집값을 안정시킬 만큼 효과가 있을지는 지켜봐야 한다”며 “전ㆍ월세 물량 감소 등 임대시장에 미칠 영향도 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

한편, 이번 개편안은 정부안으로 향후 국회 심의와 관련 법령 개정을 거쳐 최종 확정된다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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